Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T1 2025

Résumé

• L’absorption nette nationale demeure en territoire négatif pour un troisième trimestre consécutif, mais son ampleur reste relativement stable par rapport aux périodes précédentes, sept marchés ayant enregistré des variations inférieures à 100 000 pi², qu’elles soient positives ou négatives.
• La disponibilité dans les centres-villes s’inscrit en baisse pour la première fois depuis le T1 2020. Cinq villes connaissent une amélioration des conditions, les resserrements les plus importants étant observés à Winnipeg et Vancouver. Les produits de prestige et de catégorie A continuent de capter la demande, la disponibilité de la première s’étant stabilisée autour de 11,0 % en moyenne sur les deux dernières années.
• Les biens en sous-location atteignent leur niveau le plus bas depuis le T3 2020, affichant actuellement un recul de 20,2 % par rapport au pic du T2 2023. En glissement annuel, tous les marchés à l’exception de trois font état d’une diminution de la disponibilité en sous-location.
• L’activité de construction poursuit sa contraction avec une seule livraison au T1 2025 et aucune mise en chantier. Plus d’un tiers du portefeuille de projets s’inscrit dans des ensembles à usage mixte combinant espaces résidentiels ou commerciaux.
• Plus de 587 000 pi² ont été retirés du stock au T1 2025 pour être reconvertis à Montréal, Edmonton et Calgary, générant un effet général de 10 pb sur le taux de disponibilité.

Un début d’année en demi-teinte sur la plupart des marchés

L’absorption nette nationale reste négative pour un troisième trimestre consécutif, mais son ampleur demeure relativement stable comparativement aux périodes précédentes, n’exerçant qu’un impact neutre sur l’ensemble du marché.

L’activité locative s’est montrée discrète en ce début d’année 2025, sept marchés affichant des variations d’absorption nette inférieures à 100 000 pi², qu’elles soient positives ou négatives.

Calgary et Edmonton voient s’interrompre leur série d’absorption nette positive, enregistrant tous deux un solde négatif pour la première fois en sept et six trimestres, respectivement. Calgary a particulièrement souffert en centre-ville du départ de Chevron.

Des conditions de marché plus fragiles sont également observées à Montréal et Ottawa, la métropole québécoise ayant notamment vu affluer de nouvelles surfaces en sous-location au cours du trimestre.

Vancouver fait figure d’exception avec une absorption nette positive sensible, portée principalement par l’activité dans les immeubles de prestige.

Les immeubles de prestige continuent de surperformer

Les bureaux de prestige et de catégorie A creusent l’écart avec le reste du marché en centre-ville, avec un différentiel de 1 410 pb entre l’ensemble des produits de catégorie A et ceux de catégorie B/C.

La catégorie A constitue le seul segment ayant enregistré une contraction de la disponibilité au cours du trimestre, six marchés faisant état d’une amélioration ou d’une stabilisation de leur stock de catégorie A.

Les immeubles de prestige, au sommet de la hiérarchie qualitative, confirment leur résilience supérieure avec une disponibilité moyenne contenue à 11,0 % sur les deux dernières années.

Cette performance soutenue témoigne de la préférence marquée des locataires pour les bureaux de qualité ou dotés d’aménagements distinctifs.

Une inflexion positive pour le marché du centre-ville

La disponibilité des bureaux en centre-ville se contracte pour la première fois depuis le T1 2020. Bien que limitée à 10 pb, cette inflexion marque un tournant positif pour un segment ayant traversé une période particulièrement éprouvante.

L’absence de nouvelle offre sons ce trimestre a largement contribué à cette évolution favorable. Fait notable, plus de 400 000 pi² de locaux obsolètes, majoritairement vacants, ont été retirés du stock pour être reconvertis ou démolis. S’y ajoutent d’autres surfaces désormais occupées par leurs propriétaires, participant à l’amélioration des conditions de marché.

Cinq villes profitent d’une réduction de la disponibilité ce trimestre, tant en centre-ville qu’en banlieue. Winnipeg et Vancouver enregistrent les contractions les plus marquées en centre-ville, tandis que Calgary et Halifax connaissent les améliorations les plus significatives en périphérie.

Dans l’ensemble, la disponibilité des bureaux à l’échelle nationale s’aligne sur la dynamique des centres-villes avec un recul de 10 pb au T1 2025. Le taux de disponibilité évolue ainsi depuis six trimestres dans un corridor étroit de 20 pb.

