Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T3 2023

Sommaire

• À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des bureaux n’a augmenté que de 10 pb au cours du trimestre, les effets de la hausse du taux d’inoccupation des immeubles de catégorie B ayant presque été compensés par la hausse modeste du niveau d’occupation des immeubles de catégorie A et le nombre croissant de projets de conversion d’immeubles de bureaux en édifices à logements.
• La demande pour les immeubles de bureaux de première qualité reste forte, neuf marchés canadiens sur dix ayant enregistré des taux d'inoccupation stables ou en baisse pour les immeubles de catégorie A dans les centres-villes au cours du trimestre.
• Un nombre croissant d’immeubles sous-utilisés de catégorie B et C sont retirés du parc immobilier, étant convertis pour d’autres usages.
• L’absorption nette a montré un progrès constant cette année, les rendements négatifs étant presque freinés au cours du trimestre. Le rendement légèrement négatif est principalement dû aux efforts continus de rationalisation des bureaux par les locataires partout au pays.
• Pratiquement aucune mise en chantier de nouveaux bureaux n’a été enregistrée au troisième trimestre de 2023. Les projets de construction de bureaux en gestation devraient donc atteindre leur niveau le plus bas depuis 2011, en raison des livraisons prévues au quatrième trimestre.

Nouvelles disparités alors que les locataires ciblent les immeubles de bureaux de première qualité

Les locataires ont continué à cibler les immeubles de bureaux de première qualité, les édifices de catégorie A enregistrant les gains les plus importants dans plusieurs marchés. Ainsi, le taux d’inoccupation des immeubles de catégorie A dans les centres-villes et dans les banlieues a diminué au troisième trimestre, alors que l’inoccupation des immeubles de catégorie B a augmenté.

Dans les centres-villes, la situation des immeubles de catégorie A s’est améliorée de façon marquée au cours du trimestre, sept marchés affichant un taux d’inoccupation inférieur sur un trimestre. À Winnipeg et à Montréal, les taux d’inoccupation sont restés stables. Vancouver affiche toujours le taux d’inoccupation le plus bas au pays pour les immeubles de catégorie A, malgré une hausse de 10 pb, à 11,0 %. À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des immeubles de catégorie A dans les centres-villes s’est contracté de 20 pb au troisième trimestre.

Ces disparités reflètent la priorité accordée par les locataires aux immeubles de bureaux de première qualité et bien aménagés, situés dans des pôles qui minimisent les temps de déplacement des employés.

Malgré un taux d’inoccupation élevé, les loyers sont restés concurrentiels par rapport au premier trimestre de 2020. Ainsi, les bailleurs proposent des incitatifs plus généreux pour attirer les locataires.

Les conversions de tours de bureaux se multiplient, mais la viabilité économique reste un défi en l’absence d’incitatifs

Les bureaux de catégorie A dans les centres-villes restent le segment le plus tendu, quoique marginalement. Le taux d’inoccupation a augmenté au cours des derniers trimestres, les nouveaux projets ayant été livrés dans un contexte de baisse de la demande. Les loyers nets demandés s’élèvent en moyenne à 29,44 $/pi2, en hausse de 4,6 % par rapport au premier trimestre de 2020.

Depuis le début de 2022, 2,8 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux actifs ont été retirés du parc immobilier, soit par conversion ou par démolition. Ces locaux, qui représentent 0,6 % du parc immobilier, sont le plus souvent convertis en propriétés résidentielles.

C’est à Calgary et Ottawa que le plus grand nombre de tours de bureaux ont été retirées du parc immobilier.

La conversion à d’autres usages est devenue une solution de plus en plus attrayante pour les immeubles plus âgés et moins rentables, les taux d’inoccupation élevés offrant davantage d’options aux locataires. Cependant, les projets réalisables sont limités et les conversions ne seront pas une panacée pour résoudre le problème de l’inoccupation élevée des bureaux.

Les mesures incitatives gouvernementales jouent souvent un rôle prépondérant dans la viabilité financière de ces projets extrêmement complexes. C’est à Calgary, où les incitatifs peuvent atteindre 75 $ le pied carré, que les conversions sont les plus courantes.

Stabilité dans les centres-villes, grâce au retrait d’immeubles du parc immobilier

À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des bureaux a augmenté pour atteindre 18,1 %. Bien que la situation dans les centres-villes soit en grande partie responsable de cette augmentation, le marché a fléchi dans les banlieues et les centres-villes. Cependant, l’écart entre les deux secteurs continue à se creuser, le taux d’inoccupation dans les banlieues étant inférieur de 180 pb à celui des centres-villes.

À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des bureaux a augmenté de 10 pb au cours du trimestre pour atteindre 18,2 %. Cette augmentation est essentiellement due aux banlieues, où les taux d'inoccupation ont continué à grimper. Dans les centres-villes, les taux d’inoccupation sont restés stables. 

C’est au cours de ce trimestre que l’amélioration du marché des centres-villes a été la plus généralisée, cinq villes ayant enregistré une baisse du taux d’inoccupation de leurs bureaux, notamment Ottawa (-80 pb), Calgary (-60 pb), London (-30 pb), Toronto (-10 pb) et Edmonton (-10 pb).

