Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T3 2024

Sommaire

• Le taux de disponibilité national a augmenté pour atteindre une moyenne de 4,4 %, en raison d’un ralentissement de la demande et d’une augmentation de l’offre nouvellement livrée au T3 2024.
• Au T3 2024, la hausse continue des locaux en sous-location a atteint un plateau, avec un taux national de disponibilité stable à 0,7 % en glissement trimestriel.
• L’absorption nette est positive, totalisant 1,9 million pi², principalement grâce aux nouvelles offres prélouées livrées ce trimestre.
• Le portefeuille de construction diminue à nouveau, avec 7,3 millions pi² de nouvelles livraisons au T3 2024, après un ralentissement temporaire le trimestre précédent.
• Les loyers nets demandés ont diminué pour le deuxième trimestre consécutif, avec une moyenne nationale de 15,67 $ le pi², en baisse de 3,8 % par rapport à l’année précédente.

L’augmentation de la disponibilité est due à une diminution de la demande et à la livraison continue de nouveaux produits

Le taux de disponibilité national a progressé au T3 2024, augmentant de 30 pb par rapport au trimestre précédent pour atteindre une moyenne de 4,4 %.

Bien que le rythme des augmentations trimestrielles ait ralenti pour le troisième trimestre consécutif, le taux de disponibilité moyen national est actuellement à son plus haut niveau depuis le deuxième trimestre de 2017.

Une demande plus faible et une nouvelle offre en cours de livraison ont fait grimper les taux de disponibilité sur tous les marchés en glissement annuel au T3 2024.

La moitié des marchés observés ont enregistré des hausses de plus de 200 pb de leur taux de disponibilité respectif en glissement annuel, avec en tête Halifax (+410 pb), la région de Waterloo (+270 pb) et Toronto (+230 pb).

Par ailleurs, sur une base trimestrielle, des baisses modestes de la disponibilité ont été observées à Edmonton, Calgary et Ottawa, tandis que la région de Waterloo est restée stable d’un trimestre à l’autre.

La disponibilité des sous-locations à l’échelle nationale commence à se stabiliser

La hausse continue des locaux en sous-location, observée au cours des derniers trimestres, a considérablement ralenti au T3 2024. Elle n’a progressé que de 1,9 % par rapport au trimestre précédent, atteignant un total de 14,1 millions pi² à l’échelle nationale.

Alors que le taux national de disponibilité en sous-location a augmenté de 40 pb en glissement annuel, il est resté stable à 0,7 % au T3 2024 par rapport au trimestre précédent.

Au T3 2024, les marchés de Calgary, Montréal et London ont connu les plus fortes augmentations de leurs taux de disponibilité à la sous-location, avec une hausse de 50 pb chacun par rapport à l’année précédente.

Halifax est le seul marché où les sous-locations ont diminué d’une année sur l’autre, aucune sous-location n’étant disponible au T3 2024.

Les sous-locations ont constitué la majorité de la superficie totale disponible à Calgary (24,0 %), Ottawa (23,3 %) et Vancouver (22,2 %).

L’absorption est devenue positive grâce à la prélocation de la nouvelle offre

L’absorption nette nationale est redevenue positive au T3 2024, totalisant 1,9 million pi². Ce résultat s’explique principalement par la livraison de nouvelles offres prélouées au cours de cette période.

Sans la nouvelle offre prévue pour le T3 2024, l’absorption nette nationale aurait probablement atteint un total négatif de 1,5 million pi².

L’activité de location nette au T3 2024 a été la plus forte à Calgary avec 1,4 million pi² d’absorption nette positive. À l’inverse, c’est à Montréal que l’absorption nette négative a été la plus marquée au T3 2024, atteignant 1,1 million pi².

Depuis le début de l’année, l’absorption nette nationale s’est améliorée, atteignant un total cumulé négatif de 3 millions pi² au T3 2024. Cependant, ce chiffre reste largement inférieur aux 7,9 millions pi² enregistrés durant la même période en 2023.

Le portefeuille de construction poursuit son déclin à long terme

Le portefeuille de construction national a renoué avec sa tendance baissière à long terme, enregistrant une diminution de 8,4 % d’un trimestre à l’autre. Il s’établit désormais à 32,0 millions pi², ce qui représente 1,6 % du stock total.

La construction spéculative représente toujours la majorité du portefeuille national, avec 74,3 % de l’espace total en chantier.

Sur le plan géographique, Toronto représente à elle seule la plus grande part de la construction totale, avec 43,9 % de l’ensemble des projets en cours.

Vancouver est le marché de construction le plus dynamique par rapport à son parc immobilier existant, avec une croissance de 3,1 % au T3 2024. En comparaison, tous les autres marchés construisent à un rythme inférieur à 3,0 % de leurs stocks respectifs.

L’activité de prélocation sur le carnet de développement a poursuivi son ralentissement avec 34,6 % de la superficie actuellement en chantier engagée au T3 2024.

Les nouvelles offres ont augmenté, tandis que les mises en chantier continuent de diminuer

Au T3 2024, 4,4 millions pi² de nouveaux chantiers ont été lancés. Les projets spéculatifs à Toronto représentaient la majorité de ces développements, totalisant 2,6 millions pi².

La nouvelle offre a rebondi après le ralentissement temporaire du dernier trimestre, atteignant 7,3 millions pi² livrés au T3 2024.

Toronto a accueilli la plus grande part de la nouvelle offre au T3 2024, représentant 40,6 % de toutes les constructions livrées. Montréal suit avec 18,3 %, puis Calgary à 14,9 % et enfin la région de Waterloo avec 11,7 % de la nouvelle offre nationale.

Les taux de prélocation des nouvelles offres au niveau national ont légèrement diminué au T3 2024, se stabilisant à une moyenne de 46,4 %.

Les prévisions actuelles annoncent une augmentation sensible de la nouvelle offre au quatrième trimestre 2024, atteignant un total de 16,7 millions pi².

Les loyers nets continuent de diminuer depuis leur récent sommet

La moyenne nationale des loyers nets demandés a diminué pour le deuxième trimestre consécutif, enregistrant une baisse de 3,8 % en glissement annuel pour atteindre 15,67 $ le pi² au T3 2024.

Bien que les loyers nets demandés aient légèrement diminué par rapport à leur niveau record, la moyenne nationale reste nettement supérieure à celle d’il y a trois ans.

Le marché d’Halifax a continué de mener la croissance des loyers au Canada, enregistrant une augmentation de 11,2 % en glissement annuel au T3 2024, soutenue par le récent afflux de nouvelles offres sur le marché.

Les loyers ont baissé dans chacun des trois plus grands marchés : Montréal (-7,3 % en glissement annuel), Vancouver (-7,0 %) et Toronto (-4,3 %).

Sur une base trimestrielle, la moitié des marchés surveillés au Canada ont enregistré une baisse des loyers au T3 2024.

Les prix de vente nationaux sont en baisse, mais ils varient selon les marchés

Les prix de vente ont continué de se contracter au T3 2024, la moyenne nationale ayant diminué de 2,8 % en glissement annuel pour atteindre 317,71 $ le pi².

Une croissance saine des prix de vente moyens a été observée sur les plus petits marchés, avec en tête London (+15,7 % en glissement annuel), Halifax (+11,1 %) et Winnipeg (+10,7 %). Cependant, cette croissance a été contrebalancée par des baisses dans certains des plus grands marchés au T3 2024.

Au T3 2024, sur une base trimestrielle, les prix de vente sont restés stables ou ont augmenté dans six marchés. Par conséquent, la baisse de la moyenne nationale a ralenti, à -0,4 % par rapport au trimestre précédent.