Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T4 2023

Sommaire

• Les marchés de l’Alberta continuent de connaître une reprise du marché, avec Calgary qui affiche trois trimestres consécutifs d’absorption nette positive, Edmonton, deux. Ils sont rejoints ce trimestre-ci en territoire positif par Vancouver et Ottawa ainsi que par Halifax, qui a signalé sept trimestres consécutifs d’absorption nette positive.
• La demande pour les meilleures propriétés est restée forte, plaçant principalement les produits de catégorie B en désavantage. Un nombre croissant de propriétés sous-utilisées sont donc réutilisées dans d’autres usages résidentiels et autres et totalisaient 2,5 millions de pieds carrés en 2023.
• L’espace de sous-location a diminué pour un deuxième trimestre consécutif à son niveau le plus bas signalé en 2023. Huit marchés sur dix ont des niveaux de sous-location qui totalisent moins de 3,0 % des stocks.
• Les projets de développement de bureaux continue de s’alléger sans début significatif de construction de bureaux. Les délais de livraison de projets se sont étirés tout au long de 2023, près de 70 % des projets actifs devant maintenant être livrés en 2024.

Cinq marchés ont clôturé l’année 2023 avec des gains à la fin de l’année

L’absorption nationale est restée en territoire négatif à la fin de l’année 2023, car elle a atteint un total de 5,0 millions de pieds carrés d’absorption nette négative. Si l’on regarde la moyenne trimestrielle annuelle, 2023 arrive juste derrière 2022.

Le rythme de l’activité a continué de progresser vers un territoire positif, avec une absorption progressivement moins négative affichée à l’échelle nationale chaque trimestre.

Les marchés de l’Alberta continuent de connaître une reprise du marché, avec Calgary qui affiche trois trimestres consécutifs d’absorption nette positive, Edmonton, deux. Vancouver, Ottawa et Halifax se sont joints à eux ce trimestre en territoire positif. Bien qu’à plus petite échelle, Halifax a affiché sept trimestres consécutifs d’absorption nette positive.

Parmi les cinq marchés affichant une absorption nette négative, Toronto a fait face aux plus grands vents contraires en raison de perspectives économiques incertaines. Habituellement un stimulant à l’activité, les 625 000 pieds carrés de nouvelles offres livrées ce trimestre n’ont eu aucun impact positif, car ils ont été livrés pour la plupart inoccupés. À l’exclusion de Toronto, l’absorption nette nationale aurait été positive.

Inoccupation croissante malgré une légère amélioration en banlieue

Le taux d’inoccupation des bureaux au niveau national a augmenté de 10 points de base (pb) supplémentaires ce trimestre, terminant l’année à 18,3 %. Sur une base annuelle, le taux d’inoccupation global est actuellement de 110 pb supérieur à celui de la fin de l’année 2022, la majeure partie de l’augmentation ayant lieu au cours du premier semestre de cette année.

Dans l’ensemble, quatre marchés ont signalé une amélioration dans leur centre-ville et leurs banlieues : Calgary, Edmonton, Ottawa et Halifax.

Le delta entre le centre-ville et le produit de banlieue est à son point le plus large à ce jour avec une inoccupation en banlieue de 250 pb en dessous du taux du centre-ville. Les banlieues ont affiché une modeste reprise ce trimestre de -30 pb, tandis que le taux d’inoccupation au centre-ville a augmenté de +50 pb.

Ce trimestre a connu les améliorations les plus généralisées du marché de banlieue, huit villes signalant une baisse du taux d’inoccupation. Le plus important d’entre eux comprenait Winnipeg (-110 pb), Edmonton (-90 pb) et Montréal (-70 pb).

Les marchés du centre-ville ont eu des difficultés ces derniers temps, avec cinq villes affichant une augmentation du taux d’inoccupation, la plus importante ayant eu lieu en Ontario : Toronto (+160 pb), London (+130 pb) et région de Waterloo (+120 pb). La hausse de Toronto est le résultat du ralentissement de la location et surtout d’une nouvelle offre inoccupée.

Bifurcation de l’espace de bureau en forte concentration avec le centre-ville B qui prend du retard

Le taux d’inoccupation du centre-ville de catégorie B a continué d’augmenter, en mettant l’accent sur l’effritement de la demande de produits d’espace bon marché. Au lieu de cela, la demande des locataires a et continuera de se concentrer sur les espaces qui agissent comme conducteurs de la productivité et du développement des entreprises.

Inversement, plusieurs marchés ont noté les plus grands gains positifs au sein de leurs produits de catégorie A. Cela comprend les marchés du centre-ville d’Edmonton (-120 pb), de Vancouver (-70 pb de Calgary (-40 pb) et d’Halifax (-10 pb).

Les tarifs de location sont demeurés relativement stables dans presque tous les types de produits à l’échelle nationale sur une base de trois ans, et presque tous ont enregistré de légères augmentations. Bien que la classe A de banlieue et la classe B du centre-ville soient maintenant à des prix similaires, les produits de banlieue sont jusqu’à présent plus avantageux, car l’inoccupation continue de diminuer dans ce segment.

