Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T1 2025

Résumé

• L’absorption nette demeure robuste au T1 2025 avec 4,0 millions pi² — dont 1,7 million pi² dans le stock existant — malgré un climat d’incertitude tarifaire préoccupant. Les acteurs de plusieurs marchés signalent toutefois que les tensions commerciales actuelles constituent un frein notable susceptible d’entraver la demande lors des deux prochains trimestres.
• Le taux de disponibilité national franchit symboliquement la barre des 5,0 % au T1 2025, une première depuis 2016, à la suite d’une hausse trimestrielle de 10 pb. Les îlots de forte activité locative n’ont pas suffi à compenser la tendance baissière persistante observée ailleurs, donnant lieu à un trimestre globalement terne.
• Le portefeuille de projets de construction poursuit sa contraction, les mises en chantier touchant leur plancher. Les projets de grandes surfaces dominent désormais le paysage, représentant 63,4 % de la construction active, avec une part substantielle de ces biens encore à commercialiser.
• Les loyers restent sous pression face aux ajustements baissiers dans les trois marchés principaux, mais la moyenne nationale se maintient au T1 2025 avec une légère progression de 0,01 $ pour atteindre 15,47 $ le pi².

La dynamique locative au T1 2025 assombrie par l’incertitude tarifaire

L’absorption nette nationale conserve sa vigueur au T1 2025 avec 4,0 millions pi², prolongeant la reprise amorcée fin 2024.

Si la prélocation des livraisons du T1 2025 a stimulé l’absorption totale, le stock existant affiche également une performance saine avec 1,7 million pi² d’absorption nette positive.

Six marchés sur dix enregistrent une absorption nette positive ce trimestre. Fait notable, même en excluant l’effet des prélocations, ces six marchés maintiendraient une absorption positive, Toronto et Vancouver en tête avec respectivement 1,3 million pi² et 1,0 million pi².

Les perspectives locatives à court terme s’assombrissent néanmoins, de nombreux marchés signalant que les tensions commerciales et douanières constituent un obstacle majeur pour les deux prochains trimestres.

Montréal fait face à un défi supplémentaire avec le récent retrait d’Amazon du Québec, dont l’impact se fera sentir au second semestre.

Le seuil symbolique de 5,0 % de disponibilité franchi

Le taux de disponibilité national poursuit sa progression, quoiqu’à un rythme ralenti au T1 2025 (+10 pb), atteignant désormais 5,0 % — un niveau inédit depuis 2016.

La dynamique contrastée entre marchés performants et zones en ralentissement se traduit par un T1 2025 globalement terne.

À l’exception d’Edmonton, qui voit son taux se contracter de 70 pb, tous les marchés affichent des taux de disponibilité en hausse sur un an.

London enregistre la plus forte progression trimestrielle (+80 pb) pour atteindre 3,6 %, culminant également en tête des hausses annuelles (+250 pb).

Calgary connaît aussi une augmentation notable de 50 pb d’un trimestre à l’autre, tandis qu’à l’opposé, Halifax et Vancouver se distinguent par les plus fortes baisses, respectivement 70 pb et 40 pb.

Une légère détente sur le front des sous-locations

Le volume de biens disponibles en sous-location recule pour le troisième trimestre consécutif, tout en demeurant élevé à 13,4 millions pi² — nettement au-dessus de la moyenne décennale de 6,9 millions pi².

Le taux de disponibilité en sous-location s’améliore légèrement de 10 pb pour s’établir à 0,6 %, retrouvant son niveau d’il y a un an.

Vancouver et Ottawa concentrent la plus forte proportion de sous-locations, représentant respectivement 18,5 % et 18,1 % des surfaces disponibles au T1 2025.

Les hausses annuelles les plus marquées des taux de disponibilité en sous-location concernent Vancouver (+30 pb) et London (+20 pb).

Parallèlement, Calgary et Montréal enregistrent des contractions notables de -30 pb et -20 pb respectivement.

Un net ralentissement des mises en chantier

Le portefeuille de construction national continue de se contracter au T1 2025, avec une chute de 10,6 % en volume trimestriel (-2,7 millions pi²), portant le total en chantier à 23,2 millions pi².

L’activité de construction représente désormais 1,1 % du stock total — son niveau le plus bas depuis le début de l’ère pandémique.

La tendance baissière devrait persister, les mises en chantier touchant leur plus bas niveau en 5 ans à 2,1 millions pi².

Toronto fait figure d’exception et demeure le seul marché à maintenir un rythme significatif de nouveaux projets, totalisant 1,9 million pi² de mises en chantier au T1 2025.

Les grandes surfaces dominent la construction, mais peinent à se commercialiser

Toronto et Vancouver demeurent les épicentres de l’activité constructive, concentrant respectivement 44,7 % et 20,5 % du portefeuille industriel canadien.

Les projets spéculatifs prédominent largement, représentant 73,3 % de la construction active, contre 26,6 % pour les opérations en conception-construction.

La prélocation reste modérée avec seulement 45,1 % des projets bénéficiant d’engagements fermes.

Les grandes surfaces (200 000 pi² et plus) constituent désormais le segment principal du portefeuille, avec d’importants volumes encore disponibles. Dans le climat d’incertitude actuel, jusqu’à 8,1 millions pi² de grandes surfaces pourraient potentiellement rester vacants dans les prochains trimestres, ajoutant 30 pb au taux de disponibilité national.

La nouvelle offre devrait augmenter au cours des prochains trimestres

Après le rebond significatif du trimestre précédent, les livraisons marquent le pas au T1 2025 avec 4,8 millions pi².

Toronto, Vancouver et Edmonton captent l’essentiel des nouvelles offres, représentant collectivement 80,5 % des livraisons du trimestre.

Le taux de prélocation des biens livrés s’améliore légèrement pour atteindre 48,6 % en moyenne nationale.

Le volume de livraisons devrait s’intensifier sur les deux prochains trimestres avec 18,5 millions pi² actuellement en voie d’achèvement d’ici fin 2025.

Les loyers nationaux restent sous la pression des trois plus grands marchés

Le loyer net moyen demandé se contracte de 3,3 % sur un an pour s’établir à 15,47 $ le pi² au T1 2025.

Malgré une dynamique positive dans la moitié des marchés, les baisses continues observées dans les trois principales zones industrielles pèsent sur la moyenne nationale.

Halifax enregistre la plus forte progression annuelle (+19,4 %), les nouvelles disponibilités continuant d’exercer une pression haussière sur les loyers.

Sur une base séquentielle, le loyer moyen national se stabilise avec une progression marginale de 0,01 $.

Les prix de vente continuent de s’adapter à la dynamique du marché

Le prix de vente moyen demandé poursuit sa correction, enregistrant un septième repli consécutif en glissement annuel pour s’établir à 310,53 $ le pi².

Winnipeg et Halifax se démarquent avec des progressions annuelles respectives de 18,6 % et 8,3 %.

Les corrections les plus importantes touchent Montréal (-10,5 %), London (-8,9 %) et Vancouver (-7,4 %) sur un an.

En variation trimestrielle, le prix de vente moyen national affiche toutefois un léger rebond de 1,6 %.