Perspectives de CBRE : Des transactions d’envergure et une plus grande certitude économique pourraient pousser les volumes d’investissement dans l’immobilier commercial vers un nouveau sommet en 2023

« Nous sommes foncièrement optimistes à l’égard de l’immobilier commercial canadien, mais il est également indéniable que la conjoncture à court terme sera très difficile. »

Les investisseurs dans l’immobilier commercial au Canada seront confrontés à des difficultés en 2023, notamment en raison de conditions de financement plus strictes et d’un possible ralentissement économique qui pourraient freiner l’activité. Mais compte tenu de la grande quantité de capitaux mondiaux ciblant l’immobilier et des perspectives plus claires sur l’évolution des taux d’intérêt, l’année 2023 devrait être active en matière de fusions et d’acquisitions ainsi que de transactions d’envergure, qui pourraient pousser les volumes d’investissement à un niveau record de 59,3 milliards de dollars, selon les Perspectives sur le marché de l’immobilier au Canada de CBRE pour 2023.

« Nous sommes foncièrement optimistes à l’égard de l’immobilier commercial canadien, mais il est également indéniable que la conjoncture à court terme sera très difficile », a déclaré Paul Morassutti, président du Conseil d’administration de CBRE Canada. « Cependant, maintenant que nous avons une meilleure idée de l’évolution des taux d'intérêt, nous nous attendons à un réajustement des attentes en matière de prix et à l’accroissement du volume de transactions, ce qui devrait permettre à l’activité d’investissement d’être beaucoup plus robuste d’ici les troisième et quatrième trimestres. »

Voici les tendances que CBRE surveillera cette année dans les divers secteurs de l’immobilier commercial. Pour en savoir plus, veuillez télécharger la plus récente édition des Perspectives sur le marché de l’immobilier au Canada de CBRE.

Secteur des bureaux

• À mesure que les entreprises détermineront l’équilibre optimal entre le travail en distanciel et en présentiel, l’utilisation des bureaux et la superficie nécessaire par travailleur atteindront un nouvel équilibre. Les locaux qui contribuent à attirer les travailleurs au bureau seront une priorité. De nombreux locataires prévoyants devraient profiter de l’année à venir pour s’installer dans des propriétés présentant de meilleurs profils d’accessibilité, permettant des déplacements plus courts et offrant des profils de durabilité les plus conformes à leurs priorités ESG.
• Les locataires sont de plus en plus exigeants en ce qui concerne les locaux qu’ils occupent et ils privilégient les bureaux de haute qualité qui favorisent de nouvelles méthodes de travail. Les immeubles ne sont pas tous égaux et la bifurcation que l’on observe dans l’utilisation des locaux à usage de bureaux continuera de s’accentuer en 2023.
• La demande pour les locaux mal aménagés et bon marché s’est évaporée, les locataires cherchant désormais des locaux qui améliorent la productivité des entreprises, encouragent la présence des employés et facilitent la collaboration. Alors que le taux d’inoccupation de ces locaux continue d’augmenter, leurs perspectives s’assombrissent.
• De plus en plus de discussions portent sur la transformation des immeubles de bureaux en logements, mais les projets réalisables sont limités. Ces propriétés devront plutôt être réaménagées pour attirer de nouveaux locataires, voire démolies pour être réaffectées à des vocations plus judicieuses.

Secteur industriel

• Le loyer moyen au pays a bondi de 30,9 % pour atteindre 13,71 $ par pied carré à la fin de 2022. Les loyers continueront d’être poussés à la hausse par la forte demande ainsi que par la livraison de nouvelles constructions; pour ces dernières les loyers demandés seront plus élevés, en partie en raison des coûts de construction plus élevés. En ce qui concerne le segment très recherché des grandes surfaces, les superficies disponibles restent rares et il faudra débourser un supplément de loyer pour ces locations.
• Malgré une mise en service record de 46,4 millions de pieds carrés prévue pour 2023, l’offre industrielle restera insuffisante par rapport à la demande. Une forte activité de prélocation et une approche relativement conservatrice en matière de construction au Canada signifient que le taux de disponibilité national devrait enregistrer une augmentation modeste de 40 points de base pour atteindre 2,0 % en 2023.
• Les mises en chantier devraient diminuer en 2023, alors que les marchés de l’ensemble du Canada se concentreront sur leurs projets d’aménagement en gestation. Les projets de construction spéculatifs pourraient également devenir non viables en raison du coût élevé du financement, de la hausse des coûts de construction et de l’augmentation des taux d’actualisation.
• Le secteur de la logistique de tierce partie a été le principal acteur des nouvelles activités de location au Canada au cours des deux dernières années, concluant des transactions sur plus de 26,1 millions de pieds carrés. Cette tendance devrait se poursuivre en 2023, alors qu’un nombre croissant d’entreprises cherchent à impartir leurs processus de chaîne d’approvisionnement à des sous-traitants.

Secteur multirésidentiel

• En 2022, la croissance de la demande locative dans l’immobilier multirésidentiel a fait baisser le taux d’inoccupation global au Canada à 2,0 %, son plus bas niveau en 20 ans. La demande élevée persistera et fera baisser davantage le taux d’inoccupation en 2023, sous l’effet d’objectifs d’immigration plus élevés.
• La hausse de la fréquentation des bureaux a entraîné une augmentation de la demande locative dans les centres urbains, les travailleurs qui retournent au bureau cherchant à minimiser leurs temps de déplacement.
• Le déséquilibre constant entre l’offre et la demande devrait pousser les loyers des immeubles multirésidentiels à la hausse en 2023; la croissance des loyers devrait se faire au même rythme record que l’année dernière.

Secteur du commerce de détail

• Parmi les 30 centres commerciaux régionaux les plus performants au Canada, plus de la moitié font l’objet d’efforts de réaménagement importants qui les doteront de milliers d’unités résidentielles supplémentaires. Ces projets comptant plusieurs phases permettront de transformer les centres dans les années à venir.
• Les consommateurs font moins d’achats de rattrapage et cette tendance devrait se poursuivre au cours de l’année à venir. L’inflation et les taux d’intérêt élevés ont commencé à peser sur les portefeuilles et finiront par rendre les consommateurs plus prudents en 2023.
• L’évolution des comportements définira de nouvelles possibilités de croissance pour les détaillants, notamment dans la catégorie des produits de luxe, les consommateurs étant de plus en plus attentifs aux coûts. Les marques devront se distinguer ou offrir des services de meilleure qualité pour attirer l’attention des consommateurs et les inciter à dépenser.
• L’achalandage des magasins est en grande partie revenu aux niveaux prépandémiques, les consommateurs recherchant des expériences d’achat plus dynamiques et personnalisées que celles qui peuvent être offertes en ligne.

« Bien qu’on présume généralement que les jeunes consommateurs sont très friands de commerce électronique, l’étude de CBRE révèle que les membres de la génération Z sont moins susceptibles de faire des achats en ligne que les millénariaux, a déclaré M. Morassutti. Ainsi, même s’ils font partie de la génération numérique, les consommateurs les plus jeunes choisissent de faire leurs achats en magasin. Voilà qui est dit long sur la mort du commerce de détail. »