Où s’en vont les loyers industriels? Wade Dobbin, de Panattoni, scrute l’horizon

Les Canadiens sont devenus des experts des achats en ligne durant les confinements répétés. La pénétration du commerce électronique, depuis les produits d’épicerie jusqu’aux vêtements en passant par les articles ménagers, a quasiment doublé entre 2019 et 2022, selon les Perspectives du marché de l’immobilier au Canada de CBRE pour 2022.

Or, la généralisation fulgurante du commerce électronique s’est produite en même temps que les blocages de la chaîne logistique mondiale. Pour éviter le chaos, les entreprises ont commencé à gonfler leurs stocks de sécurité. Le modèle « juste à temps » a cédé la place à la structure « juste au cas où », ce qui a déclenché une ruée dans l’activité locative pour les locaux de distribution et de logistique.

Dans leur quête d’optimisation de la chaîne logistique — en prévoyant tout ce qu’il faut quand il le faut —, les grands marchés comme Toronto et Vancouver ont en fait épuisé l’espace industriel.

Puisque la demande ne semble pas vouloir se ralentir et que l’activité prélocative s’accélère, les locataires se demandent où s’en vont les taux de location.

À 19,6 %, la pénétration du commerce électronique a quasiment doublé au Canada depuis 2019.

La hausse des taux

Wade Dobbin, associé de Panattoni Development Company, a confié aux Perspectives du marché de l’immobilier de CBRE qu’il est « difficile de ne pas imaginer » que les loyers continueront d’augmenter dans les prochaines années alors que les prix des terrains et les coûts de construction montent en flèche. Surtout, il s’attend à ce que les taux de location augmentent de 20 % dans deux ans et d’au moins 35 % d’ici cinq ans.

Au premier trimestre de 2022, les loyers industriels nets s’établissaient à 11,20 $ le pied carré d’un océan à l’autre. Ils ont augmenté chaque trimestre depuis le troisième trimestre de 2020.

Dans la construction, l’activité pulvérise des records à l’heure où les promoteurs s’empressent de répondre à la demande. Il se construit actuellement, dans tout le Canada, plus de 41 millions de pieds carrés d’espace industriel. Or, en raison de la concurrence féroce, près de 70 % de cet espace sont déjà réservés.

M. Dobbin croit qu’il faudra de trois à six ans pour que les promoteurs enfoncent « la pédale de l’accélérateur » pour que le taux national de disponibilité atteigne même 2 % ou 3 %.

« J’aimerais bien construire tout ce que je pourrais tout de suite, tout autant que mes concurrents, confie‑t‑il, en précisant qu’il est de plus en plus difficile de faire approuver les demandes de permis. Tous nos immeubles sont entièrement loués avant même d’être achevés, ce qui est le cas de tout le monde. Je n’entrevois pas de pause. »

Les entreprises toléreront les hausses de loyers si elles peuvent ainsi abaisser les frais de transport. Les loyers représentent environ 5 % des coûts logistiques, alors que la part des frais de transport peut atteindre 70 % de ces coûts.

Pour pouvoir livrer plus rapidement les biens aux consommateurs et contourner les obstacles de la chaîne logistique, il vaut la peine d’augmenter les coûts des installations fixes, affirme Paul Morassutti, vice‑chairman de CBRE.

Et puisque les prix des terrains ne cessent d’augmenter eux aussi, l’espace aménagé sur différents étages pourrait constituer « le prochain grand changement » sur le marché de l’immobilier industriel, déclare Wade Dobbin. La conversion des complexes de bureaux en entrepôts industriels est une autre tendance émergente, elle aussi déclenchée par la hausse des prix des terrains.

« Ce qu’il y a de plus important aujourd’hui pour les utilisateurs, c’est d’agir vite. Ils ne cessent de nous demander quand ils pourront s’installer, conclut-il . C’est ce qui compte le plus. Le prix et les caractéristiques physiques de l’espace sont secondaires. »