Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T1 2026

Résumé

• L’absorption nette est positive pour un troisième trimestre consécutif, menée une fois de plus par Toronto. Dans l’ensemble, 6 des 11 marchés ont affiché une absorption nette positive en début d’année 2026.
• Le taux d’inoccupation a poursuivi son recul, en particulier au centre-ville où l’optimisme s’installe. La disponibilité y a de nouveau fléchi dans tous les segments au T1, mais de façon plus prononcée pour les immeubles de catégorie A, dont le taux se situe à son plus bas niveau depuis le T3 2022.
• Les locaux en sous-location à l’échelle nationale reculent depuis 11 trimestres consécutifs, soit une diminution cumulative de 6,5 millions pi² par rapport au sommet. Au rythme actuel, ils pourraient bientôt retrouver un niveau comparable aux moyennes prépandémiques.
• La nouvelle offre ce trimestre comprend le CIBC Square II, entièrement préloué. Jumelé à des mises en chantier au plus bas historique, le portefeuille de construction total a chuté à un creux de 22 ans.
• Plus de 1,5 million pi² de bureaux ont été retirés du parc immobilier pour conversion au T1, un sommet trimestriel inégalé. Depuis 2021, les conversions et les démolitions ont contribué à réduire le parc de 2,5 % et pourraient surpasser la nouvelle offre au cours de l’année à venir.

La tendance nationale dictée par l’élan de Toronto

L’année 2026 a débuté sur une note solide avec 2,1 millions pi² d’absorption nette positive. Signe d’un retour aux normes prépandémiques, il s’agit du troisième trimestre consécutif d’indicateurs positifs pour les bureaux et du trimestre le plus actif au Canada depuis le T2 2024.

Au T1 2026, 9 des 11 marchés ont enregistré une absorption nette positive, dont quatre avec plus de 100 000 pi².

Cet élan récent est mené par Toronto, qui affiche une absorption nette supérieure à 1,0 million pi² à chacun des trois derniers trimestres. Toronto dicte manifestement la tendance nationale et devrait continuer de le faire.

Les résultats ailleurs sont plus contrastés et nettement plus modérés, signe que les marchés du pays en sont à différents stades de reprise.

À Vancouver, l’absorption nette a progressé au cours des deux derniers trimestres, tandis qu’Halifax poursuit son impressionnante séquence de 16 trimestres d’absorption nette positive.

Ottawa se distingue comme le seul marché à évoluer en sens inverse, avec un ralentissement marqué au cours des trois derniers trimestres.

La demande pour les immeubles de première qualité stimule l’activité locative au centre-ville

La disponibilité des bureaux au centre-ville a de nouveau reculé dans tous les segments ce trimestre, bien que de façon marginale dans la catégorie B/C.

Les immeubles de catégorie A affichent un recul marqué de leur disponibilité depuis trois trimestres, et le taux d’inoccupation du segment se situe à son plus bas niveau depuis le T3 2022. 6 des 11 marchés ont enregistré une baisse de la disponibilité au T1 2026, menée par Edmonton (-250 pb) et Toronto (-120 pb).

Les immeubles de prestige, le segment supérieur de la catégorie A, affichent une disponibilité en baisse depuis cinq trimestres et se situent sous les 10,0 % pour la première fois depuis 2020. Les grandes superficies vacantes se font de plus en plus rares dans ces actifs prisés.

La priorité accordée aux immeubles de première qualité est un phénomène bien établi. Toutefois, le recul continu de la disponibilité et la concurrence accrue pour les locaux haut de gamme devraient bientôt faire déborder la demande vers les catégories immédiatement inférieures.

Le retour au bureau alimente un regain d’optimisme au centre-ville

Dans la foulée de l’élan de l’an dernier, la disponibilité au centre-ville à l’échelle nationale a fléchi de 60 pb au T1. En banlieue, la disponibilité s’est maintenue par rapport au T4 2025.

L’amélioration soutenue au centre-ville a réduit l’écart avec la banlieue à 180 pb, son plus bas niveau en deux ans.

D’abord portées par Toronto, les attentes croissantes en matière de retour au bureau commencent à nourrir un nouvel optimisme au centre-ville pour l’année à venir.

7 des 11 marchés ont enregistré un recul de la disponibilité au centre-ville. Halifax (-220 pb), Toronto (-110 pb) et Winnipeg (-100 pb) affichent les plus fortes variations, Halifax ayant bénéficié du retrait de deux immeubles vacants pour conversion.

