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Où s’installeront les entreprises industrielles canadiennes désormais?

décembre 1, 2021 6 Minute Read

Where Do Canadian Industrial Businesses Go From Here?

Cette année, CBRE a défrayé la chronique en annonçant que les grands marchés immobiliers du Canada allaient manquer de place de qualité, d’ici la fin de l’année, pour les entreprises de logistique et de distribution.

« En fait, j’ai même pensé que cette prédiction était un peu osée, confie Chris MacCauley, courtier industriel de CBRE à Vancouver. Mais finalement, c’était peu dire. »

C’est encore plus vrai à Vancouver : au troisième trimestre, le taux de disponibilité des locaux industriels a plongé à son plus creux dans les annales, soit 0,9 %. « La situation montre toute la vigueur de notre marché, explique Chris MacCauley. L’entreprise qui a besoin de 100 000 pieds carrés n’a plus qu’une option aujourd’hui, ce qui est remarquable sur un marché carrefour qui réunit 200 millions de pieds carrés de locaux industriels. Nous sommes dans une impasse : l’économie est appelée à croître après la pandémie, mais n’a plus la place qu’il faut. »

Dans le Grand Vancouver, on construit actuellement 6,3 millions de pieds carrés de nouveaux locaux industriels; or, près de 70 % de ces locaux sont déjà loués ou font l’objet de contrats. « Et nous nous attendons à ce que 90 % soient préloués avant la fin des travaux de construction, précise-t-il. Une très faible part de cette superficie fera partie de ce qui sera offert sur le marché. »

À Toronto, le constat est le même : la disponibilité industrielle a elle aussi plongé à 0,9 % au troisième trimestre. Même si l’on construit 9,4 millions de pieds carrés de nouveaux locaux industriels, Kyle Hanna, vice-président de CBRE, affirme que 90 % de la superficie mise en service en 2021 sont préloués. « Et c’est comme ça depuis le milieu de l’année. C’est l’impasse totale. »

Le déficit de l’offre est exacerbé par les retards des municipalités et par les pénuries de matériaux de construction. « En plus de la forte prélocation, tous ces problèmes donnent lieu à des défis de taille pour l’offre en 2022 », précise Kyle Hanna.

La superficie qui sera mise en service en 2022 est presque déjà louée à 40 %, et Kyle Hanna pense que ce chiffre atteindra les 90 % d’ici au deuxième trimestre de 2022, soit un trimestre d’avance sur celui de 2021, lorsqu’il avait franchi la même barre. « En plus de s’accélérer, la demande évolue plus rapidement que ce qu’on peut construire comme bâtiments. Ce qui continue de faire monter les loyers. »

Au troisième trimestre à Toronto, les loyers nets moyens de l’immobilier industriel se sont chiffrés à 11,63 $ le pied carré, contre 9,76 $ un an auparavant. À Vancouver, les loyers nets moyens se sont inscrits à 15,37 $ le pied carré au troisième trimestre, alors qu’ils s’élevaient à 13,92 $ un an plus tôt. À Montréal, où l’offre industrielle a chuté à 1,2 %, les loyers, même s’ils sont inférieurs à ceux de Toronto et de Vancouver, augmentent aussi rapidement, pour s’établir à 8,81 $ le pied carré au troisième trimestre contre 7,19 $ il y a un an.

Workers in industrial warehouse

Un marché glouton À Montréal, la conjoncture de l’offre dans l’immobilier industriel est presque aussi difficile qu’à Toronto et à Vancouver. Dans le commerce électronique, dans la logistique tierce et dans le secteur des aliments et boissons, les locataires ont absorbé une superficie de 1,2 million de pieds carrés rien qu’au troisième trimestre. Et même si l’on construit une superficie record de 4,59 millions de pieds carrés dans l’ensemble du Grand Montréal, 65,0 % sont préloués, ce qui ne donne guère de répit aux entreprises qui recherchent des locaux.

