Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T1 2024

Sommaire

• Le marché canadien des bureaux a débuté l’année avec une absorption nette positive de 439 000 pi². C’est le premier trimestre d’absorption nette positive depuis le T3 2022, principalement porté par de nouvelles livraisons prélouées à Vancouver, compensant ainsi le ralentissement à Toronto.
• Ce trimestre, un afflux significatif d’espaces en grands blocs a fait son entrée sur le marché, provoquant une augmentation de la disponibilité de 10 pb. Par ailleurs, la sous-location a continué à baisser pour le troisième trimestre consécutif, atteignant son niveau le plus bas depuis le T4 2022.
• La fragmentation du marché est plus prononcée dans les centres-villes, où l’écart entre la disponibilité des bâtiments de catégorie A et B/C atteint 770 points de base. Les produits de catégorie A des centres-villes ont enregistré une légère amélioration de 20 pb, avec 7 des 10 marchés ayant enregistré des baisses au cours du trimestre.
• Le volume de constructions en cours a chuté à 9,1 millions pi², son niveau le plus bas depuis 2011. Au premier trimestre, 1,7 million pi² de nouveaux biens ont été livrés, sans aucun nouveau projet de bureau lancé durant ce trimestre — une première depuis plusieurs années.
• Sur 8 des 10 marchés, au moins un bâtiment en cours de reconversion est sorti de l’inventaire ce trimestre, pour un total de 870 000 pi² répartis sur 13 projets.

L’absorption nette stimulée par de nouvelles livraisons prélouées

Pour commencer l’année, le marché canadien des bureaux a enregistré une absorption nette positive, principalement due à la livraison de nouveaux biens préloués en centre-ville. La dernière fois que le marché a connu une absorption nette positive a été au T3 2022, qui a également été marqué par de nouvelles livraisons d’immeubles majoritairement préloués.

Les livraisons du T1 ont stimulé l’absorption totale à Vancouver et Winnipeg, qui ont été les seuls marchés à enregistrer une absorption nette positive significative. Cependant, en excluant l’impact de ces livraisons, l’activité du marché a été légèrement négative, la nouvelle offre ayant surpassé l’absorption nette.

Toronto et Montréal continuent de subir les vents les plus forts avec des trimestres consécutifs d’absorption nette négative.

Les six autres marchés ont connu des niveaux d’activité modérés avec une absorption nette positive ou négative de moins de 100 000 pi². En fait, le rendement global de ces marchés par rapport au total national est resté stable.

Une fragmentation du marché persistante dans les centres-villes

La fragmentation du marché va continuer au Canada, car les actifs de moindre qualité sont de plus en plus marginalisés. Ce fossé est particulièrement évident en centre-ville, où le delta entre le taux d’inoccupation des immeubles de catégorie A et B/C est de 770 pb. Dans les banlieues, ce taux est supérieur de 170 pb à celui des immeubles de catégorie B/C.

La disponibilité des immeubles de catégorie B/C dans les centres-villes a continué d’augmenter à mesure que les locataires choisissaient de privilégier la qualité, délaissant ainsi des produits de plus en plus obsolètes et offrant peu d’options de remplacement. En comparaison, les produits de catégorie A ont connu une légère amélioration au T1, avec une baisse de 20 pb, et 7 marchés sur 10 ont affiché des baisses. Les actifs prestigieux, quant à eux, ont maintenu la plus grande stabilité en chiffres relatifs.

Les bailleurs cherchent à lutter contre cette situation et à rester compétitifs en réalisant d’importantes améliorations et rénovations pour renforcer l’attrait à long terme de leurs propriétés. C’est ce que nous observons sur des marchés comme Montréal et la région de Waterloo. Les offres de suites témoins sont également en hausse, offrant des solutions clé en main aux locataires qui peuvent rivaliser avec les options de sous-location.

Hausse de la disponibilité, mais un regain d’optimisme pour les centres-villes

L’inoccupation totale a augmenté de 10 pb pour s’établir à 18,4 % au début de l’année. Les centres-villes et les banlieues ont tous deux connu un ralentissement, bien qu’à un degré plus élevé dans les banlieues.

Alors que la disponibilité a continué à augmenter à l’échelle nationale, le marché des centres-villes commence à montrer des signes encourageants. En effet, au cours des trois derniers trimestres, cinq villes ont enregistré une baisse de la disponibilité dans les centres-villes sur une base trimestrielle. Au T1, cette baisse a été observée à Edmonton (-60 pb), dans la région de Waterloo (-60 pb), à London (-40 pb), à Montréal (-30 pb) et à Vancouver (-10 pb). Bien que cela ne soit pas un signe de stabilité, c’est un signe d’optimisme pour le marché.

