Nouvelle hausse du taux d’inoccupation des bureaux au premier trimestre alors que le marché des bureaux au Canada continue d’évoluer

Tout comme le commerce de détail qui a connu une restructuration et une revitalisation, le segment des bureaux est en pleine redéfinition

Le taux d’inoccupation des bureaux a poursuivi sa hausse dans les principaux marchés canadiens au premier trimestre de 2023, alors que le secteur subit une évolution sans précédent, les locataires cherchant à s’adapter au travail hybride et les propriétaires s’efforçant de maintenir l’attrait de leurs bureaux. Il en résulte un secteur en mutation et une fragmentation de plus en plus nette entre les vieux édifices ternes et les locaux modernes bien aménagés.

Selon le récent rapport de CBRE Statistiques sur le marché des bureaux au Canada au T1 2023, le taux d'inoccupation des bureaux au Canada a atteint le plafond historique de 17,7 %. Le marché a enregistré une absorption nette négative lors de 10 des 12 derniers trimestres, alors que les superficies de bureaux mises sur le marché ont été supérieures au total des superficies louées.

Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto a atteint 15,3 %, soit le taux le plus élevé depuis 1995 dans le plus grand marché de bureaux du Canada. L’inoccupation des bureaux du centre-ville de Vancouver a atteint un sommet depuis 2004 à 10,4 %, tandis que de nouveaux records ont été établis à Ottawa (13,2 %) et à Montréal (16,5 %).

Le taux d’inoccupation global des bureaux a diminué dans trois villes au cours du trimestre : London (-60 pb), Montréal (-20 pb) et Calgary (-10 pb), où les programmes de conversion des bureaux en logements continuent de s’implanter. Le retrait de ces immeubles de l’inventaire contribue à la réduction du taux d’inoccupation du centre-ville de Calgary, qui a enregistré des baisses lors de trois trimestres consécutifs.

Les occasions de sous-location dans le marché des bureaux ont augmenté au premier trimestre de 2023, certaines entreprises adoptant une nouvelle stratégie tandis que leur bail est toujours en vigueur. Représentant désormais 3,4 % du parc immobilier existant, la sous-location de bureaux a augmenté à l’échelle nationale pendant trois trimestres consécutifs, sans toutefois atteindre le même rythme qu’au début de la pandémie. Toronto et Ottawa ont connu les plus fortes hausses des superficies en sous-location au cours du premier trimestre.

Alors que l’activité dans certains segments est forte et stable, en particulier pour les bâtiments récents et très bien aménagés, il en va autrement pour les vieux immeubles des centres-villes dont l’équipement est désuet, qui ont du mal à attirer et à fidéliser les locataires. Ainsi, le taux d’inoccupation dans les édifices de catégorie B des centres-villes s'est complètement découplé de celui des immeubles de catégorie A et de toutes les catégories de bureaux de banlieue, où les employés bénéficient de temps de déplacement plus courts.

Face à l’augmentation du taux d’inoccupation des bureaux, le nombre de mises en chantier a chuté. Les projets de construction en gestation représentent actuellement 11,2 millions de pieds carrés, soit 2,3 % de l’inventaire au Canada; il s’agit du niveau le plus bas depuis 2017. Les projets en chantier sont principalement concentrés à Toronto, Vancouver et Montréal, la construction de la majorité de ces projets ayant commencé avant la pandémie.

La construction de nouveaux immeubles de bureaux se concentre principalement en banlieue. En fait, au cours des quatre derniers trimestres, les projets en banlieue ont représenté 80,0 % des mises en chantier, alors qu’en 2018, ils ne représentaient que 17,4 % de l’ensemble des mises en chantier, en termes de superficie.

« Le marché des bureaux connaît une évolution similaire à celle qu’a connue le secteur du commerce de détail au cours de la dernière décennie », a déclaré Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada. « Il n’y a plus de demande pour les locaux de commodité bon marché, les locataires cherchant désormais des bureaux qui agissent comme points d’ancrage pour la productivité et le développement des entreprises. Les locataires mettent davantage l’accent sur les bureaux de qualité supérieure et très bien équipés, car les entreprises découvrent que le télétravail et le travail au bureau ne sont pas contradictoires, mais qu’ils se renforcent l’un l’autre. »

Cliquez ici pour télécharger le rapport de CBRE Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T1 2023.

Le secteur industriel se rapproche de l’équilibre

Selon le récent rapport de CBRE Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T1 2023, le taux national de disponibilité dans l’immobilier industriel a enregistré une hausse modeste de 30 pb pour atteindre 1,9 %. L’absorption nette a chuté à son plus bas niveau en 11 trimestres au premier trimestre de 2023, en enregistrant une activité de location nette positive de 896 000 pi2.

Vancouver a mené l’activité de location nette au premier trimestre avec 661 000 pi2 d’absorption nette positive. C’est plus du double du marché suivant, Ottawa, qui a enregistré 298 000 pi2 d’activité de location nette au cours de la même période. Toronto, Montréal et Winnipeg ont été les seuls marchés à enregistrer une absorption nette négative au premier trimestre.

Le nombre de projets de construction en gestation continue de croître, 7,4 millions de pieds carrés de nouveaux aménagements ayant été mis en chantier au premier trimestre. Cependant, l’offre nouvelle a chuté à 5,7 millions de pieds carrés au premier trimestre, les retards de construction repoussant les dates d’achèvement des projets au prochain trimestre.

Plus des deux tiers des mises en chantier au premier trimestre se retrouvent à Toronto (3,6 millions de pieds carrés) et à Montréal (1,4 million de pieds carrés). Le secteur de la construction reste conservateur, l’activité de construction s’élevant à 4,0 % ou moins des inventaires de différents marchés du pays, à l’exception de Halifax.

Les loyers industriels nets ont continué d’augmenter au Canada au premier trimestre. C’est à Vancouver que les loyers industriels sont les plus élevés au Canada, avec une moyenne de 21,33 $ le pied carré. Suivent Toronto et Montréal avec des loyers moyens de 17,77 $ et 16,65 $ le pied carré, respectivement. Le rythme de la hausse a cependant été plus lent que lors des trimestres précédents. Le loyer moyen national a augmenté de 28,1 % sur 12 mois pour atteindre 15,99 $ le pied carré.

« Dans un secteur industriel en pleine effervescence depuis si longtemps, il était inévitable que les gens commencent à se demander si l’embellie était terminée, a expliqué M. Morassutti. Après 11 années consécutives de croissance des loyers et une année 2022 exceptionnelle, on peut dire que la croissance des loyers à un rythme aussi élevé est terminée. »

« Mais un ralentissement de la croissance des loyers ne signifie pas que les loyers sont en baisse, a-t-il ajouté. Le marché est encore fort, en particulier le secteur de la logistique de tierce partie et il reste de la marge pour une nouvelle croissance des loyers, même si elle n’atteindra pas le rythme de l’année dernière. »

Cliquez ici pour télécharger le rapport de CBRE Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T1 2023.