À l’inverse, seulement trois villes ont vu le taux d’inoccupation se contracter dans leurs banlieues : Calgary (-90 pb), Halifax (-50 pb) et la région de Waterloo (-20 pb).

Plusieurs immeubles en cours de conversion ou de démolition dans les centres-villes d’Ottawa et de Calgary ont été retirés du parc immobilier, ce qui a contribué à la baisse du taux d’inoccupation. Poursuivant une tendance amorcée au dernier trimestre, un plus grand nombre de bailleurs de Calgary choisissent de transformer des bureaux ou des étages vacants en zones de services communes.

L’absorption nette se rapproche du territoire positif

À l’échelle nationale, le rythme de l’absorption nette négative a ralenti, celle-ci ayant diminué progressivement chaque trimestre depuis le début de l’année.

Contrairement aux trimestres précédents, aucun marché n’a eu une incidence disproportionnée sur les résultats nationaux.

Calgary a enregistré deux trimestres consécutifs d’absorption nette positive. Au troisième trimestre, l’absorption nette a été positive à Toronto, dans la région de Waterloo et à Halifax. Un volume élevé de mises en service a été enregistré à Toronto et dans la région de Waterloo, la prélocation variant d’un édifice à l’autre. Toujours à Toronto, le marché des bureaux du centre-ville a connu un élan positif au cours du trimestre, en partie grâce aux locataires du secteur de l’éducation et des secteurs de la finance, de l’assurance et des services immobiliers.

Montréal et Vancouver ont enregistré l’absorption nette négative la plus importante au cours du trimestre en raison des efforts de rationalisation des bureaux par les locataires et du phénomène d’exode vers la qualité.  

Le recul de la sous-location amène des locataires albertains à reprendre leurs bureaux

Le taux d’inoccupation des locaux sous-loués a diminué dans les centres-villes et les banlieues au cours du trimestre et représente 18,8 % des locaux inoccupés ou 3,4 % du parc immobilier.

Calgary a mené la charge, plus de 325 000 pi2 de bureaux en sous-location ayant été retirés du marché au cours du troisième trimestre. Une grande partie de cette activité a été réalisée par des locataires qui ont repris leurs bureaux. Dans l’ensemble, le taux d’inoccupation des bureaux en sous-location représente 4,0 % du parc immobilier de Calgary, le niveau le plus bas dans ce marché depuis 2014.

Ailleurs, les options de sous-location ont augmenté. Sur un an, la proportion des bureaux en sous-location en termes de pourcentage du parc immobilier a augmenté dans six marchés, notamment à Toronto (+130 pb) et à Vancouver (+90 pb), où la rationalisation de bureaux et l’exode vers la qualité battent leur plein.

Ralentissement des mises en chantier de bureaux, qui atteignent leur niveau le plus bas depuis plusieurs années

Comme c’est le cas depuis le début de l’année, de moins en moins de projets de construction ont vu le jour, alors que seulement 89 000 pi2 de locaux ont été mis en chantier au cours du trimestre dans les banlieues de Vancouver et de la région de Waterloo.

De plus, la taille moyenne des projets a considérablement diminué. L’époque des nouvelles constructions de grande envergure, nécessaires pour répondre à la demande lorsque le taux d’inoccupation était faible au Canada, est révolue. À titre de comparaison, la taille moyenne des projets mis en chantier en 2018 était de 168 000 pi2, alors que cette année, la moyenne est beaucoup plus conservatrice, soit 75 000 pi2.

À l’inverse, 601 000 pi2 de nouveaux bureaux ont été livrés dans trois propriétés à Toronto et dans la région de Waterloo au troisième trimestre. Au total, 1,8 million de pieds carrés ont été mis en service cette année.

La construction d’environ le tiers des projets qui doivent être livrés au prochain trimestre a commencé avant 2020. Principalement regroupés dans les centres-villes, ces projets affichent un taux de prélocation de 61,3 % et ils devraient avoir un effet important sur l’absorption nette au prochain trimestre.

La fin du cycle de construction est en vue

Les projets de bureaux ont chuté pour un cinquième trimestre consécutif. À l’échelle nationale, 11,3 millions de pieds carrés sont encore en construction, soit 2,3 % du parc immobilier existant. 

La prélocation oscille autour de la barre des 50 %. Toutefois, on doit noter que les projets mis en chantier avant 2020 ont les taux de prélocation les plus élevés à 84,3 %, alors que les projets qui ont démarré depuis 2020 sont préloués à seulement 27,3 %.

D’ici la fin de l’année, 3,4 millions de pieds carrés de nouveaux bureaux devraient être livrés, soit environ le tiers des projets de construction en cours. La majorité de ces projets se trouvent à Toronto, bien que la construction de la Wawanesa Tower à Winnipeg et du Victoria sur le parc à Montréal soit également presque terminée.

Si tous les projets respectent leur échéancier, les livraisons prévues au quatrième trimestre devraient permettre aux projets de construction de bureaux en gestation d’atteindre leur niveau le plus bas depuis 2011.