Perspectives du marché : Attendez-vous à des nouvelles de plus en plus favorables pour l’immobilier commercial de Vancouver en 2025

L’économie de la Colombie-Britannique montre des signes de ralentissement, mais les prévisions de CBRE pour le marché immobilier commercial de Vancouver laissent entrevoir une amélioration au cours de l’année à venir.

« Malgré l’attention particulière portée au marché des bureaux, nous observons simplement un retour de la demande et des fondamentaux vers leurs moyennes historiques, ce qui entraîne une amélioration pour certaines catégories d’actifs et des ajustements pour d’autres », a expliqué Jason Kiselbach, directeur général de CBRE Vancouver, lors de la présentation des Perspectives du marché au Fairmont Hotel Vancouver le 7 novembre.

«  Sur le plan des transactions immobilières commerciales, la confiance des investisseurs se renforce grâce à la tendance baissière des taux d’intérêt, et nous anticipons une hausse des volumes de transactions. Le marché des terrains et l’aménagement immobilier traversent encore une période d’ajustement, en attendant soit une augmentation des revenus des projets, soit un allégement des pressions sur les coûts. »

«  Globalement, nous évoluons dans la bonne direction et nous prévoyons d’autres développements positifs en 2025. »

Voici les prévisions de CBRE pour les principaux secteurs de l’immobilier commercial à Vancouver :

Le marché des bureaux en voie d’amélioration

Le taux d ’inoccupation des bureaux au centre-ville demeure élevé, fluctuant entre 11 et 12 %, alors que les locataires poursuivent l’optimisation de leurs superficies. Toutefois, plusieurs tendances redonnent confiance au marché selon Jason Kiselbach :

1. Si les petites entreprises libèrent des locaux en raison de l’adoption du travail hybride et à distance, cet impact reste dilué à travers différents immeubles et catégories d’actifs. Les occupants de taille moyenne et grande, quant à eux, continuent de valoriser leurs bureaux dans une perspective à long terme.
2. La demande locative globale s’accroît. CBRE recense actuellement près de 800 000 pi² de besoins en bureaux de plus de 5 000 pi² au centre-ville. Cette demande est bien diversifiée, provenant notamment des services aux entreprises, des firmes de génie, des cabinets juridiques et du secteur technologique. Cette diversification de la demande reflète celle de l’économie, réduisant ainsi la dépendance envers un secteur unique pour dynamiser le marché.
3. Les locataires retrouvent leur appétit pour les engagements à plus long terme, comme en témoigne la proportion de près de 70 % des transactions des deux dernières années portant sur des baux de cinq ans ou plus.

Les fondamentaux du secteur industriel s’ajustent aux nouvelles tendances

Le marché industriel connaît une mutation après plusieurs années de pénurie historique : ralentissement de la demande sur les 12 derniers mois et volume de nouvelles constructions atteignant son deuxième plus haut niveau historique cette année.

«  Nous anticipons pour cette année le plus faible taux de prélocations de projets industriels des sept dernières années, précise Jason Kiselbach. Par conséquent, l’offre disponible devrait continuer sa progression. »

Le commerce de détail maintient sa dynamique

Le secteur commercial bénéficie de plusieurs facteurs porteurs  : croissance démographique dans la région métropolitaine de Vancouver, forte activité touristique et vigueur des dépenses dans de nombreux segments.

«  Malgré la résilience dont ont fait preuve les consommateurs locaux ces dernières années, le ralentissement des dépenses de consommation pourrait toucher les détaillants de produits non essentiels ou de luxe », note Jason Kiselbach.

Les enseignes établies continuent d ’afficher de bons rendements, notamment grâce à l’ouverture de nouveaux points de vente dans les artères commerciales majeures. Le secteur alimentaire montre également un dynamisme marqué en zones suburbaines avec une forte activité locative.

La construction de surfaces commerciales, en baisse ces dernières années, devrait maintenir cette tendance en 2025.

Les loyers des appartements fléchissent

Vancouver maintient le taux d ’inoccupation d’appartements le plus bas d’Amérique du Nord, sous la barre des 1 %, en raison d’une offre insuffisante et d’une forte croissance démographique. Paradoxalement, les loyers connaissent une baisse.

«  Ce phénomène peut s’expliquer par plusieurs facteurs : l’exode vers l’Alberta des personnes perdant leur logement, le ralentissement économique sous-jacent, ou simplement l’atteinte d’un plafond de capacité de paiement pour un appartement d’une chambre dans la région métropolitaine », affirme Jason Kiselbach.

Le marché de l’investissement retrouve son dynamisme

Après une année calme, le marché de l ’investissement vancouvérois montre des signes de reprise. Au premier semestre 2024, la valeur totale des transactions commerciales dépasse de 5 % la moyenne quinquennale, portée par les secteurs des terrains, de l’industriel et du commerce de détail. 

Depuis le début  2024, on recense 15 transactions dépassant 50 millions de dollars, représentant un tiers du volume total des ventes dans la région. Parmi elles figurent des opérations majeures, dont la plus importante transaction de bureaux des cinq dernières années et la plus grande vente de terrain industriel jamais enregistrée localement.

L ’annonce de plusieurs transactions d’envergure cet automne laisse présager un maintien des volumes élevés au second semestre 2024 et en 2025. « Nous anticipons également le retour des investisseurs institutionnels et des FPI, particulièrement dans les secteurs multifamilial et industriel », indique Jason Kiselbach.

Les ventes de terrains fragilisées

Le segment des terrains à aménager reste le plus touché, notamment pour les sites résidentiels et à usage mixte. Les analyses financières prévisionnelles sont impactées par une double contrainte  : baisse de la demande et des revenus potentiels, face à des coûts de construction, de financement et des frais gouvernementaux qui demeurent élevés.

«  Les promoteurs ne peuvent plus compter sur l’appréciation des prix des unités finales pour absorber la hausse des coûts de construction », souligne Jason Kiselbach. Cette situation a fortement réduit les ventes immobilières résidentielles et entraîné une augmentation notable des ventes en difficulté, qui représentent près de 13 % des transactions de terrains résidentiels au premier semestre.

«  Le rythme des ventes ordonnées par les tribunaux ne faiblit pas, conclut Jason Kiselbach. Nous prévoyons que les ventes en souffrance continueront de représenter une part importante du marché des terrains résidentiels jusqu’au début 2025. »