« La superficie à mettre en service n’est qu’une goutte dans l’océan, sur un marché de 350 millions de pieds carrés, s’exclame James Cacchione, courtier industriel de CBRE à Montréal. Toute l’offre nouvelle, dans le parc immobilier existant ou dans le nouveau parc immobilier, sera engloutie par les entreprises de commerce électronique et de logistique de premier plan. »

Le marché est en surchauffe pour les entreprises en quête de locaux industriels. « Locataires et acheteurs se livrent une concurrence de tous les instants, ajoute James Cacchione, et ils doivent donc vraiment montrer patte blanche. Leur première offre doit être supérieure au prix demandé, pour éviter que les propriétaires aient l’embarras du choix. Dans les offres, les conditions se font de plus en plus rares. Acheteurs et locataires tâchent de réduire d’emblée leurs conditions au strict minimum. »

Après avoir été en quelque sorte boudée par les investisseurs pendant des années, Montréal se retrouve aujourd’hui dans la cour des grands, parmi les puissances industrielles que sont Toronto et Vancouver, ce qui pourrait expliquer que Montréal connaisse, parmi tous les marchés canadiens, la croissance la plus fulgurante des loyers industriels. « Ce qui est bien, explique James Cacchione. Nous avons en effet beaucoup de rattrapage à faire. »

Y a-t-il une solution?

Puisque la disponibilité des locaux industriels à Toronto tourne aux alentours de 1,0 % depuis maintenant plusieurs années, la seule option, pour les entreprises à la recherche de locaux et qui ont des besoins plus vastes, consiste à regarder plus loin — beaucoup plus loin.

« Si vous voulez avoir accès à la région du Grand Toronto, il faut chercher n’importe où, entre la région de Durham jusqu’à Hamilton, puis jusqu’à la région de Cambridge-Kitchener et enfin, à Aurora et Bradford en suivant les autoroutes 400 et 404 », lance Kyle Hanna. Il n’y a rien non plus dans les sous marchés fondamentaux de la région du Grand Toronto : les terrains sont rares sur ce marché. Les occupants comme les promoteurs et même les grands investisseurs institutionnels sont repoussés au delà des principaux marchés traditionnels de l’immobilier industriel. »

Il prévoit que les travaux de réaménagement à grande échelle des vieux sites industriels de la région du Grand Toronto viendront créer une offre nouvelle. « Les valeurs foncières sont si élevées qu’il faut s’attendre à beaucoup plus de reconversions d’actifs. » Dans Meadowvale, non loin de Mississauga, CBRE travaille de concert avec Carterra au réaménagement d’un immeuble de bureaux en locaux industriels. « Les conversions et le réaménagement sont vraiment la seule véritable solution pour ceux qui veulent s’installer dans le cœur du Grand Toronto. »

Montréal est mûre pour des transformations industrielles. « Il ne manque pas de locaux industriels délabrés ici, lance James Cacchione. Les vieux parcs industriels peuvent très bien être réaménagés. À un moment donné, ce sera le seul moyen de répondre aux besoins des entreprises, sans toutefois détendre le marché dans l’avenir prévisible. »

À Vancouver, Chris MacCauley affirme que ce qui n’améliore pas la situation dans la rareté de l’offre, c’est lorsque les mégaentreprises industrielles de ce monde se jettent sur toutes les grandes superficies logistiques qui se libèrent, sans paraître s’inquiéter des loyers. « Elles ont la souplesse et les marges qui leur permettent de se lancer. Elles tiennent à ces locaux, et rien ne les arrête. »

Oxford a fait parler d’elle en 2019 en dévoilant ses plans pour un complexe industriel de plusieurs étages à Burnaby; il s’agissait du premier complexe du genre au Canada. Amazon s’est empressée de louer tout le complexe. Or, Chris MacCauley ne croit pas que les complexes industriels de plusieurs étages seront légion. « En raison des coûts de construction, ils ne sont pas encore viables. Il faut aussi penser au coût du terrain. Les complexes de plusieurs étages pourraient amortir un peu le choc. Mais ce ne sera pas la solution à notre problème de taux d’inoccupation de moins de 1 %. »

« Le marché est physiquement limité, et la situation ne va pas changer, fait-il savoir. Je crois donc que nous allons continuer d’être en pénurie, et ceux qui recherchent des locaux industriels devront penser à d’autres sites que Vancouver. Mais dans l’ensemble, l’offre se fait plutôt rare. »

CBRE avait prédit que les grands marchés industriels du Canada manqueraient de place avant la fin de l’année, et c’est effectivement ce qui s’est produit. Puisque les indicateurs de base du marché ne changeront probablement pas dans le proche avenir, il est essentiel, pour ceux qui recherchent des locaux, de prévoir leurs besoins opérationnels aujourd’hui et d’agir plus rapidement que jamais dans l’exécution d’une stratégie immobilière industrielle.

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