La banlieue mène la reprise de l’immobilier de bureaux au Canada

L’inoccupation des bureaux de banlieue est inférieure à celle des centres-villes : cette tendance est sans précédent dans les annales de l’immobilier commercial au Canada.

Les segments de l’immobilier de bureaux au Canada ont continué de reprendre du mieux au deuxième trimestre de 2022 : les pôles de l’immobilier de bureaux de banlieue se sont particulièrement bien tirés d’affaire dans la plupart des villes, en enchaînant un deuxième trimestre consécutif de baisse des taux d’inoccupation par rapport aux centres-villes.

Dans une tendance sans précédent dans les annales de l’immobilier commercial au Canada, le taux d’inoccupation national de l’immobilier de bureaux de banlieue s’inscrit aujourd’hui à 90 points de base de moins que le taux d’inoccupation national des centres-villes, soit 16,9 %, selon le rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T2 2022 de CBRE. Sept des dix marchés canadiens ont comptabilisé de meilleurs taux d’inoccupation dans la banlieue, très souvent dans une plus large mesure que toutes les améliorations constatées dans les centres-villes.

Dans les centres-villes, certains marchés ont mieux fait que d’autres. Alors qu’à Toronto, le taux d’inoccupation des bureaux a continué de monter pour s’établir à 11,9 % en raison de la mise en service de 612 000 pieds carrés de bureaux neufs depuis le début de l’année, Vancouver a misé sur un solide premier trimestre : la demande locative a fait reculer de 50 points de base, à 7,2 %, le taux d’inoccupation dans le centre-ville. La moitié de l’ensemble des marchés canadiens a comptabilisé une baisse de l’inoccupation dans les centres-villes, dont Halifax (-80 points de base), Montréal (-20 points de base), Ottawa (-20 points de base) et la région de Waterloo (-10 points de base).

Il y a une autre bonne nouvelle pour le segment de l’immobilier de bureaux au Canada, puisque la superficie offerte en sous-location par les entreprises qui changent la vocation de leurs bureaux ou adaptent leurs besoins en superficie a plongé au deuxième trimestre. La superficie totale offerte en sous-location, à 14,3 millions de pieds carrés, atteint désormais son plus creux depuis le quatrième trimestre de 2020, ce qui veut dire que la confiance augmente parmi les entreprises qui occupent des bureaux.

Les volumes de construction de bureaux ont augmenté au deuxième trimestre : il y a aujourd’hui plus de 15,1 millions de pieds carrés en voie d’aménagement d’un océan à l’autre, et des projets sont lancés dans les marchés de banlieue de Vancouver et de Calgary. En outre, près de la moitié de ce nouveau parc immobilier est construit dans le seul centre-ville de Toronto. Les immeubles de catégorie A ont surclassé les locaux de moindre qualité ou plus anciens, grâce à un taux d’inoccupation moyen de 6,3 % de moins que les immeubles de catégorie B. Les occupants savent que les locaux très personnalisés, dotés de commodités de qualité, permettront de compenser les inconvénients du navettage de leurs employés qui doivent se rendre dans les centres-villes.

« Les segments de l’immobilier de bureaux au Canada tâchent toujours de s’adapter à la nouvelle réalité du travail hybride. La vigueur de l’immobilier de bureaux de banlieue montre à quel point les habitudes et les activités sont mouvantes. Malgré les bonnes nouvelles, l’instabilité économique augmente les difficultés qu’affrontent les entreprises qui tâchent de tracer le portrait de leurs besoins en bureaux pour demain, a déclaré Paul Morassutti, vice-président du conseil d’administration de CBRE Canada. Que les prophètes de malheur se le disent : il est de plus en plus évident que l’immobilier de bureaux a toujours une raison d’être essentiel et une valeur fondamentale pour les entreprises; autrement, la dynamique qui s’exerce à l’heure actuelle serait nettement pire. »

Veuillez cliquer sur ce lien pour télécharger le rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T2 2022.

Dans l’immobilier industriel, l’offre n’a jamais été aussi faible

Dans le segment de l’immobilier industriel, le taux national d’inoccupation s’est maintenu à un creux sans précédent de 1,6 % au deuxième trimestre, malgré l’offre nouvelle de 6,1 millions de pieds carrés mise en service durant le trimestre, d’après le rapport Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T2 2022 de CBRE. Tous les marchés sauf Calgary et Edmonton comptabilisent aujourd’hui des taux d’inoccupation de 2,0 % ou moins.

Même si la superficie qu’il reste sur le marché est limitée, l’activité locative dans l’immobilier industriel est restée vigoureuse au deuxième trimestre : l’absorption nette positive s’est chiffrée à 7,2 millions de pieds carrés. Toronto est intervenue pour 2,6 millions de pieds carrés dans l’activité locative nette; Calgary s’est adjugé une part de 2,0 millions de pieds carrés; enfin, Edmonton a absorbé 1,1 million de pieds carrés, surtout grâce à la forte demande et à la superficie disponible en Alberta. La logistique de tierce partie est le premier facteur de la nouvelle activité locative notable au Canada, puisqu’elle représente des transactions de 4,4 millions de pieds carrés au premier semestre de 2022, après avoir enregistré 5,2 millions de pieds carrés au deuxième semestre de 2021.

Au deuxième trimestre, la superficie industrielle des projets d’aménagement en gestation a atteint 43,9 millions de pieds carrés, ce qui est sans précédent dans les annales pour la superficie en construction dans un même trimestre. L’activité prélocative est toujours aussi forte dans ces nouveaux projets d’aménagement, puisqu’on s’est déjà engagé à louer 64,4 % de la superficie en construction. Il faut s’attendre à ce que le marché mette en service 26,0 millions de pieds carrés supplémentaires d’ici la fin de 2022. Plus des trois quarts des projets de construction s’étendent sur une superficie de 200 000 pieds carrés ou plus, ce qui montre que les promoteurs s’adaptent à la rareté des grandes surfaces d’un océan à l’autre.

« À l’heure où les consommateurs retournent dans les magasins et alors que la croissance économique ralentit, la demande refoulée est toujours substantielle pour les locaux à aménager dans le segment de l’immobilier industriel, a fait savoir M. Morassutti. Les taux de location de l’immobilier industriel ont bondi de 24,2 % sur un an, ce qui est remarquable, et nous pouvons nous attendre à ce qu’ils continuent d’augmenter grâce à toutes sortes de facteurs, dont l’augmentation des coûts de construction. »

Veuillez cliquer sur ce lien pour télécharger le rapport Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T2 2022.