Rapport de CBRE : En 2023, 93 % des prêteurs prévoient déployer dans l’immobilier plus de nouveaux capitaux nets en prêts

Toronto, Vancouver et Montréal sont les villes où les prêteurs sont les plus disposés à investir, tandis que l’immobilier logistique, les centres commerciaux arrimés à des supermarchés et les immeubles multirésidentiels sont les catégories d’actifs les plus prisées par les prêteurs.

Malgré des perspectives économiques mondiales incertaines et de vives inquiétudes dans la plupart des catégories d’actifs de l’immobilier, l’accès aux capitaux de financement par dette ne devrait pas baisser en 2023. Selon le nouveau Rapport des prêteurs de l'immobilier commercial au Canada de CBRE, 93 % des prêteurs prévoient augmenter leur encours existant en déployant davantage de capitaux pour les personnes qui cherchent à acheter des biens commerciaux en 2023.

Alors que les fournisseurs et les acheteurs doivent encore harmoniser leurs valeurs – un point de friction dans un marché en mutation – une fois qu’ils l’auront fait, ils constateront que 66 % des prêteurs prévoient augmenter leurs capitaux de financement de 10 % encore l’an prochain par rapport aux 53 % qui voulaient les augmenter de 30 % l’an dernier. Ce rythme de croissance reflète toutefois une modération des intentions des prêteurs par rapport à la même période l’année dernière, où 53 % d’entre eux prévoyaient une augmentation de 20 à 30 %.

À l'instar de la réalité à laquelle sont confrontés de nombreux propriétaires actuels et futurs, les acheteurs de biens commerciaux constateront que le coût de la dette de l’immobilier a augmenté par rapport à l’année dernière. Près des deux tiers des prêteurs s’attendent à ce que les écarts se creusent encore en 2023. Du point de vue de l’ampleur du creusement des écarts, 66 % des prêteurs s’attendent à ce que les écarts sur les termes de 5 ans augmentent de 10 à 30 points de base, et 52 % des prêteurs projettent une hausse de 20 à 40 points de base dans les écarts sur les termes de 10 ans.

Le Rapport des prêteurs de l'immobilier commercial au Canada de CBRE évalue la confiance des prêteurs intérieurs et étrangers envers l’immobilier commercial et fournit aux emprunteurs un aperçu de ce qui les attend s’ils souhaitent recourir au crédit pour investir dans l’immobilier commercial.

Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa sont toujours les marchés immobiliers de prédilection pour les prêteurs : ce sont les villes qui ont le plus aiguisé leur appétit en 2022.En ce qui concerne les catégories d’actifs, ce sont les immeubles industriels et multirésidentiels, les centres commerciaux arrimés à des supermarchés et les infrastructures logistiques modernes qui suscitent le moins d’inquiétude chez les prêteurs et pour lesquels le financement est le plus disponible.

« Comme on s’attend à une récession, les prêteurs vont se tourner vers le secteur multifamilial pour la croissance l’année prochaine », a déclaré Carmin Di Fiore, vice-président exécutif, Financement, Marchés des capitaux, CBRE. « Le secteur industriel ne devrait pas être touché par les inquiétudes liées à la récession, car les prêteurs n’ont pas l’intention de réduire leur exposition. En fait, beaucoup cherchent à en obtenir davantage. »

Voici cinq autres faits saillants au rapport :

1. Changement d’humeur concernant les bureaux

C’est dans le secteur des bureaux que l’on a enregistré le changement d’humeur le plus significatif chez les prêteurs. Plus de la moitié d’entre eux ont l’intention de réduire leur exposition dans cette catégorie d’actifs en 2023. Ce changement important est attribuable en grande partie à la persistance de faibles taux de fréquentation des bureaux sur le marché. Les actifs de catégorie B, en particulier, suscitent les plus grandes inquiétudes, car les locataires de bureaux à travers le Canada profitent de la période pour se relocaliser dans des immeubles haut-de-gamme.

Les trois principaux types de biens immobiliers qui préoccupent les prêteurs :

• Bureaux – banlieue, catégorie B
• Bureaux – centre-ville, catégorie B
• Détail – centre commercial régional – marchés secondaires

2. Immeubles multirésidentiels en demande

Les immeubles multirésidentiels continuent de figurer parmi les catégories d’actifs les plus populaires auprès des prêteurs. En 2023, 54 % de ceux-ci ont l’intention d’accroître leurs budgets dans cette catégorie d’actifs. C’est dans l’immobilier foncier que le moral a le plus baissé sur un an : 52 % des prêteurs s’inquiètent aujourd’hui de cette catégorie d’actifs, compte tenu des valorisations élevées et de l’absence de flux de trésorerie.

Les trois principaux types de biens immobiliers favorisés par les prêteurs :

• Immeubles multirésidentiels
• Détail – centre commerciaux arrimés à un supermarché
• Industrie – Logistique moderne

3. Durcissement du financement des immeubles en copropriété

En raison des vents contraires qui soufflent sur le secteur des immeubles en copropriété résidentiels et des profils de risques potentiellement accrus, 89 % des prêteurs actifs dans le secteur ont durci leurs conditions pour le financement des projets de promotion immobilière. Dans ce contexte, 67 % des prêteurs ont indiqué que le changement le plus couramment apporté est l’augmentation des fonds propres à engager d’emblée dans les projets de promotion immobilière.

Parmi les autres changements, les prêteurs exigent des niveaux de dépôt plus élevés et des délais de paiement écourtés, en plus de limiter le nombre de cessions de prévente. « Ces mises au point pourraient changer la donne pour de nombreux projets en cours de réalisation, déclare M. Di Fiore. Le marché des condos pourrait connaître un ralentissement sur la base de l’arithmétique changeante ».

4. L’Alberta devient plus attrayante

Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa sont toujours les marchés immobiliers de prédilection pour les prêteurs : ce sont les villes qui ont le plus aiguisé leur appétit en 2022. Sur les marchés albertains de Calgary et d’Edmonton, le moral des prêteurs s’est amélioré considérablement sur un an,soutenu par les marchés de l'énergie et une certaine diversification. Dans le même temps, le goût des prêteurs pour certains marchés secondaires a baissé, notamment la région de Waterloo et London, en Ontario.

Les quatre villes où les prêteurs sont les plus enclins à consentir des prêts :

• Toronto
• Vancouver
• Montréal
• Ottawa-Gatineau 

5. Les critères ESG commencent à s’imposer

Les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) restent au cœur des préoccupations des prêteurs, alors que 86 % de ceux-ci font savoir qu’ils intègrent déjà ou qu’ils prévoient intégrer, sous une forme ou une autre, les critères ESG dans leurs décisions de financement de l’immobilier.

Toutefois, la conjoncture économique actuelle suscite de l’incertitude : 39 % des prêteurs tardent potentiellement à adopter les critères ESG et 11 % reconsidèrent la portée de la mise en œuvre de ces critères. Seulement 14 % des prêteurs ont décidé de laisser tomber, à court ou à moyen terme, l’intégration des critères ESG.

Téléchargez notre Rapport 2022 des prêteurs de l'immobilier commercial au Canada , puis cliquez ici pour voir la présentation*.

*Bien que les présentateurs ne s’expriment qu’en anglais, la version française de la transcription est offerte ici.