Les investisseurs reviennent en force pour acquérir des résidences pour personnes âgées

Si le terme « renaissance » semble être cliché, c'est bien ainsi que Mathew Burnett qualifie le redressement du segment des résidences pour personnes âgées dans la foulée d'une année de combat particulièrement éprouvante contre la COVID-19.

Le segment est en voie d’afficher sa meilleure période d’investissement de l’histoire puisque la valeur totale des transactions des résidences de catégorie A pourrait atteindre 4,6 milliards de dollars au cours des deux prochains trimestres. Ce résultat semestriel égalerait le volume de transactions record annuel de 4,6 milliards de dollars enregistré en 2015.

Le volume de transactions annuel dans les résidences pour personnes âgées tourne habituellement autour de 1,7 milliard de dollars au Canada. Le secteur pourrait donc doubler ce volume – mais en la moitié du temps – au cours des deux prochains trimestres. Il ne montre d’ailleurs aucun signe d’essoufflement.

« Malgré la couverture négative qu’il a subie pendant la pandémie, le segment des résidences pour personnes âgées a connu une véritable renaissance cette année », affirme Mathew Burnett, premier vice-président, Marchés des capitaux, Soins de santé de CBRE. « Les investisseurs perçoivent plus que jamais le besoin d’offrir des infrastructures de soins aux baby-boomers vieillissants et ils savent qu’il faut mettre en œuvre une stratégie immobilière conséquente avant que la vague démographique ne submerge le système. »

Accumulation considérable de capitaux

Le redressement est en partie attribuable à l’accumulation considérable de capitaux en quête de débouchés, et à la présence de grands investisseurs, notamment d’exploitants américains, disposant d’imposantes sommes à investir. La FPI Chartwell Seniors Housing, le plus grand exploitant de résidences pour personnes âgées au Canada, a une valeur en bourse de milliards de dollars, alors que les géants américains Ventas et Welltower affichent une capitalisation d’environ 22 milliards de dollars et 40 milliards de dollars, respectivement.

Vous voulez une preuve de l'attrait que présentent actuellement les résidences pour personnes âgées au Canada? Le groupe immobilier Blackstone - le plus important investisseur de biens immobiliers au monde - a accédé au marché canadien des résidences pour personnes âgées en juillet dernier, en s’associant au Groupe Sélection pour faire l’acquisition de 13 résidences pour aînés totalisant 3 548 unités au Québec. La transaction comprend notamment un établissement de plus de 300 unités à Montréal.

Plus récemment, la société Ventas a mis la main sur le portefeuille canadien de Hawthorn Senior Living dans le cadre d’une transaction négociée par l’entremise de CBRE.

Les résidences pour personnes âgées suscitent également l’attrait d’autres investisseurs institutionnels à la recherche de rendements, lesquels peuvent frôler le double de ce qu’offrent les propriétés industrielles, d’appartements et de bureaux. Ces derniers types de biens immobiliers de premier plan affichent par ailleurs des taux d’actualisation (un moyen de mesurer le rendement de l’investissement) environnant les 3,0 %, tandis qu’ils atteignent les 6,0 % pour les résidences pour personnes âgées de qualité supérieure.

« Ce sont des résultats formidables dans les conditions actuelles », souligne M. Burnett. « Il ne pouvait y avoir de pire scénario que la pandémie pour le secteur, mais le marché se rétablit fortement. Les investisseurs considèrent maintenant les résidences pour personnes âgées comme un placement prudent et prisé avec un solide potentiel de croissance. »

Une concurrence accrue de la part des investisseurs étrangers

Les Américains sont arrivés sur le marché canadien en 2012 lorsque la société Welltower (alors appelée HCN) a fait l’acquisition du portefeuille de 42 établissements et 8 200 unités de Maestro Senior Living en partenariat avec Chartwell. Négociée à l’époque par l’intermédiaire de CBRE, la transaction avait été la première à atteindre le milliard de dollars dans le secteur des résidences pour personnes âgées au Canada.

Welltower a mis en pause ses investissements au Canada au cours des récentes années, mais elle montre actuellement un regain d’intérêt pour le marché canadien, à l’instar d’autres FPI américaines du secteur des soins de santé. Cette tendance met de la pression sur les groupes canadiens, dont les stratégies d’investissement et de négociation sont typiquement plutôt prudentes. Lors d’une récente transaction, trois groupes américains se sont retrouvés parmi les acheteurs potentiels de la seconde série d’offres.

« Bien que l’accroissement de la concurrence étrangère dérange les groupes nationaux, la hausse des enchères n’est même pas leur principal souci », affirme M. Burnett. « C’est le déséquilibre entre l’offre et la demande qui est au cœur des préoccupations.

» Exacerbée par les perturbations de la chaîne d’approvisionnement induites par la pandémie, l’augmentation des coûts de construction a contraint les groupes à revoir leurs plans d’expansion à la baisse, voire à abandonner des projets de résidences en entier. « Nous pourrions avoir de sérieux problèmes si les projets de construction ne suffisent pas à répondre aux besoins de la population vieillissante », prévient M. Burnett.

« La pandémie a braqué les projecteurs sur ce service essentiel. Elle a également mis en évidence cet ouragan démographique, qui semble approcher plus rapidement que jamais. »