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29 mai 2020

La COVID-19 a accéléré les tendances existantes dans tous les secteurs. L’immobilier commercial n’y échappe pas, particulièrement le commercial de détail.

Les consommateurs se tournent vers les achats en ligne plus que jamais, créant une immense demande pour des centres de distribution. Entre-temps, ce sont les sous-segments du détail auparavant en pleine santé qui paient le prix : les restaurants et les boutiques fondées sur l'expérience en magasin.

La relation entre l’industriel et le commerce de détail était déjà étroite avant la pandémie. Alors que les détaillants nationaux rehaussaient leur offre en ligne, les centres de distribution et de logistique devenaient nécessaires pour tous les types de commandes, allant de l’épicerie aux articles ménagers.

Les détaillants gardaient moins de produits en stock sur place afin de privilégier les articles uniques en magasin, se fiant aux chaînes d’approvisionnement de dernière minute.

Étant donné que les boutiques sont fermées et que les ventes en ligne atteignent de nouveaux sommets, cette nouvelle façon de faire devient essentielle pour survivre.

En immobilier, la ligne a toujours été mince entre l’industriel et le commerce de détail 

UNE RELATION ÉVOLUTIVE

« Les installations industrielles et les locaux de détail deviennent interreliés à un point tel qu’ils forment presque un combo de biens immobiliers à eux seuls », dit Paul Morassutti, Vice Chairman de CBRE, lors du plus récent webinaire de la Série virtuelle de CBRE sur les Perspectives du marché.

Il note l’ascension de Shopify, le géant canadien du commerce électronique. L’entreprise offre une plateforme qui fait concurrence à Amazon avec un réseau de distribution d’un milliard de dollars.

L’an dernier, Shopify a déboursé près de 500 M$ pour acquérir une entreprise qui offrait des services technologiques à des entrepôts.

« Alors, est-ce un bon coup pour le secteur du détail, de la technologie ou de l’industriel? » demande M. Morassutti. « C'est un bon coup pour les trois ».

Ce n’est qu’un exemple de la façon dont les entreprises se servent des installations industrielles pour répondre aux besoins du commerce électronique, qui se multiplieront alors que les consommateurs continueront de faire des achats dans le confort de leur foyer.

LE BOOM DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE

Les consommateurs achètent maintenant en ligne les produits qu’ils tenaient auparavant à se procurer en boutique. De plus en plus de gens font leur épicerie en ligne pour la première fois et apprécient l’expérience.

Cette tendance  fait augmenter la valeur des propriétés qui permettent de répondre à la demande croissante des achats en ligne. M. Morassutti a donné l’exemple d’une chaîne nationale d’épiceries ayant fait l’acquisition d’un immeuble industriel comme dernier maillon pour compléter sa chaîne logistique de livraison locale. « Le prix de vente s’est révélé supérieur au prix fourni à titre indicatif », a-t-il déclaré. « Les coûts de transport pour acheminer un produit au consommateur le plus rapidement possible - qu'il s'agisse de nourriture ou de souliers de course - éclipsent le coût de l’immeuble. »

Puisque la demande pour des livraisons locales continue de grandir, d’autres commerçants arriveront aux mêmes conclusions.



En immobilier, la ligne a toujours été mince entre l’industriel et le commerce de détail 

L’AVENIR DE L’EXPÉRIENCE EN MAGASIN

Le commerce de détail ne se résume pas qu’aux achats en ligne. La promesse, longtemps sur toutes les lèvres, de l’expérience inégalée en boutique ne peut tenir dans un monde de distanciation sociale et de fermetures obligatoires.

La pression sur les détaillants traditionnels ne date pas d’hier et le secteur du commerce de détail est en transition depuis des années déjà. Toutefois, aucun doute que la COVID-19 accélère le virage structural et l'on peut difficilement songer à un local de détail sans penser à sa composante industrielle sous-jacente.

Tout bon visiteur d’une salle d’exposition Tesla n’en sort pas au volant d'une nouvelle voiture; mais l’expérience vécue et l’impression sur la marque qu’il en garde sont rarement offertes ailleurs.

Qu’arrivera-t-il aux détaillants dont les ventes s’appuient sur l’expérience en magasin? La question reste sans réponse, mais certains bailleurs pourraient être enclins à revoir leur modèle de loyer, qui pourrait se baser sur le volume des ventes afin de soutenir ce secteur.

« Dorénavant, nous nous attendons à ce que les bailleurs collaborent étroitement avec les locataires et nous pourrions voir émerger de nouveau des ententes de location purement basées sur un pourcentage des ventes, surtout pour les restaurants », avance M. Morassutti.

Brookfield Property Partners a porté le concept au niveau supérieur avec l’annonce d’un investissement de cinq milliards de dollars visant à ramener les détaillants de ses centres commerciaux à flot.

« La grande inquiétude pour le commerce de détail, c’est d'ignorer combien de temps la distanciation sociale sera maintenue, parce qu’ils ne vont pas de pair », conclut M. Morassutti. « C’est un gros point d’interrogation. »

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