Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada T4 2025

Résumé

• L’absorption nette annuelle s’est établie à 8,7 millions pi² en 2025, une augmentation considérable par rapport à 2024, mais qui demeure en deçà du rythme annuel moyen prépandémique de 18,2 millions pi² sur 15 ans. Bien que la prélocation sur la nouvelle offre ait représenté une grande part de l’absorption nette en 2025, quelques marchés ont également enregistré une activité locative nette positive s’ajoutant à leurs activités de prélocation.
• Le taux de disponibilité national a progressé de 10 pb pour s’établir à 5,6 % au T4 2025, pour une hausse annuelle cumulative de 70 pb, nettement inférieure aux augmentations observées au cours des deux années précédentes. Les taux de disponibilité affichent une hausse annuelle dans presque tous les marchés, Calgary faisant exception en tant que seul marché ayant enregistré une baisse de son taux de disponibilité en 2025.
• Les fondamentaux de la construction se sont améliorés en 2025, le portefeuille de construction ayant diminué tandis que la prévalence des mises en chantier de projets de conception-construction s’est accrue. Entre-temps, les niveaux de prélocation se sont constamment renforcés, tant pour la nouvelle offre que pour le portefeuille actif actuel.
• Le loyer net moyen national recule pour la deuxième année consécutive et s’établit à 14,91 $ le pi² en 2025; le rythme de la baisse annuelle est toutefois modérément plus faible comparativement à 2024.

L’absorption nette progresse grâce à une prélocation accrue

L’absorption nette nationale a bondi au T4 2025 pour atteindre 5,9 millions pi², en grande partie portée par 5,3 millions pi² de prélocation sur la nouvelle offre livrée ce trimestre.

L’absorption nette trimestrielle a été menée principalement par Toronto, totalisant 4,3 millions pi², suivi de loin par Calgary avec 1,9 million pi² au T4 2025. Ces deux marchés ont également enregistré une forte activité locative nette positive en plus de leurs activités respectives liées à la prélocation.

L’absorption nette annuelle nationale a totalisé 8,7 millions pi² en 2025, une augmentation considérable par rapport aux 2,3 millions pi² en 2024, mais qui demeure en deçà du rythme annuel moyen prépandémique de 18,2 millions pi² sur 15 ans.

Toronto, Calgary et Edmonton ont été les trois seuls marchés à avoir enregistré une activité locative nette annuelle positive en 2025 au-delà de leurs prélocations respectives pour l’année.

Le taux de disponibilité de Calgary baisse alors que la hausse nationale ralentit en 2025

Le taux de disponibilité national a progressé légèrement de 10 points de base (pb) d’un trimestre à l’autre pour s’établir à 5,6 % au T4 2025.

En 2025, le taux de disponibilité national a augmenté de 70 pb, soit une hausse annuelle nettement plus faible comparativement à l’augmentation moyenne de 165 pb observée au cours des deux années précédentes.

Les taux de disponibilité dans la plupart des marchés ont enregistré des hausses d’un trimestre à l’autre, menées par London (+190 pb) et Vancouver (+70 pb). Ces hausses ont été compensées par des baisses trimestrielles à Calgary (-80 pb) et Toronto (-10 pb).

Calgary demeure le seul marché canadien où le taux de disponibilité a diminué d’une année sur l’autre, en baisse de 50 pb. Dans tous les autres marchés, les taux de disponibilité ont augmenté, menés par London, Ottawa et la région de Waterloo.

En superficie, la disponibilité nationale s’est accrue de 14,0 millions pi² en 2025. Cette croissance a été menée par Montréal et Toronto, où les surfaces disponibles ont augmenté de 5,0 millions pi² et 3,5 millions pi², respectivement.

Les surfaces en sous-location atteignent un nouveau sommet record en 2025

Les surfaces en sous-location ont atteint un nouveau sommet record de 15,1 millions pi² après une modeste augmentation d’un trimestre à l’autre au T4 2025, maintenant le taux de disponibilité national des sous-locations stable à 0,7 %.

Au T4 2025, les sous-locations représentent la plus grande proportion de la superficie totale disponible à Calgary (17,4 %), Vancouver (17,0 %), Ottawa (16,4 %) et Edmonton (15,2 %).

Les surfaces nationales en sous-location ont crû de 1,5 million pi² en 2025, principalement en raison de la hausse à Montréal, découlant du retrait d’un important locataire du marché. En fait, si l’on exclut Montréal, les surfaces nationales en sous-location auraient plutôt diminué de 426 000 pi² en 2025.

Les plus fortes hausses des taux de disponibilité des sous-locations ont été observées à Montréal et Ottawa, où ils ont augmenté de 50 pb et 30 pb, respectivement.

À l’inverse, les taux de disponibilité des sous-locations ont le plus diminué à London, avec une baisse de 30 pb d’une année sur l’autre.

