Perspectives sur l’immobilier commercial en 2024 – Sud-ouest de l’Ontario

Le sud-ouest de l’Ontario a gagné en popularité auprès des jeunes acheteurs de maisons et des entreprises industrielles, principalement en raison de prix plus abordables par rapport au Grand Toronto. Cette dynamique favorable sera-t-elle suffisante pour permettre au marché de l’immobilier commercial de la région de résister au ralentissement économique anticipé?

Le marché industriel de la région de Waterloo* a connu un assouplissement de l’offre en 2023, avec la livraison de 4,3 millions pi² de nouveaux projets à la fin de l’année, un record pour la région. Cela a entraîné une augmentation du taux de disponibilité industrielle, passant de 0,9 % au quatrième trimestre de l’année précédente à 2,8 %. En outre, 3,1 millions pi² supplémentaires sont actuellement en construction.

Le marché industriel de London, en Ontario*, n’affiche pas le même niveau d’activité. En effet, seulement 253 528 pi² de nouvelles constructions ont été livrés en 2023, et le taux de disponibilité a chuté à 0,7 %.

Concernant le marché des bureaux, la région de Waterloo affiche toujours un taux d’inoccupation important, atteignant 23,3 % en centre-ville à la fin 2023, avec une absorption nette négative d’environ 145 000 pi² de bureaux. À London, le taux d’inoccupation des bureaux en centre-ville a atteint un sommet historique de 28,5 % au quatrième trimestre.

Nous nous sommes entretenus avec Amanda Fediuc, directrice générale de CBRE pour le sud-ouest de l’Ontario, pour comprendre ses prévisions concernant l’évolution du marché de l’immobilier commercial dans ce marché pour l’année 2024.

Industriel

Le secteur industriel continuera d’ouvrir la voie au marché du sud-ouest de l’Ontario (SWO), même si les rendements immobiliers en 2024 devraient présenter une certaine variabilité selon les villes du secteur.

Dans la région de Kitchener-Waterloo-Cambridge (KWC), l’accent sera mis sur le nombre de nouveaux projets industriels, avec 5,5 millions pi² en chantier. Ces projets devraient contribuer à un taux de disponibilité et à des indicateurs de base plus en 2024.

La récente réalisation du parc d’affaires Homer Watson, une coentreprise entre Crestpoint Real Estate Investments et Perimeter Development Corp. offre environ 720 000 pi² sur 37 acres, ce qui permet aux entreprises de bénéficier de normes de qualité de premier ordre et d’une fonctionnalité optimale dans un pôle d’emploi bien établi.

HOOP est également en chantier sur deux projets majeurs dans la région, iPort Cambridge, dont la phase 1 de 1,1 million pi² est en cours d’achèvement, et iPort Franklin, avec 427 000 pi² de locaux industriels répartis sur deux bâtiments, qui est préloué à près de 50 %.

Nous prévoyons que les contraintes d’approvisionnement, qui ont été observées ces dernières années, commenceront à se relâcher cette année, ce qui affectera les niveaux de loyer. Ces derniers ont connu une augmentation sans précédent au fil des ans. Cependant, compte tenu du nombre croissant de nouveaux bâtiments introduits sur le marché, nous anticipons une stabilisation des loyers. Les premiers signes de cette tendance sont déjà visibles.

Étant donné la croissance de nouvelles offres industrielles et les prévisions d’augmentation de la disponibilité, nous pensons que le marché industriel du SWO restera résilient et compétitif. La disponibilité devrait se situer à un niveau équilibré, même si légèrement inférieur à la moyenne historique.

À London, le marché ne devrait pas faire preuve d’autant d’équilibre : les disponibilités resteront faibles et le marché tendu, étant donné le peu de constructions de nouveaux bâtiments industriels prévues.

Le centre d’intérêt reste St. Thomas, qui a généré un élan sensible pour la région avec l’annonce de la nouvelle usine de véhicules électriques de Volkswagen. Ce projet devrait créer environ 3 000 emplois. De plus, plusieurs initiatives sont en cours pour aménager la région, y compris la ville, qui est en voie de devenir un nouveau pôle industriel.

Il règne un optimisme considérable dans la région entourant l’usine Volkswagen, avec des promoteurs qui s’engagent activement dans l’acquisition de terres et la planification de projets industriels significatifs. L’achèvement de l’usine est prévu dans deux à trois ans. Par conséquent, nous continuerons à surveiller attentivement cette région et l’évolution majeure qu’elle devrait connaître.

Bureaux

Comme nous l’avons observé en 2023, les utilisateurs de bureaux continueront à adapter leurs locaux en 2024.

Greg Harris a récemment donné une mise à jour détaillée sur les actions des locataires.

L’attrait pour des immeubles de catégorie A, bien aménagés, demeure élevé, une tendance qui continuera de se maintenir cette année.

L’exode vers la qualité influence les décisions des occupants, ce qui entraînera une augmentation du taux d’inoccupation dans les immeubles de catégorie B et C. Les bailleurs et les propriétaires devront donc évaluer les options disponibles pour les biens vacants.

Nous avons observé quelques exemples d’immeubles destinés à être convertis de bureaux en logements. Ces transformations seront des premières significatives pour la région.

Enfin, une tour de bureaux située au centre-ville de Kitchener va être transformée en immeuble résidentiel, offrant 91 logements locatifs. Ce projet devrait être terminé d’ici fin 2024. Il représente une avancée notable, non seulement pour la région, mais aussi dans le cadre des discussions globales sur la possibilité de réaffectation adaptative de biens immobiliers.

ESG

En 2024, l’importance des facteurs ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) et de la durabilité sera davantage mise en avant. Les propriétaires et les promoteurs doivent désormais tenir compte de ces aspects; un enjeu essentiel non seulement pour les investisseurs institutionnels, mais aussi pour les occupants.

La durabilité des actifs sera une priorité, y compris les efforts pour intégrer des clauses « vertes » afin de formaliser l’engagement de chaque partie envers des pratiques écologiquement durables.