Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T3 2025

Résumé

• L’absorption nette nationale est restée légèrement négative au T3 2025 (-676 000 pi²), soutenue par une solide reprise à Toronto et Edmonton, mais freinée à Montréal et dans la région de Waterloo.
• Les taux de disponibilité ont continué d’augmenter presque partout, sauf à Edmonton, seul marché où une baisse annuelle a été enregistrée. En superficie, Montréal enregistre la plus forte hausse trimestrielle des locaux disponibles, avec 2,8 millions pi², principalement dus à la sous-location.
• Après un ralentissement depuis ses sommets il y a trois ans, la mise en chantier de projets industriels reprend, atteignant 25,9 millions pi² au T3 2025. Bien que les activités de prélocation aient connu une amélioration constante, atteignant 51,3 % ce trimestre, il subsiste une quantité importante de surfaces disponibles qui seront livrées au cours des prochains trimestres.
• À l’échelle nationale, le loyer net moyen demandé poursuit son fléchissement, reculant de 3,1 % en un an pour s’établir à 15,11 $ le pi² au T3 2025.

L’absorption nette demeure négative dans un contexte de croissance continue de la superficie disponible

L’absorption nette nationale a été négative pour le deuxième trimestre consécutif, totalisant -676 000 pi² au T3 2025.

Bien que l’activité locative nette ait été légèrement défavorable à l’échelle du pays, Toronto et Edmonton se distinguent par une dynamique positive, compensée, par ailleurs, par des résultats négatifs à Montréal et dans la région de Waterloo.

Pour les 6 autres des 10 marchés suivis, l’absorption nette est demeurée plutôt stable durant un trimestre somme tout tranquille.

En dehors des 1,2 million pi² de prélocation sur les nouvelles offres, le stock industriel canadien s’est accru d’un ajout net de 1,9 million pi² d’espace disponible au T3 2025.

Les taux de disponibilité en hausse sur presque tous les marchés, sauf Edmonton

Le taux de disponibilité national a encore augmenté de 20 pb d’un trimestre à l’autre pour atteindre 5,5 % au T3 2025. Au total, cela représente une augmentation annuelle de 100 pb de la disponibilité nationale.

La disponibilité a continué d’afficher une tendance à la hausse sur presque tous les marchés, à l’exception d’Edmonton, qui demeure le seul marché à avoir enregistré une baisse du taux de disponibilité d’une année sur l’autre au cours des quatre derniers trimestres.

En ce qui concerne la superficie, Montréal a connu la plus forte augmentation trimestrielle des locaux disponibles, avec un total de 2,8 millions pi² au T3 2025. La région de Waterloo suit avec une augmentation de 1,2 million pi² de la disponibilité.

Sur une base trimestrielle, les taux de disponibilité ont augmenté le plus à Ottawa, dans la région de Waterloo et à Montréal, avec des hausses respectives de 100 pb, 90 pb et 80 pb. Edmonton et London ont été les seuls marchés à enregistrer des baisses trimestrielles, respectivement de 70 pb et 50 pb.

L’afflux de sous-locations à Montréal propulse le total national à un nouveau record

Les surfaces sous-louées à l’échelle nationale ont continué de croître au T3 2025, augmentant de 512 000 pi² d’un trimestre à l’autre pour atteindre un nouveau record totalisant 15,0 millions pi².

La croissance des sous-locations au T3 2025 est en grande partie attribuable à une hausse importante à Montréal, où 2,1 millions pi² de nouvelles surfaces sous-louées sont devenues disponibles.

Si l’on exclut la forte augmentation des sous-locations à Montréal, le niveau national aurait plutôt diminué de 1,6 million pi² par rapport au trimestre précédent.

Des augmentations d’une année sur l’autre des taux de disponibilité des sous-locations ont été enregistrées à Montréal, Ottawa et dans la région de Waterloo, qui ont tous connu une hausse de 40 pb au T3 2025. Parallèlement, tous les autres marchés ont vu leurs taux de disponibilité des sous-locations diminuer ou demeurer stables au T3 2025.

La construction repart alors que les projets de conception-construction prennent le dessus

Après la forte hausse enregistrée au trimestre précédent, le rythme des nouvelles constructions s’est modéré, avec 4,4 millions pi² de nouveaux projets lancés au T3 2025.

Ces derniers trimestres, la part des projets spéculatifs a diminué, la conception-construction représentant désormais la majorité des mises en chantier, soit 54,6 % du total du T3 2025.

