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Le marché reste tendu malgré le répit limité apporté par la superficie nouvelle

Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T4 2022

10 janvier 2023

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Sommaire

Au quatrième trimestre de 2022, l’absorption nette nationale, qui a totalisé 10,4 millions de pieds carrés, se hisse au deuxième rang dans les annales.
Pour la première fois en neuf trimestres, la superficie nouvelle offerte sur le marché a surclassé l’absorption nette, ce qui pourrait vouloir dire que l’équilibre des fondamentaux du marché est en train de se rétablir.
Le marché reste tendu d’un océan à l’autre : le taux de disponibilité national a légèrement fléchi pour s’inscrire à 1,6 % au quatrième trimestre de 2022.
Les loyers nets ont continué de monter en 2022 pour atteindre une moyenne de 13,71 $ le pied carré au quatrième trimestre. Il s’agit d’un autre record de croissance, à 30,9 % sur un an.
Durant le trimestre, la superficie nouvelle offerte sur le marché au Canada a fracassé un record : un total de 12,7 millions de pieds carrés de nouveaux produits a été mis en service.

L’absorption nette se hisse au deuxième rang dans les annales

Le marché de l’immobilier industriel canadien a comptabilisé une absorption nette positive de 10,4 millions de pieds carrés au quatrième trimestre de 2022, ce qui porte à 35,8 millions de pieds carrés le total annuel de l’activité locative nette positive en 2022, qui se hisse au deuxième rang dans les annales.

Au quatrième trimestre de 2022, l’absorption nette a été portée essentiellement par la vigueur de la prélocation de la superficie nouvelle mise en service durant le trimestre.

Pour la première fois depuis neuf trimestres, la superficie nouvelle a surclassé l’absorption nette, ce qui est peut être le signe que les fondamentaux du marché reviennent à l’équilibre. Au quatrième trimestre de 2022, l’activité a été menée par Toronto, qui a inscrit une absorption nette positive de 4,7 millions de pieds carrés. Cette ville a été talonnée par Edmonton et Calgary, qui ont enregistré respectivement 2,9 millions et 1,0 million de pieds carrés.

Au quatrième trimestre de 2022, chacun des marchés canadiens a comptabilisé une absorption nette positive, à l’exception de la région de Waterloo, qui a inscrit une légère baisse.

Le taux de disponibilité national continue de frôler des creux sans précédent

Le marché reste tendu d’un océan à l’autre : le taux de disponibilité national a légèrement fléchi pour s’inscrire à 1,6 % au quatrième trimestre de 2022.

En 2022, la superficie nouvelle a apporté à certains marchés un répit limité : le taux de disponibilité d’Ottawa a augmenté de 90 points de base sur un an; la région de Waterloo, London, Vancouver et Montréal ont elles aussi inscrit de légères hausses.

Six des 10 marchés canadiens inscrivent toujours des taux de disponibilité de 1,2 % ou moins; la région de Waterloo est encore le marché industriel le plus tendu au Canada.

L’attrait relatif des marchés de l’Alberta, grâce à des niveaux supérieurs de superficie disponible et à des loyers du marché moyens moindres, muscle la demande dans la région. Voilà pourquoi à Calgary et Edmonton, les taux de disponibilité ont perdu respectivement 220 et 150 points de base en 2022.

Dans la construction, l’activité fracasse un record au Canada

Sur fond de tension chronique des marchés, les projets d’aménagements industriels en gestation ont établi un nouveau record de 44,6 millions de pieds carrés pour les projets en voie de construction.

Au quatrième trimestre, on a lancé la construction de 13,0 millions de pieds carrés, en majorité à Toronto, Calgary et Montréal.

Malgré le niveau record de construction, les marchés canadiens continuent de réaliser des projets d’aménagement sous le signe de la prudence : les projets nationaux en gestation représentent à peine 2,3 % du total du parc immobilier existant.

L’activité prélocative reste vigoureuse : on s’est engagé à louer 56,9 % des 20,3 millions de pieds carrés de superficie à mettre en service au premier semestre de 2023. La construction spéculative continue de porter les projets d’aménagement dans l’immobilier industriel au Canada : cette activité intervient pour 78,3 % dans le total des projets en gestation.

Les marchés restent tendus malgré la superficie nouvelle sans précédent mise en service

Durant le trimestre, la superficie nouvelle mise en service au Canada est sans précédent : un total de 12,7 millions de pieds carrés de nouveaux produits a été lancé sur le marché au quatrième trimestre de 2022.

Malgré l’influx substantiel des nouvelles propriétés industrielles, 91,7 % de la superficie mise en service étaient déjà loués au quatrième trimestre de 2022.

C’est pourquoi les marchés n’ont guère eu de répit dans la conjoncture tendue, et par conséquent, le taux de disponibilité national a à peine fléchi.

Les grandes surfaces ont constitué la grande majorité de la superficie nouvelle mise en service au quatrième trimestre de 2022 : les bâtiments de 100 000 pieds carrés et plus ont représenté 91,2 % du nouveau parc industriel.

Les loyers atteignent de nouveaux sommets sur fond d’explosion de la croissance

Les loyers nets ont continué de monter en 2022 pour atteindre une moyenne de 13,71 $ le pied carré au quatrième trimestre; il s’agit d’un nouveau record de croissance, à 30,9 % sur un an.

Les loyers ont augmenté sur tous les marchés d’un océan à l’autre : la croissance a été menée par Montréal, la région de Waterloo et Toronto, qui ont toutes inscrit une hausse annuelle de plus de 30 % en 2022.

Tous les marchés sauf Edmonton ont atteint de nouveaux pics historiques pour les loyers moyens demandés au quatrième trimestre de 2022. Actuellement au Canada, c’est le marché de Vancouver qui perçoit les loyers les plus élevés, qui ont atteint une moyenne de 20,83 $ le pied carré au quatrième trimestre de 2022. Vancouver est talonnée par Toronto et Montréal, dont les loyers moyens nets demandés se sont établis respectivement à 17,17 $ et à 15,39 $ le pied carré.

En raison de l’influx considérable de la nouvelle superficie qui devrait être offerte sur le marché en 2023, on s’attend à une nouvelle hausse des loyers, du fait des coûts de construction associés élevés dans les immeubles neufs sur de nombreux marchés.

Les prix de vente continuent d’augmenter, mais la croissance se modère

Si la croissance des prix de vente s’est modérée en 2022 sur fond de hausse du coût de l’endettement et en raison du ralentissement des marchés de capitaux, les prix ont continué d’augmenter, pour atteindre une moyenne de 277,89 $ le pied carré au quatrième trimestre.

D’un océan à l’autre, tous les marchés ont inscrit une hausse des prix de vente demandés en 2022 : sept des 10 marchés ont comptabilisé un rythme de croissance dans les deux chiffres sur un an.

Le prix de vente moyen demandé à l’échelle nationale a augmenté de 27,2 % en 2022, après avoir gagné 30,1 % l’an dernier, ce qui représente une augmentation cumulative de 65,5 % des prix de vente dans les deux dernières années.

Vancouver mène les prix de vente de l’immobilier industriel au Canada grâce à une moyenne de 650,00 $ le pied carré, ce qui explique que ce marché soit nettement en avance sur la moyenne nationale.