Ottawa, en revanche, a connu un ralentissement sensible, la disponibilité totale ayant augmenté de 100 pb, principalement en raison de grandes superficies fédérales mises en marché.

Les locaux en sous-location se rapprochent de la moyenne prépandémique

Les locaux en sous-location à l’échelle nationale reculent depuis 11 trimestres consécutifs, soit une baisse de 774 000 pi² au T1 2026 et une diminution cumulative totale de 6,5 millions pi² par rapport au sommet.

Il reste 10,7 millions pi² en sous-location à l’échelle nationale, un niveau comparable au début de 2018. Au rythme actuel, les sous-locations pourraient descendre plus tard cette année à un niveau conforme à la moyenne des trois années précédant la pandémie.

Toronto a de nouveau mené la baisse ce trimestre en superficie, suivie de Vancouver.

En dehors de Calgary, Toronto et Montréal, les sous-locations sont demeurées largement stables, tous les autres marchés affichant des totaux à +/- 75 000 pi² de leurs moyennes mobiles respectives sur quatre trimestres.

Calgary demeure la seule exception à souligner, les sous-locations y étant en hausse depuis une année complète, en raison de fusions et acquisitions et d’efforts de rationalisation dans le secteur de l’énergie.

Une forte livraison de nouvelle offre au T1, appelée à ralentir au-delà de 2026

Aucun nouveau projet de bureaux n’a été mis en chantier ce trimestre, dans la foulée de la tendance récente de raréfaction des mises en chantier.

Un total de 1,6 million pi² de nouvelle offre a été livré au T1 2026, dépassant largement le total de l’ensemble de 2025. Le CIBC Square II à Toronto représente l’essentiel de ces livraisons. Entièrement préloué, les locataires prendront possession des étages de niveau bas et moyen dans les prochaines semaines.

Un total additionnel de 911 000 pi² de bureaux devrait être livré au cours du reste de 2026, pour un total annuel de 2,5 millions pi².

En raison du nombre limité de mises en chantier, le portefeuille de nouvelle offre devrait demeurer contraint. Sans livraison majeure à l’horizon au-delà de 2026, la demande devrait bientôt se reporter vers les catégories d’immeubles immédiatement inférieures.

Le portefeuille de construction de bureaux s’amincit à un creux de 22 ans

Le portefeuille national de construction de bureaux a chuté à 1,6 million pi² à la suite de la livraison du CIBC Square II et ne représente que 0,3 % du parc existant. Il s’agit d’un creux historique au Canada, inégalé depuis 22 ans.

Malgré ce faible niveau de construction, le portefeuille national n’est préloué qu’à 29,6 %. Halifax affiche le taux de prélocation le plus élevé, soit 62,5 %, suivie de Victoria avec 46,1 %.

En dehors de Toronto, aucun projet significatif n’est en construction au centre-ville; c’est la première fois depuis 2012 que le portefeuille se concentre principalement en banlieue. Les niveaux de construction y sont très prudents, avec pas plus de quatre projets actifs dans une même ville.

Avec des niveaux de construction au plus bas historique, les conversions et les démolitions surpasseront de nouveau la nouvelle offre cette année; les deux étaient à peu près à parité au T1 2026.

Les conversions atteignent un sommet record, les reconversions hôtelières en hausse

Sept projets de conversion de bureaux ont été lancés en début d’année 2026, retirant près de 1,5 million pi² du parc concurrentiel. Il s’agit du trimestre le plus actif jamais enregistré pour les conversions en superficie.

L’activité a été largement répartie : Calgary et Halifax ont chacune vu deux immeubles retirés ce trimestre, en plus de projets individuels à Vancouver, London et Toronto.

Les projets hôteliers gagnent du terrain et constituent désormais le deuxième type de propriété le plus courant pour les conversions. Parmi les conversions hôtelières retirées du parc au T1 2026, on compte le 1111, rue W Hastings à Vancouver et le 1, rue Yonge (ancien immeuble du Toronto Star) à Toronto, initialement destiné à la démolition.

Depuis 2021, les conversions ont retiré un total cumulatif de 9,3 millions pi² de bureaux du parc immobilier. Par ailleurs, 2,7 millions pi² supplémentaires ont été démolis au cours de la même période. Ensemble, ces retraits ont réduit le parc national de 2,5 %, éliminant des immeubles qui faisaient face à une obsolescence potentielle.

Perspectives des marchés locaux

Explorez les statistiques régionales du marché des bureaux à Victoria, Vancouver, Calgary, Edmonton, Winnipeg, London, la région de Waterloo, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax.