Les 5 tendances qui ont façonné l’immobilier commercial en 2019

On peut dire sans hésiter que l’année 2019 marque la fin d’une décennie sans précédent dans le secteur de l’immobilier commercial au Canada. En effet, grâce aux solides indicateurs de base, le volume des transactions a atteint un sommet en quinze ans de 49,3 milliards $ en 2018, tandis que les taux d’actualisation ont glissé à des creux inégalés en dix ans.

Si tous les types de propriétés ont connu un bon rendement, les installations industrielles ont toutefois dépassé toutes les attentes en raison de la croissance soutenue de la demande liée au commerce électronique.

L’aménagement de bureaux se poursuit à un rythme record alors que la croissance rapide de la population a gonflé la demande pour des logements locatifs et les rendements sur les investissements dans le segment multirésidentiel.

Vous voulez en savoir plus? Nous avons colligé les 5 tendances qui ont le plus influencé le secteur de l’immobilier commercial en 2019 afin de mettre les choses en perspectives.

1. LE POUVOIR DE LA LIVRAISON AU DERNIER KILOMÈTRE

Les Canadiens exigent toujours plus du commerce électronique, dont la croissance s’élève à deux chiffres au cours des dernières années. Quel est l’effet de tout cela? Un changement drastique de la chaîne logistique et du segment industriel de l’immobilier commercial.

Les entreprises qui cherchent à combler le dernier kilomètre vers les consommateurs métropolitains doivent trouver des centres de distribution à proximité des noyaux urbains.

Cela pose donc un problème dans des villes comme Toronto et Vancouver, où la disponibilité des installations industrielles fait défaut alors que les loyers demandés lorsqu’elles se libèrent atteignent des sommets sans précédent.

Afin de répondre à la demande, certains promoteurs immobiliers aménagent donc des installations à étages multiples, un concept déjà bien établi dans des villes comme Tokyo.

L’offre d’installations industrielles est-elle si limitée? Eh bien, il faut savoir que le taux de disponibilité à l’échelle du pays a reculé sous la barre des 3,0 % pour la première fois de l’histoire au troisième trimestre de 2019, en particulier à Toronto, Vancouver et Montréal.

Et bien que l’aménagement de nouvelles installations bat son plein sur les 28,0 millions pi² en chantier au pays, ce n’est toujours pas suffisant. En fait, les projets en cours ne comptent que pour 1,5 % de l’inventaire actuel.

Alors que les locataires peinent à trouver l’espace qui leur convient, les investisseurs, eux ont enregistré de solides rendements. À lui seul, le T3 2019 compte 3,1 milliards $ d’investissements, qui auraient pu être d’autant plus importants si davantage de propriétaires avaient décidé de vendre leurs installations.

2. UN NOUVEAU PIC DE LA DEMANDE POUR DES LOGEMENTS LOCATIFS

Les milléniaux, qui représentent 27,0 % de la population canadienne, forment de nouveaux ménages à vitesse grand V. Mais puisque le coût d’accès à la propriété est supérieur à leurs revenus, plusieurs choisissent de louer plutôt que d’acheter.

Il s’agit d’une bonne nouvelle pour les investisseurs du segment multifamilial. En effet, la quasi pleine occupation des immeubles à logements à l’échelle du pays ne fait qu’encourager la croissance des loyers.

Au cours des deux dernières années, le loyer moyen des logements locatifs au pays a crû de 4,4 % par année. À Toronto et Vancouver, le taux de croissance du loyer atteint même 5,0 % et 7,1 %, respectivement.

Les solides inducteurs de performance, notamment la croissance démographique, la hausse des coûts d’accès à la propriété et le manque de logements locatifs, laissent entendre que cette tendance perdurera en 2020 et même au-delà.  

3. TAUX D’INOCCUPATION RECORD DANS LES BUREAUX

La forte croissance de l’emploi a propulsé l’économie canadienne ces dernières années. En août 2019 seulement, 81 000 nouveaux emplois nets ont été créés.

Au cours des douze mois précédents, le gain net s’élève à 471 000 emplois, ce qui a comprimé le taux de chômage de 30 pb à 5,7 %.

C’est donc ce qui justifie la demande sans précédent pour des bureaux et la tension historique qui en découle sur le marché. En 2019, Toronto et Vancouver ont conservé le titre des marchés de bureaux au centre-ville les plus tendus en Amérique du Nord grâce à des taux d’inoccupation aussi faibles que 2,3 % et 2,4 %, respectivement.

Les locataires qui cherchent à croître et à étendre leurs activités doivent donc faire preuve de créativité dans les limites de leurs locaux alors que les propriétaires sont rois et maîtres des conditions de location sur ce marché en faveur des bailleurs.

Somme toute, cette tendance semble loin de changer puisque Toronto continue d’attirer un nombre record de talents.

4. L’EXPÉRIENCE, AVANT TOUTE AUTRE CHOSE

Si le commerce de détail n’a pas tellement brillé sous les feux de la rampe en 2019, certains sous-segments nourrissent l’optimisme et alimentent même quelques passions.

En effet, les centres de style de vie et de divertissement ont su retenir l’attention des investisseurs à l’heure où les propriétaires et les occupants réinventent les locaux traditionnels pour offrir une expérience aux consommateurs.

Galeries gourmandes, boutiques de conditionnement physique... ce sont les expériences non offertes en ligne qui attirent les consommateurs dans les centres commerciaux.

Or, plusieurs détaillants en ligne ont ouvert des magasins physiques au cours de la dernière année, ce qui laisse entendre que les clients aiment aussi se déplacer pour faire leurs achats.

Par ailleurs, les propriétaires de centres commerciaux continuent de combler leurs locaux avec des fournisseurs d’espace de travail partagé et des organismes de services communautaires.

5. LA TECHNOLOGIE DÉFINIT LES MARCHÉS

Le Canada attire une manne de talents alors que les entreprises mondiales et locales exploitent l’écosystème technologique du pays.

Résultat : la demande pour les propriétés commerciales et résidentielles atteint des sommets et plusieurs marchés connaissent un boum de construction d’immeubles de bureaux.

Depuis le début de 2018, la participation du secteur de la technologie aux activités de location majeures dans les bureaux s’élève à 17,1 %. De plus, des entreprises technologiques ont déjà préloué 2,8 millions pi² de bureaux nouvellement aménagés à Toronto, Vancouver et Montréal.

Cet essor fait donc pression sur les marchés déjà tendus de Toronto et Vancouver, où les taux d’inoccupation resteront probablement bas au cours de l’année à venir.

Les marchés de moindre envergure tirent également leur épingle du jeu, puisque le coût de la vie et les frais d’exploitation y sont moins élevés. En effet, le secteur de la technologie fait des pas de géant à Victoria, Hamilton, Oshawa, et Guelph et cette tendance favorable dans les petits marchés devrait prendre de l’ampleur en 2020.

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