Seuls deux marchés ont vu la situation de leur banlieue s’améliorer ce trimestre, Ottawa (-80 pb) et Winnipeg (-70 pb).

Dans l’ensemble, un afflux significatif de grands locaux directs a fait son apparition sur le marché ce trimestre, entraînant une augmentation de la disponibilité. Certains marchés, notamment Toronto et Vancouver, ont ressenti les conséquences de la remise sur le marché des espaces WeWork.

Une sous-location encore répandue, mais en recul

La sous-location a continué à diminuer pour le troisième trimestre consécutif, atteignant actuellement 15,4 millions pi², son niveau le plus bas depuis le T4 2022, ce qui équivaut à 3,2 % de l’inventaire existant.

D’une année à l’autre, cinq marchés ont vu la sous-location reculer, mais c’est surtout en Alberta avec Calgary et Edmonton qui ont enregistré une baisse de 150 pb et de 80 pb, respectivement.

En chiffres absolus, Toronto et Ottawa ont connu une nette amélioration sur une base trimestrielle, les sous-locations ayant diminué de plus de 130 000 pi² sur chaque marché.

Les options continuent de diminuer en raison de l’association de la location de solutions clé en main de première qualité et du retrait des sous-locations lorsque les obligations des locataires sont devenues plus claires. Dans certains cas, les espaces sous-loués sont même transférés vers la location directe.

Les projets de construction de bureaux au plus bas depuis 13 ans

Le total national de la construction de bureaux a chuté à 9,1 millions pi², son niveau le plus bas depuis 2011, ce qui correspond à deux cycles de construction précédents. Le portefeuille de projets est actuellement préloué à 54,0 %, les plus grandes prélocations se situant dans des bâtiments en cours d’achèvement.

Comme cela a toujours été le cas, le centre-ville de Toronto représente la majeure partie de l’activité à l’échelle nationale. Montréal représente le reste des constructions en centre-ville, qui devraient toutes être livrées cette année.

De son côté, Vancouver a terminé le cycle de construction de son centre-ville et n’a plus que des projets de banlieue en cours. Aucun autre projet n’est prévu à court terme sur ce marché, qui affiche par ailleurs le taux d’inoccupation le plus bas du Canada (10,9 %).

Ottawa, Calgary, Halifax et Winnipeg construisent actuellement moins de 75 000 pi² chacun. Ces niveaux modestes de construction correspondent à la demande.

Fin prochaine du cycle de construction

En accord avec la tendance des deux dernières années, de moins en moins de chantiers sont lancés et, pour la première fois en plusieurs années, aucune nouvelle construction de bureaux n’a commencé au Canada. Cette situation devrait se maintenir jusqu’en 2024, avec peu ou pas de nouveaux projets.

Ce ralentissement de la mise en chantier a été accompagné d’une nouvelle livraison de 1,7 million pi² au cours du T1. Cela représente près de 70 % du total livré en 2023. Ce trimestre est le plus important sur le plan des nouvelles livraisons depuis plus d’un an.

Parmi les principales réalisations de ce trimestre, on peut mentionner la tour nord de The Post et B6 à Vancouver, ainsi que la Wawanesa Tower à Winnipeg. Chacun de ces bâtiments a été livré presque entièrement ou entièrement préloué.

Pour l’avenir, plusieurs projets sont en phase finale de réalisation et sont sur le point d’accueillir des locataires. Si tous les bâtiments sont livrés comme prévu, l’année 2024 pourrait établir un record de huit ans sur le plan de nouvelles livraisons annuelles.

Davantage de projets de conversion

Les projets de conversion de bureaux se sont poursuivis jusqu’en 2024 avec 870 000 pi² sortis de l’inventaire concurrentiel au premier trimestre. L’année moyenne de construction de ces immeubles est 1 985.

Au total, 13 projets sont allés de l’avant au début de l’année et, dans l’ensemble, ont eu un effet négligeable sur la baisse du taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle nationale.

Sur 8 des 10 marchés, au moins un immeuble en cours de reconversion est sorti de l’inventaire au cours du trimestre, à l’exception de Calgary et de Winnipeg.

Les projets de conversion de bureaux en immeubles résidentiels continuent de représenter la majorité de l’activité (56,5 %); cependant, nous constatons également que d’autres types de bâtiments, tels que les bâtiments dédiés aux sciences de la vie, commencent également à être transformés.

Un cumul de 5,0 millions pi² d’anciens bureaux a commencé à être converti depuis 2021, soit 1,1 % de l’inventaire. Dans l’ensemble, ce chiffre pourrait atteindre 6 millions pi² d’ici la fin de 2024.