Les tours de bureaux sont de plus en plus réutilisées à d’autres fins

Le repositionnement des immeubles à bureaux est en hausse depuis 2021. 2023 a été la plus grande année à ce jour avec un cumul de 2,5 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux concurrentiels. Représentant 0,5 % de l’inventaire total, cet espace est le plus souvent remplacé par des propriétés résidentielles.

L’environnement actuel des taux d’inoccupation offre aux locataires un plus grand nombre d’options, et avec les locataires préférant des espaces de haute qualité, il est devenu de plus en plus attrayant pour les bâtiments plus anciens et moins concurrentiels d’être convertis pour d’autres utilisations. En fait, la majorité des stocks réutilisés en 2023 avaient tendance à être considérés comme de catégorie B et avaient une année de construction moyenne de 1972.

Cependant, les projets réalisables sont limités en raison de plusieurs facteurs, y compris les exigences physiques, le zonage et la viabilité financière, et bien qu’ils offrent certainement une avenue intéressante, ils ne seront pas une solution avantageuse pour la résolution d’un taux élevé d’inoccupation de bureaux.

Les incitatifs gouvernementaux jouent souvent un rôle dans la viabilité financière de ces projets complexes. À Calgary, le programme incitatif de développement du centre-ville de la ville offre des incitatifs allant jusqu’à 75 $ par pied carré.

Les offres de sous-locations ont diminué au cours du deuxième trimestre pour atteindre le niveau le plus bas en 2023

L’espace de sous-location a diminué pour un deuxième trimestre consécutif à son niveau le plus bas signalé en 2023 et représente actuellement 17,7 % du taux d’inoccupation ou 3,2 % des stocks. Huit marchés sur dix ont des niveaux de sous-location qui totalisent moins de 3,0 % des stocks.

Les marchés qui ont enregistré les plus importantes baisses trimestrielles des offres de sous-location sur une base de pieds carrés comprennent Toronto, Edmonton, Vancouver et Calgary.

Sur une base annuelle, la plupart des marchés demeurent élevés, cependant avec six villes voyant l’espace de sous-location comme un pourcentage de l’augmentation des stocks, notamment à Winnipeg (+120 pb).

En général, les locataires se concentrent sur la personnalisation et l’accent sur les meilleures solutions clés en main de leur catégorie. Dans de nombreux cas, les locataires ont également continué à récupérer des espaces où leurs mandats de retour au bureau sont devenus plus clairs.

Les projets de construction à leur plus bas niveau depuis six ans

Les projets de développement de bureaux continue de diminuer, avec 10,9 millions de pieds carrés en construction à l’échelle nationale. Représentant 2,2 % des stocks, ce produit est actuellement préloué à 54,4 %. Il s’agit du total de construction le plus bas depuis le T3 2017.

Les échéanciers de livraison de projets se sont étirés tout au long de l’année, et beaucoup en sont maintenant aux dernières étapes et devraient être livrés au début de 2024. Cela comprend le 160 Front St W à Toronto et la tour de la Banque Nationale à Montréal, qui comptent tous deux plus de 1,0 million de pieds carrés.

Toronto, qui représente près de la moitié de la construction active, a baissé à 5,0 millions de pieds carrés pour la première fois depuis 2017, lorsque le dernier cycle de développement a commencé.

Des niveaux de construction discrets ont lieu ailleurs au Canada, avec six marchés affichant moins de 200 000 pieds carrés d’activité. Cela comprend Edmonton et London, où tous les projets en sont encore aux étapes de planification depuis plusieurs années.

En ce qui concerne l’avenir, près de 70 % des projets actifs doivent être livrés en 2024 et sont actuellement préloués à 65,9 %.

De moins en moins de projets prennent forme

De moins en moins de nouveaux projets de bureaux voient le jour; un seul projet dans la banlieue d’Ottawa ce trimestre. Cette tendance devrait se poursuivre au cours de l’année à venir, ce qui contribuera davantage à atténuer le nombre de projets d’offres. Au total, seulement 784 000 pieds carrés de produits de bureau ont été mis en service en 2023 – ce qui représente un peu moins de la moitié de ce qui a été vu en 2022 et un peu plus de 10 % de celui de 2018.

721 000 pieds carrés de nouvelles offres livrées ce trimestre, ce qui porte le total annuel à 2,5 millions de pieds carrés. Ils étaient principalement situés au centre-ville, ce qui est l’inverse des quelques projets qui ont commencé en 2023, où tous sauf deux étaient situés dans la banlieue.

Toronto a livré la majorité des produits au cours de 2023, y compris le T3 Bayside et le T3 Sterling ce trimestre. Ces bâtiments en bois massif sont les plus récents du genre au Canada.

Parmi les projets devant être livrés en 2024, environ le quart a commencé avant 2020.