Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T3 2023

Sommaire

• L’activité locative nette est restée relativement stable au troisième trimestre de 2023, tandis que l’offre nouvelle a surpassé l’absorption nette par la plus importante marge trimestrielle en 14 ans.
• Les taux de disponibilité ont continué à augmenter dans presque tous les marchés, le taux national de disponibilité enregistrant une hausse de 40 pb sur un trimestre pour atteindre 2,5 % au troisième trimestre de 2023.
• Après avoir atteint des niveaux record, l’activité de construction a encore perdu de la vigueur, diminuant légèrement par rapport au trimestre précédent pour s’établir à 43,6 millions de pieds carrés, tandis que l’activité prélocative continue de ralentir.
• Avec l’ajout de 11,0 millions de pieds carrés de locaux neufs au troisième trimestre de 2023, le Canada est en voie d’atteindre un nouveau record annuel de 43,8 millions de pieds carrés d’offre nouvelle.
• Le rythme de croissance des loyers a encore ralenti au troisième trimestre de 2023, mais reste positif, augmentant de 11,8 % sur un an et revenant vers les taux de croissance observés avant la pandémie.

L’activité locative nette est largement surpassée par l’offre nouvelle

L’activité locative nette a maintenu un rythme tempéré par rapport au rythme effréné des dernières années, demeurant plutôt stable sur un trimestre, l’absorption nette nationale diminuant légèrement pour atteindre 3,1 millions de pieds carrés au troisième trimestre de 2023.

L’offre nouvelle a augmenté pour un troisième trimestre consécutif, surpassant l’absorption nette par 7,8 millions de pieds carrés au troisième trimestre de 2023, ce qui constitue la plus importante marge trimestrielle en 14 ans.

Au troisième trimestre de 2023, l’activité locative a principalement été menée par les marchés de Calgary et de Toronto, où l’on a enregistré un volume important de mises en service de locaux neufs préloués. Par ailleurs, la région de Waterloo et Montréal ont été les seuls marchés à enregistrer une absorption nette négative au cours du trimestre.

Après un premier semestre de 2023 marqué par une absorption nette négative, Winnipeg a enregistré une absorption nette positive au troisième trimestre de 2023; Montréal est désormais le seul marché à enregistrer une absorption nette négative depuis le début de l’année.

Le secteur industriel se rapproche de l’équilibre alors que les taux de disponibilité augmentent par rapport à leurs planchers historiques

Le taux national de disponibilité a augmenté pour un quatrième trimestre consécutif, enregistrant une hausse de 40 pb sur un trimestre pour atteindre 2,5 % au troisième trimestre de 2023.

Par rapport à la norme historique, le taux national de disponibilité reste bien en dessous du taux moyen sur 15 ans de 4,7 %.

Les taux de disponibilité sur un an ont augmenté dans huit des dix marchés canadiens, les marchés d’Edmonton et de London se contractant.

Au troisième trimestre de 2023, les plus fortes hausses des taux de disponibilité sur un an ont été enregistrées à Vancouver, dans la région de Waterloo et à Montréal, ce qui représente des hausses de 220 pb, 130 pb et 110 pb, respectivement.

À London, à Toronto et dans la région de Waterloo, les taux de disponibilité étaient toujours inférieurs à 2,0 % au troisième trimestre de 2023; London conserve son titre de marché industriel le plus tendu au Canada, à 0,8 %.

L’activité de construction ralentit après avoir atteint des sommets

À l’échelle nationale, l’activité de construction poursuit son ralentissement après avoir atteint des sommets, diminuant légèrement sur un trimestre pour atteindre 43,6 millions de pieds carrés de locaux en construction.

Au troisième trimestre de 2023, 9,0 millions de pieds carrés de nouveaux projets ont mis en chantier, 57,4% de ces locaux se trouvant dans le marché de Toronto.

L’activité de construction globale reste conservatrice, ne représentant que 2,2% du parc immobilier national. L’activité de construction représente moins de 4,0 % du parc immobilier, dans sept des dix marchés.

L’activité prélocative reste forte à London, Vancouver et Montréal, où 94,8 %, 67,5 % et 52,6 % des locaux en construction sont préloués, respectivement.

À l’échelle nationale, la prélocation a ralenti, seulement 37,1 % des 18,3 millions de pieds carrés de nouveaux locaux devant être livrés au quatrième trimestre de 2023 étant préloués.

L’afflux de nouvelles constructions apaise les marchés tendus

Au troisième trimestre de 2023, l’offre nouvelle a augmenté pour un deuxième trimestre consécutif pour atteindre 11,0 millions de pieds carrés de locaux mis en service. Il s’agit de la troisième meilleure performance trimestrielle de l’histoire en matière d’offre nouvelle.

Le rythme des livraisons a continué de s’accélérer. Au cours des quatre derniers trimestres, l’offre nouvelle a totalisé 38,3 millions de pieds carrés au Canada.

En raison d’une activité prélocative plus modeste, l’offre nouvelle a eu une incidence globale plus importante sur les taux de disponibilité. Seulement 54,0 % des nouvelles constructions livrées au cours du trimestre étaient prélouées, représentant 5,1 millions de pieds carrés de locaux disponibles sur le marché.

Toronto, Vancouver et Calgary totalisent conjointement 80,0 % de l’ensemble des mises en service au troisième trimestre de 2023, représentant respectivement 47,1 %, 17,6 % et 15,4 % de l’offre nouvelle.

On prévoit livrer 18,3 millions de pieds carrés de nouveaux locaux au cours du prochain trimestre, ce qui porterait le total annuel des mises en service à 43,8 millions de pieds carrés et constituerait un nouveau record.

Le rythme de croissance des loyers revient aux niveaux prépandémiques

Le rythme de croissance des loyers a poursuivi son recul au troisième trimestre de 2023, mais reste positif, enregistrant une hausse de 11,8 % sur un an; à l’échelle nationale, le loyer demandé moyen s’élève à 16,36 $ le pied carré.

Bien que la croissance nationale des loyers ait ralenti au cours des quatre derniers trimestres, elle reste essentiellement conforme au rythme de croissance observé avant la pandémie.

À l’échelle nationale, la croissance des loyers s’est stabilisée, sept marchés sur dix affichant des taux de croissance sur un an variant entre 11 % et 17 %.

À l’exception d’Edmonton, presque tous les marchés ont enregistré une hausse sur un an des loyers nets demandés moyens. Cependant, des baisses sur un trimestre ont été enregistrées à Montréal (- 2,7 %), Vancouver (-1,3 %) et London (-0,1 %).

La croissance nationale des prix de vente stagne alors qu’on observe diverses tendances sur les marchés

La croissance des prix de vente a ralenti pour atteindre son niveau le plus bas depuis le deuxième trimestre de 2020, soit 2,2 % sur un an, ce qui se traduit par un prix de vente moyen demandé à l’échelle nationale de 274,12 $ le pied carré au troisième trimestre de 2023.

Ottawa et Halifax ont enregistré les plus fortes hausses des prix de vente demandés, la croissance sur un an étant supérieure à 25,0 %.

Au troisième trimestre de 2023, les prix de vente à Vancouver et à London ont enregistré des baisses sur un an pour le deuxième trimestre consécutif.