Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T2 2025

Résumé

• L’absorption nette nationale est redevenue négative pour la deuxième fois en cinq ans, l’incertitude du marché ayant affaibli les fondamentaux de la demande à court terme. Bien que 3,7 millions pi² de prélocation aient été enregistrés sur la nouvelle offre, l’espace disponible dans le parc existant s’est également accru de 5,1 millions pi² au T2 2025.
• Le taux de disponibilité national poursuit sa progression modeste, s’établissant à 5,3 % au T2 2025 après une hausse de 40 pb d’un trimestre à l’autre, se rapprochant de la moyenne historique décennale de 5,6 % observée entre 2007 et 2016.
• La forte reprise des mises en chantier au T2 2025 a été largement contrebalancée par la livraison de projets, maintenant l’activité de construction nationale à 1,1 % du stock actuel. Les activités de prélocation affichent une légère tendance haussière au cours des derniers trimestres, autant pour la nouvelle offre que pour les projets en cours.
• Les loyers nets demandés sur les trois plus grands marchés continuent de peser sur la moyenne nationale, entraînant une baisse de 3,2 % en glissement annuel, à 15,37 $ le pi² au T2 2025.

L’absorption nette redevient négative dans un contexte d’incertitude commerciale

L’absorption nette nationale est redevenue négative pour la deuxième fois en cinq ans, atteignant -1,4 million pi² au T2 2025.

Les marchés continuent de signaler l’incertitude commerciale et économique découlant de la guerre commerciale en cours, qui a affaibli les fondamentaux de la demande à court terme.

Bien que l’activité locative au T2 2025 ait été soutenue par 3,7 millions pi² de prélocation sur la nouvelle offre livrée ce trimestre, l’espace disponible dans le parc existant s’est également accru de 5,1 millions pi².

Cette absorption nette négative a été observée sur presque tous les marchés, à l’exception de Calgary, qui a enregistré une prélocation de 100 % de sa nouvelle offre, et de Vancouver, qui a affiché une absorption nette légèrement positive.

Le taux de disponibilité se rapproche des normes historiques d’avant 2017

Le taux de disponibilité national a maintenu sa tendance haussière au T2 2025, progressant de 40 pb par rapport au trimestre précédent pour atteindre 5,3 %. Cette évolution ramène le taux de disponibilité national à moins de 70 pb de sa moyenne historique décennale de 5,6 % entre 2007 et 2016.

La superficie disponible au Canada s’est accrue de 8,5 millions pi² d’un trimestre à l’autre au T2 2025. Toronto a contribué à la majeure partie de cet espace disponible supplémentaire, totalisant 5,1 millions pi².

Tous les marchés ont enregistré des taux de disponibilité plus élevés d’une année à l’autre, à l’exception d’Edmonton, qui demeure le seul marché à avoir connu une contraction annuelle.

Sur une base trimestrielle, la région de Waterloo et Ottawa ont affiché les plus fortes hausses des taux de disponibilité, avec des augmentations respectives de 90 pb et 70 pb. Calgary constitue le seul marché à avoir enregistré une baisse trimestrielle de 20 pb au T2 2025.

Les surfaces en sous-location atteignent un nouveau record

Après avoir légèrement reculé pendant trois trimestres consécutifs, les surfaces en sous-location à l’échelle nationale ont de nouveau progressé pour atteindre un nouveau record de 14,4 millions pi² au T2 2025.

En conséquence, le taux de disponibilité des locaux en sous-location à l’échelle nationale s’est accru de 10 pb par rapport au trimestre précédent pour s’établir à 0,7 %, égalant son niveau historique.

Les locaux disponibles en sous-location à Toronto et dans la région de Waterloo ont tous deux établi de nouveaux sommets au T2 2025, avec respectivement 6,8 millions pi² et 818 000 pi².

La région de Waterloo a enregistré la plus forte hausse annuelle de disponibilité des locaux en sous-location, avec une augmentation de 30 pb au T2 2025. Des baisses notables ont été observées en Alberta, avec des reculs de 30 pb et 20 pb à Calgary et Edmonton, respectivement.

Les mises en chantier spéculatives devraient faire grimper les taux de disponibilité

Les mises en chantier ont rebondi après un T1 2025 calme et ont atteint 8,0 millions pi² de nouveaux projets lancés au T2 2025. Le troisième centre de distribution d’Amazon sur le marché d’Ottawa a représenté à lui seul 3,1 millions pi² du total des mises en chantier.

Toronto et Montréal ont également enregistré une forte augmentation des mises en chantier au T2 2025, avec respectivement 2,4 millions et 1,3 million pi² de nouveaux projets lancés au cours du trimestre.

