Reprise inégale : l’incertitude économique fait baisser la demande, qui venait d’enchaîner deux gains trimestriels

L’absorption nette finit l’année en baisse malgré les bonnes nouvelles du milieu de l’année

Au quatrième trimestre, le marché des bureaux au Canada a comptabilisé son trimestre le plus léthargique de 2022, avec une absorption nette négative de 2,1 millions de pieds carrés, ce qui ne devrait toutefois pas faire oublier que dans l’ensemble, l’absorption nette annuelle se situe à son plus haut depuis le début de la pandémie.

Durant ce trimestre, quatre des 10 marchés, menés par la région de Waterloo et Vancouver, ont inscrit une absorption nette positive. Ailleurs au pays, on a constaté des pertes; dans beaucoup de villes, dont Calgary et Edmonton, les occupants rajustent leur superficie.

Durant le trimestre comme depuis le début de l’année, le marché de Toronto a porté le gros du fardeau de tout le pays. Puisque des locataires se réinstallent dans les immeubles neufs, les surfaces dorénavant inoccupées et annoncées depuis longtemps ont finalement été mises en marché, ce qui s’est répercuté démesurément sur cette ville. Cet impact a toutefois été amplifié par la modération des plans de croissance de plusieurs grandes sociétés technologiques.

En raison de la hausse des locaux à sous louer dans les centres villes, la plupart des marchés frôlent leurs sommets sur 10 ans

Les inscriptions de locaux à sous louer sont à nouveau à la hausse : ils ont fini 2022 en augmentation par rapport à l’an dernier. Les sous locations, qui représentent actuellement 18,1 % du total de la superficie inoccupée, sont égales à 3,1 % du parc immobilier existant.

Dans les marchés de banlieue et les centres villes, le portrait est contrasté : les centres villes expliquent l’essentiel de la progression du trimestre. Dans le même temps, la superficie à sous louer dans les marchés de banlieue a baissé et a atteint son plus bas niveau depuis le premier trimestre de 2021.

On a relevé des hausses trimestrielles dans la sous location des locaux sur cinq des 10 marchés; en chiffres absolus, ces hausses ont été menées par Toronto et Vancouver. Dans ces deux marchés, ce sont surtout les centres villes qui portent les hausses; par comparaison, les marchés de banlieue ont pris du mieux durant le trimestre.

La plupart des marchés atteignent ou frôlent leurs sommets respectifs sur 10 ans dans la superficie inoccupée à sous louer, sauf dans quelques villes, soit Calgary, Edmonton et Halifax. Ces trois villes ont aussi accusé de nouvelles baisses, durant le trimestre, dans les inscriptions de locaux à sous louer.

Les niveaux d’inoccupation élevés devraient perdurer, surtout dans les immeubles plus anciens

Dans l’ensemble, le taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle nationale a augmenté, après être resté stable à 16,4 % pendant deux trimestres consécutifs, pour finir l’année à 17,1 %. Peu de marchés ont été épargnés par ces hausses : durant le trimestre, le taux d’inoccupation a augmenté sur sept des 10 marchés.

Winnipeg, la région de Waterloo et Halifax ont été les seuls marchés à reprendre du mieux : l’inoccupation n’a pas bougé ou a baissé dans les sous marchés des centres villes et des banlieues de ces régions. En outre, Halifax a été le premier marché à regagner les niveaux d’occupation atteints avant la pandémie.

L’écart entre les marchés du centre ville et ceux de la banlieue a continué de se creuser durant l’année pour s’inscrire à 130 points de base, soit le point le plus bas jusqu’à maintenant. Il est improbable que cette tendance s’infléchisse dans l’année à venir : à Vancouver par exemple, la demande bascule vers les marchés de banlieue, et il faut s’attendre à ce que différents projets soient mis en service dans le centre ville.

Catégorie A ou B : les préférences des locataires évoluent

La fracture entre la ville et la banlieue a continué de se creuser entre les différentes catégories, à l’heure où divers facteurs prennent le dessus dans le processus décisionnel des locataires.

En fait, dans les centres villes, les locataires recherchent des locaux de qualité bien aménagés pour veiller à ce que leurs employés reviennent travailler dans les bureaux. C’est ce qu’on peut clairement constater en comparant les taux d’inoccupation actuels des catégories A et B avec le premier trimestre de 2020 : dans la catégorie B, l’inoccupation a doublé par rapport à la catégorie A sur 11 trimestres. Bien qu’elle soit élevée en raison de la superficie nouvelle mise en service, l’inoccupation des locaux de la catégorie A dans les centres villes reste forte dans plusieurs marchés, dont Ottawa (8,9 %), Vancouver (10,4 %) et Toronto (12,0 %).

Dans le même temps, sur les marchés de banlieue, les locataires ont priorisé d’autres facteurs comme une plus grande marge de manœuvre, parfois accompagnée d’une amélioration des délais de navettage. En fait, le taux d’inoccupation des locaux de la catégorie B dans les marchés de banlieue est aujourd’hui légèrement inférieur à celui de la catégorie A, ce qui prouve encore que bien que la qualité permette de différencier les produits, il ne s’agit pas du seul facteur qui porte les décisions dans la location des locaux pour tous les segments de la population active.

Les projets de construction en gestation continuent de baisser

À l’échelle nationale, les projets d’aménagement de bureaux en gestation ont continué de baisser : ils se situent désormais à 11,0 millions de pieds carrés; il s’agit du point le plus bas depuis le troisième trimestre de 2017. Durant le trimestre, on a réalisé un total de huit projets à Vancouver, à Montréal, dans la région de Waterloo et à Toronto; cinq de ces projets avaient été mis en chantier avant 2020.

L’activité prélocative a été mise en veilleuse en raison de la conjoncture économique. Dans la récente vague de locaux mis en service, le taux de prélocation a dans l’ensemble baissé pour passer de 54,0 % à 47,6 % à l’échelle nationale. À terme, les promoteurs ont adopté une approche beaucoup plus prudente, globalement, dans la construction et visent aujourd’hui des niveaux supérieurs de prélocation avant de lancer des projets.

En 2023, on s’attend à ce que 62,0 % des projets actifs de construction en gestation soient mis en service. Puisque les promoteurs mettent essentiellement tous leurs projets en attente, les projets d’aménagement de bureaux en gestation pourraient atteindre leur plus bas niveau depuis 20 ans si on ne lance pas de chantiers majeurs l’an prochain.