Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T4 2024

Résumé

• L’absorption nette cumulative est redevenue positive au T4 2024, atteignant 1,4 million pi² sur l’année, grâce à une demande accrue au S2 2024 qui a compensé l’absorption nette négative du début d’année. Cette reprise s’explique principalement par l’activité de location nette positive en Alberta, alors que les autres grands marchés canadiens ont terminé 2024 avec une absorption nette totale négative.
• Le taux de disponibilité national a progressé de 160 pb pour atteindre 4,8 % en 2024, la nouvelle offre ayant largement dépassé la demande locative totale sur la quasi-totalité des marchés. Edmonton fait exception avec une absorption nette annuelle de 1,0 million pi² sur sa nouvelle offre en 2024.
• Une reprise des livraisons au T4 2024 a porté la nouvelle offre nationale annuelle à 35,6 millions pi², son deuxième plus haut niveau historique. Cependant, les livraisons ayant dépassé les mises en chantier, le portefeuille de projets de construction global a diminué, tandis que la prélocation ralentissait, passant d’une moyenne d’environ 90 % ces dernières années à 36,0 % au T4 2024.
• Malgré la hausse des loyers sur six marchés en 2024, la moyenne nationale a été tirée vers le bas par des baisses dans les trois plus grands marchés, entraînant un recul annuel de 4,6 % à 15,51 $ le pi².

La nouvelle offre continue de faire grimper les taux de disponibilité

Le taux de disponibilité national a progressé de 40 pb pour atteindre 4,8 % au T4 2024, son plus haut niveau depuis près de huit ans.

La reprise de la nouvelle offre au T4 2024, livrée majoritairement sous forme d’espace disponible, demeure le principal facteur de l’augmentation de la disponibilité au Canada.

Sur l’ensemble de 2024, le taux de disponibilité national a augmenté de 160 pb, égalant la hausse annuelle de 2023.

Les plus fortes hausses annuelles de disponibilité en 2024 ont été enregistrées à Halifax, dans la région de Waterloo, à Vancouver et à London. Seul Edmonton a vu son taux baisser de 70 pb sur un an.

Au dernier trimestre, la région de Waterloo a connu la plus forte progression avec 130 pb, suivie de Vancouver et Halifax avec 120 pb chacune.

La sous-location plafonne avec une deuxième contraction trimestrielle consécutive

Bien que le taux national de disponibilité en sous-location reste à 0,7 %, le volume a diminué de 216 000 pieds carrés au T4 2024, pour un total de 13,6 millions. Les sous-locations représentent la part la plus importante de la superficie disponible à Calgary (19,7 %), Ottawa (17,6 %), Edmonton (16,4 %) et Vancouver (15,9 %).

Ce deuxième trimestre consécutif de baisse fait suite au pic du T2 2024. Néanmoins, le taux national demeure supérieur de 0,2 % sur un an, soit 3,9 millions pi² additionnels.

Toronto, la région de Waterloo et London ont enregistré les plus fortes hausses annuelles de leur taux de disponibilité en sous-location, augmentant chacun de 30 pb en 2024.

Quatre marchés ont vu leur taux baisser en 2024 : Edmonton (-20 pb), suivi de Calgary, Winnipeg et Ottawa (-10 pb chacun)

L’activité de location nette en Alberta compense la faiblesse des principaux marchés en 2024

L’absorption nette nationale a atteint 4,9 millions pi² au T4 2024, son plus haut niveau positif en deux ans.

Cette reprise au T4 inverse la tendance négative du début d’année, portant l’absorption nette cumulative à 1,4 million pi² pour 2024.

Calgary et Edmonton ont enregistré les plus fortes absorptions nettes annuelles en 2024, totalisant ensemble 7,5 millions pi² d’activité locative positive, compensant ainsi l’absorption négative des principaux marchés.

Au T4 2024, six marchés sur dix ont montré des signes d’amélioration avec une absorption nette positive dépassant la prélocation de leur nouvelle offre. Toronto et Edmonton se démarquent avec plus de 1,1 million pi² d’absorption nette au-delà de leur prélocation trimestrielle.

L’absorption nette trimestrielle a été menée par Toronto (2,9 millions pi²), Edmonton (1,6 million) et Calgary (1,2 million).

L’activité de construction recule et les mises en chantier restent modérées

L’activité de construction au Canada poursuit son déclin, chutant de 27,7 % au trimestre (-9,2 millions pi²) pour atteindre 23,9 millions pi² en chantier au T4 2024.

La construction ne représente plus que 1,2 % du stock total national, son plus bas niveau depuis 18 trimestres.

Les nouvelles mises en chantier demeurent limitées avec 5,1 millions pi² de nouveaux projets au T4 2024, dont 85,7 % sont spéculatifs.

L’activité se concentre essentiellement à Toronto (42,1 % des projets) et Vancouver (23,1 %).

À l’échelle nationale, elle reste modeste, aucun marché ne dépassant 2,5 % de son stock existant en construction.

La nouvelle offre augmente au T4 2024 pour atteindre le deuxième total annuel historique

La nouvelle offre a atteint 14,6 millions pi² au T4 2024, portant le total des livraisons à 35,6 millions pi² au Canada en 2024, soit le deuxième plus important volume annuel après le record établi en 2023.

Les projets spéculatifs à Toronto ont dominé les livraisons au T4 2024, représentant 38,9 % du total national.

Sur l’année, Toronto a largement devancé les autres marchés avec 14,2 millions pi² livrés en 2024, suivi de loin par Calgary (5,6 millions) et Vancouver (4,5 millions).

Le taux de prélocation des nouvelles livraisons a continué de fléchir au T4 2024, s’établissant à 36,0 % en moyenne nationale. Dans le portefeuille de projets en construction, il demeure faible à 39,2 %, principalement en raison du ralentissement de l’activité à Toronto.

La baisse des loyers sur les principaux marchés pèse sur la moyenne nationale

Le loyer net moyen national poursuit sa baisse progressive depuis son pic du T3 2023, s’établissant à 15,51 $ le pi² au T4 2024.

Sur l’année, cela représente un recul de 4,6 % en 2024. Malgré la hausse des loyers dans six marchés sur dix, la moyenne nationale a été tirée vers le bas par les baisses enregistrées dans les trois plus grands marchés canadiens.

Halifax et Ottawa ont mené la croissance des loyers en 2024 avec des hausses respectives de 14,9 % et 7,6 %. À Halifax, cette progression exceptionnelle s’explique principalement par l’arrivée de nouvelle offre disponible qui a relevé la moyenne du marché.

Malgré les récentes baisses, les loyers restent supérieurs de 36,5 % à leur niveau de 2021.

Les prix de vente diminuent pour la deuxième année consécutive

Le prix de vente moyen demandé à l’échelle nationale a reculé de 3,8 % en 2024 à 313,95 $ le pi², marquant une deuxième année consécutive de baisse au Canada.

La majorité des marchés a continué d’afficher une croissance des prix en 2024, menée par Winnipeg (+19,7 %) et Ottawa (+15,5 %).

En revanche, Toronto, Vancouver et Montréal ont vu leurs prix baisser respectivement de 6,7 %, 6,4 % et 4,3 % en 2024.

Au dernier trimestre, seuls London et Toronto ont enregistré une baisse des prix moyens demandés, tandis que les huit autres marchés sont restés stables ou en hausse.