Les sous-locations retrouvent leurs niveaux du début de pandémie

La surface en sous-location atteint son plus bas niveau depuis le T3 2020, totalisant actuellement 13,6 millions pi², soit 2,8 % du stock total de bureaux. Cette séquence de sept trimestres consécutifs de baisse a permis de réduire l’offre de 20,2 % par rapport au pic du T2 2023.

Le rythme de résorption s’est accéléré sur les trois derniers trimestres, avec 852 000 pi² retirés au T1. Il s’agit de la contraction trimestrielle la plus prononcée depuis le T4 2021.

Cinq marchés voient leur disponibilité en sous-location diminuer, particulièrement à Toronto et Vancouver, moteurs du repli national. À l’inverse, Montréal enregistre la seule augmentation notable, dont 60 % émanent d’entreprises technologiques.

En glissement annuel, tous les marchés à l’exception de trois affichent des taux de sous-location en recul, notamment Toronto (-90 pb), Ottawa (-50 pb), Halifax, Vancouver et Calgary (-40 pb chacun).

Les biens en sous-location continuent de susciter un intérêt mitigé, attirant certains locataires en quête de solutions clés en main, tandis qu’une partie des inscriptions arrivant à échéance bascule vers la location directe.

La construction de bureaux poursuit sa raréfaction

Le volume national de bureaux en chantier s’établit à 3,2 millions pi², représentant 0,6 % du stock existant. Bien que quasiment inchangé par rapport au trimestre précédent, le portefeuille actif poursuit sa contraction et demeure à son plus bas niveau depuis plus de deux décennies.

Plus de la moitié des projets de bureaux encore en chantier s’inscrivent dans des ensembles à usage mixte incorporant des composantes résidentielles ou commerciales. En matière de superficie, ces immeubles représentent plus d’un tiers de la construction totale.

Le taux de prélocation du portefeuille actif s’établit actuellement à 52,5 %. Après être resté sous la barre des 50 % durant la majeure partie de 2024, ce taux s’est amélioré ces derniers trimestres grâce à la livraison de propriétés vacantes. De nouvelles transactions locatives ont également été enregistrées parmi ces propriétés, bien qu’elles demeurent limitées et, à ce stade du cycle d’aménagement, se concentrent davantage à l’approche des dates d’installation et d’occupation.

En dehors de Toronto, Vancouver et Montréal, aucun marché ne construit plus de 75 000 pi², et ce, sans prélocation.

Un trimestre atone pour les mises en chantier et les livraisons

Le T1 2025 marque le troisième trimestre consécutif sans lancement de nouveaux projets de bureaux compétitifs. Le nombre de projets initiés s’est considérablement réduit ces dernières années, une tendance qui ne devrait pas s’inverser à court ou moyen terme malgré la préférence avérée des locataires pour les produits haut de gamme.

Une seule livraison a été enregistrée ce trimestre à Toronto, au 5250 Yonge Street. En l’absence de prélocation, le promoteur explore toutes les options, y compris des affectations alternatives qui viendraient compléter les autres composantes de cet ensemble à usage mixte.

Pour le trimestre à venir, plus de 400 000 pi² de nouvelle offre devraient être livrés à Vancouver et Toronto, avec un taux de prélocation actuellement limité à 20,2 %.

Le mouvement de reconversion reste dynamique

Les reconversions de bureaux se poursuivent, retirant du stock concurrentiel les immeubles obsolètes que leurs propriétaires cherchent à repositionner. Ce trimestre, 587 000 pi² destinés à des reconversions (en cours ou planifiées) ont été retirés du stock à Montréal, Edmonton et Calgary. Ces opérations ont généré un effet général de 10 pb sur la disponibilité.

Depuis 2021, un total cumulé de 5,7 millions pi² d’anciens bureaux sont sortis du stock pour reconversion, soit l’équivalent de 1,2 % de l’inventaire. Sur la même période, le dernier cycle d’aménagement a injecté 4,3 % de bureaux modernes dans le stock national au moyen de nouvelles constructions.

La transformation en logements demeure l’option privilégiée, répondant aux besoins résidentiels croissants des centres urbains. Suivent les installations dédiées aux sciences de la vie, exclusivement situées à Montréal, et les usages éducatifs (universités, collèges ou écoles à charte).