Les projets de conception-construction dominent un portefeuille de construction en baisse

Les mises en chantier ont légèrement progressé au T4 2025 avec 5,1 millions pi² de nouveaux projets, composés principalement d’installations de conception-construction.

La plupart des nouveaux projets ce trimestre étaient des propriétés de conception-construction de type grands entrepôts situées à Calgary et Toronto, qui ont représenté ensemble 59,1 % des mises en chantier au T4 2025.

Le rythme des mises en chantier a continué de ralentir au Canada, la moyenne trimestrielle annuelle en 2025 ayant diminué pour la troisième année consécutive.

Après la hausse du dernier trimestre, le portefeuille national de construction a repris sa tendance à la baisse et a diminué pour atteindre 22,0 millions pi² au T4 2025.

Les projets de conception-construction ont gagné en importance et, au T4 2025, sont devenus le type de projet de construction dominant, représentant désormais 50,8 % du portefeuille actif.

La prélocation continue de montrer des signes d’amélioration

Le portefeuille national de construction demeure conservateur, l’aménagement ne représentant que 1,1 % du stock total existant.

Presque tous les marchés construisent actuellement moins de 2 % du stock, à l’exception de Calgary et Ottawa. Cependant, les projets de conception-construction constituent la majeure partie du portefeuille dans ces deux marchés, ce qui se traduit par des niveaux élevés de prélocation.

Le taux global de prélocation du portefeuille national de construction continue de s’améliorer, progressant davantage au T4 2025 pour atteindre 55,4 %, son plus haut niveau depuis le T2 2022.

Bien que les projets de grands entrepôts demeurent le segment le plus important du portefeuille de construction en termes de superficie avec 16,4 millions pi², la prélocation de cette superficie s’est constamment améliorée et a atteint 62,3 % au T4 2025.

Les livraisons annuelles de nouvelle offre ralentissent pour atteindre leur plus bas niveau en 5 ans

Les livraisons de nouvelle offre ont bondi pour atteindre 9,0 millions pi² au T4 2025, portées par plusieurs projets reportés du trimestre précédent.

Les projets spéculatifs situés à Toronto ont représenté une part importante des livraisons de nouvelle offre au T4 2025, totalisant 3,9 millions pi².

Depuis son creux il y a un an, l’activité de prélocation s’est constamment améliorée en 2025 et a atteint 59,4 % dans les livraisons du T4 2025, soit son niveau le plus élevé en plus de deux ans.

La nouvelle offre en 2025 a totalisé 23,4 millions pi², ce qui représente une chute marquée de 38,8 % en glissement annuel, soit le plus bas niveau national en cinq ans.

Toronto a enregistré le plus grand volume de nouvelle offre en 2025, représentant 47,6 % de toutes les surfaces livrées cette année. Vancouver suivait de loin avec 18,2 % de la nouvelle offre nationale en 2025.

La nouvelle offre devrait ralentir avec un total de 9,1 millions pi² de livraisons prévu au cours des deux prochains trimestres.

Le rythme de la baisse annuelle des loyers se modère légèrement en 2025

Le loyer net moyen national demandé s’est encore contracté en 2025, reculant de 3,5 % en glissement annuel pour s’établir à 14,91 $ le pi² au T4 2025.

Il s’agit de la deuxième année consécutive de baisse annuelle des loyers nationaux; le rythme a toutefois légèrement diminué comparativement à 2024. De façon cumulative, le loyer net moyen national a chuté de 8,4 % depuis son sommet au T3 2023.

Six marchés ont enregistré une contraction annuelle des loyers en 2025, menés par la région de Waterloo et les trois plus grands marchés industriels au Canada.

La croissance des loyers a été la plus forte à Halifax, qui demeure le seul marché à avoir constamment enregistré des hausses chaque trimestre au cours des deux dernières années.

Sur une base trimestrielle, le loyer net moyen national demandé a diminué ou est demeuré stable pendant 10 trimestres consécutifs.

Les prix de vente demeurent stables d’une année sur l’autre en raison d’effets de base

Bien que le prix de vente moyen national demandé ait enregistré une hausse marginale d’une année sur l’autre en 2025 pour atteindre 308,96 $ le pi², celle-ci était attribuable à des effets de base, les prix d’il y a un an ayant été temporairement affaiblis.

En examinant la tendance globale depuis 2023, les prix de vente moyens nationaux ont connu une baisse constante. De façon cumulative sur la période de deux ans, les prix de vente nationaux ont diminué de 5,2 % en 2025.

Parmi les cinq marchés qui ont enregistré une croissance des prix de vente d’une année sur l’autre en 2025, seules les hausses de Winnipeg, de la région de Waterloo et d’Edmonton n’étaient pas soumises à des effets de base et sont plus élevées sur une période de deux ans.