À l’exception du centre de conception et de construction d’Amazon à Ottawa, les mises en chantier ont principalement concerné des projets spéculatifs totalisant 3,9 millions pi² au T2 2025. Compte tenu des conditions actuelles du marché, cette situation devrait se traduire par une hausse des taux de disponibilité avant une stabilisation.

Les projets achevés ont largement compensé les mises en chantier au T2 2025, entraînant une augmentation modeste de 2,5 % du nombre total de projets en chantier, pour atteindre 23,4 millions pi². Cette évolution a permis de maintenir l’activité de construction nationale à 1,1 % du stock actuel.

Les activités de prélocation recommencent à progresser

Toronto et Vancouver continuent de dominer l’activité de construction au Canada, désormais rejoints par Ottawa grâce au projet de nouveau centre de distribution d’Amazon. Ensemble, ces trois marchés représentent 69,7 % du total des constructions en cours.

Les prélocations dans les projets en chantier ont légèrement progressé au cours des derniers trimestres, pour atteindre 47,5 % au T2 2025.

Les projets spéculatifs continuent de représenter la majeure partie des surfaces activement en construction, soit 63,9 % du total, la conception-construction constituant les 36,1 % restants.

Le segment des grands entrepôts demeure de loin le plus important du portefeuille de construction, avec 16,6 millions pi² au T2 2025.

Au niveau actuel de prélocation, la construction de grands entrepôts représente à elle seule un impact potentiel de 40 pb sur le taux de disponibilité national.

La nouvelle offre devrait commencer à diminuer

Au T2 2025, la nouvelle offre s’est élevée à 7,1 millions pi² de projets terminés, constituant le deuxième trimestre le plus élevé de ce cycle de développement.

La majeure partie de la nouvelle offre au T2 2025 a été livrée à Toronto, qui a représenté 58,4 % du total. Vancouver et Calgary ont suivi de loin, avec respectivement 10,7 % et 10,4 % de la nouvelle offre.

Le taux de prélocation des nouvelles offres s’est amélioré par rapport à son niveau récemment atteint et a dépassé les 50 % pour la première fois en cinq trimestres, pour s’établir à 52,9 % au T2 2025.

La reprise des prélocations a été particulièrement marquée dans les marchés de l’Alberta, de la région de Waterloo et de Montréal, qui ont tous enregistré des niveaux élevés de prélocation des nouvelles offres au T2 2025.

À l’horizon, 12,5 millions pi² de nouvelle offre devraient être livrés au cours du S2 2025. À moins d’une augmentation plus importante des mises en chantier, la nouvelle offre devrait commencer à diminuer plus tard cette année et en 2026.

La croissance des loyers se poursuit sur certains marchés

Les loyers nets demandés en moyenne nationale ont continué de baisser légèrement, reculant de 3,2 % en glissement annuel pour s’établir à 15,37 $ le pi² au T2 2025.

Les loyers dans les trois plus grands marchés industriels ont diminué pendant cinq trimestres consécutifs et constituent les principaux facteurs de baisse de la moyenne nationale.

Une croissance solide des loyers s’est maintenue dans la moitié des marchés au T2 2025, Halifax affichant la plus forte augmentation annuelle au Canada.

Sur une base trimestrielle, le loyer net demandé moyen à l’échelle nationale a diminué de 0,6 %, soit 0,09 $ le pi², au T2 2025. Une croissance trimestrielle des loyers de 4,5 % et de 2,5 % a été observée à Edmonton et à Halifax, respectivement. Les plus fortes baisses de loyers d’un trimestre à l’autre ont été enregistrées à Toronto et à Montréal, avec respectivement -1,2 % et -1,1 %.

Les prix de vente augmentent légèrement pour la première fois en deux ans

Le prix de vente moyen national s’est accru d’une année à l’autre pour la première fois en huit trimestres, bien qu’il ne s’agisse que d’une hausse marginale de 0,5 % pour atteindre 315,90 $ le pi².

Bien que des baisses de prix annuelles aient été observées à Vancouver et à Ottawa, huit des dix marchés ont enregistré une croissance des prix de vente stable ou positive au T2 2025.

Winnipeg continue d’afficher la plus forte croissance annuelle des prix de vente, avec une hausse de 18,6 % au T2 2025. Montréal et Halifax ont également enregistré une forte croissance annuelle des prix, respectivement de 9,8 % et 8,3 %.

Sur une base trimestrielle, Montréal et London ont connu de solides hausses de leurs prix de vente, qui ont progressé respectivement de 6,5 % et 6,3 % au T2 2025.