La plus grande partie des mises en chantier au T3 2025 concernait de loin les grands entrepôts situés à Toronto, qui totalisaient 2,1 millions pi², soit 47,9 % de l’ensemble des mises en chantier nationales.

Après avoir chuté par rapport aux niveaux records atteints il y a trois ans, le nombre de projets en chantier à l’échelle nationale a recommencé à augmenter. Avec 25,9 millions pi² actuellement en chantier, cela se traduira par une offre supplémentaire que le marché devra absorber au cours des prochains trimestres.

La prélocation continue de progresser dans le portefeuille de projets

L’activité de construction à Toronto continue de surpasser tous les autres marchés, avec 9,9 millions pi² en construction. Il est à noter que 6,6 millions pi² de cette superficie demeurent disponibles au T3 2025.

À l’exception d’Ottawa, l’activité de construction demeure relativement soutenue, chaque marché construisant actuellement moins de 2,0 % de son parc immobilier existant.

La prélocation des projets en cours de construction s’est régulièrement améliorée au cours des quatre derniers trimestres et a atteint son plus haut niveau en trois ans, à 51,3 % au T3 2025.

Le segment des grands entrepôts du portefeuille national de projets totalise 19,1 millions pi², mais plus de la moitié de cette superficie fait désormais l’objet d’engagements.

Les nouvelles livraisons ralentissent, mais un rebond est prévu au cours des prochains trimestres

Les nouvelles livraisons ont diminué pour atteindre 2,9 millions pi² au T3 2025, plusieurs projets ayant vu leurs dates de livraison reportées aux deux trimestres suivants.

Les projets spéculatifs ont représenté 1,9 million pi² de nouvelles livraisons et la conception-construction a totalisé 931 000 pi² au T3 2025.

Un peu plus de la moitié de la nouvelle offre du trimestre se situait à Toronto (50,1 %), le reste étant réparti entre Vancouver (18,2 %), Calgary (17,9 %), Montréal (12,8 %) et la région de Waterloo (1,0 %).

Les niveaux de prélocation des nouvelles offres livrées ont de nouveau baissé, tombant à 42,0 % au T3 2025, la plupart des locaux spéculatifs ayant été livrés disponibles.

Les nouvelles offres sont en voie de rebondir, avec 15,6 millions pi² de superficie actuellement prévus pour être livrés au cours des deux prochains trimestres.

Le loyer net moyen national continue de reculer

Les loyers nets demandés continuent de baisser, le loyer moyen national reculant de 3,1% en un an pour s’établir à 15,11 $ le pi² au T3 2025.

Les loyers ont diminué de façon constante au cours des derniers trimestres dans les trois plus grands marchés industriels, ce qui a pesé sur la moyenne nationale. Au T3 2025, la région de Waterloo a également enregistré une baisse de 5,1 % en glissement annuel de son loyer net demandé.

En revanche, Halifax et Edmonton continuent d’afficher une forte croissance des loyers, avec des augmentations en glissement annuel de 16,2 % et 9,8 % respectivement.

Sur une base trimestrielle, le loyer net moyen demandé à l’échelle nationale a diminué de 1,6 %, soit 0,25 $ le pi², au T3 2025. 7 des 10marchés suivis ont enregistré une baisse des loyers d’un trimestre à l’autre, les plus importantes étant celles de la région de Waterloo (-4,3 %), de Montréal (-2,7 %) et de Toronto (-2,0 %).

Les prix moyens de vente demeurent plutôt stables

Le prix de vente moyen national s’est maintenu à environ 310 $ le pi², enregistrant une légère baisse de 1,7 % en glissement annuel pour s’établir à 309,48 $ le pi² au T3 2025.

Depuis son sommet de 327,62 $ le pi² atteint au troisième trimestre 2022, le prix de vente moyen demandé à l’échelle nationale n’a diminué que de 5,5 % en cumul.

Winnipeg et Halifax ont enregistré la plus forte croissance des prix de vente demandés d’une année sur l’autre, avec des hausses respectives de 18,7 % et 8,3 %.

Sur une base trimestrielle, les prix de vente moyens demandés sont demeurés relativement stables dans la moitié des marchés au T3 2025. London a connu la plus forte baisse des prix de vente d’un trimestre à l’autre, avec 5,5 %, tandis que Winnipeg a enregistré la plus forte hausse trimestrielle, avec 7,0 %.