Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T2 2024

Sommaire

• Le marché des bureaux au Canada a affiché une absorption nette positive de 2,2 millions pi² ce trimestre, stimulée par les livraisons de nouvelles offres prélouées. Pour la première fois depuis le T1 2020, le marché national a enregistré une absorption nette positive sur plusieurs trimestres consécutifs.
• La disponibilité globale s’est stabilisée à 18,5 %, fluctuant légèrement dans une marge étroite de 30 points de base (pb) au cours des cinq derniers trimestres. Il est à noter que le nombre de marchés montrant des signes d’amélioration dans les centres-villes continue d’augmenter, avec 7 villes présentant une disponibilité stable ou en diminution.
• Les propriétés de catégorie A situées dans les centres-villes ont connu une amélioration pendant deux trimestres consécutifs, avec 6 marchés sur 10 présentant des progrès au T2 pour ce type de biens. On s’attend à ce que la fragmentation du marché persiste dans les centres-villes, où l’écart entre la disponibilité des immeubles de catégorie A et ceux de catégorie B/C s’est élargi, atteignant 850 pb.
• Les locaux en sous-location ont connu une baisse pour le quatrième trimestre consécutif, avec une diminution de 2,1 millions pi² par rapport au pic atteint au deuxième trimestre de 2023, soit il y a un an.
• Au T2, 3,0 millions pi² de nouvelles offres ont été livrés, ce qui représente le trimestre le plus élevé depuis 2017. Parallèlement à des mises en chantier limitées, le carnet de construction continue de s’alléger et se situe actuellement à son niveau le plus bas depuis 2005.

Des trimestres consécutifs d’absorption nette positive

Le marché canadien des bureaux a de nouveau enregistré une absorption nette positive ce trimestre, principalement en raison de la livraison de nouvelles offres fortement prélouées dans les centres-villes. Il s’agit de la première série de trimestres consécutifs à absorption nette positive à l’échelle nationale depuis le T1 2020.

La dynamique a commencé à changer avec 8 des 10 marchés qui affichent une absorption positive au T2. Ce résultat s’inscrit dans la continuité des trois trimestres précédents, au cours desquels seulement la moitié des marchés avaient enregistré des gains.

Ce trimestre, le marché de London a été le seul à connaître un ralentissement notable, avec plus de 100 000 pi² d’absorption nette négative. Ce déclin provient presque entièrement du marché du centre-ville, qui fait face à d’importants défis de revitalisation.

Il convient de noter que les livraisons du T2 ont stimulé les totaux d’absorption à Montréal et à Toronto. Sans ces nouvelles offres, ces deux marchés ainsi que le total national auraient été légèrement négatifs ce trimestre.

La fragmentation entre biens de qualité et de commodité se manifeste dans le centre-ville

Les biens de catégorie A ont vu une amélioration sur deux trimestres consécutifs, marquée par une baisse de 30 pb lors du dernier trimestre. Parmi 10 marchés observés, 6 ont enregistré une diminution de la disponibilité des biens de catégorie A en centre-ville au deuxième trimestre. Parallèlement, les actifs dits « de prestige », qui représentent le haut de gamme de la catégorie A, ont connu une contraction spectaculaire de 90 pb. Cette tendance est due en grande partie à l’ajout des deux tours entièrement louées de la Banque Nationale à Montréal.

L’écart entre la disponibilité des immeubles de catégorie A et B/C a continué à se creuser au centre-ville et est actuellement de 850 pb.

Cette fragmentation du marché devrait persister, d’autant plus que les locataires procèdent à des exodes vers la qualité, laissant derrière eux des produits de plus en plus obsolètes qui ne suscitent que peu d’intérêt de la part des locataires pour les combler.

Les bailleurs qui cherchent à remédier à ce décalage procèdent à d’importants travaux de rénovation et d’amélioration afin de rester compétitifs et de soutenir l’attrait à long terme de leurs actifs. Au fur et à mesure que la disponibilité des locaux de premier choix se resserre, la demande va probablement se reporter sur les immeubles de qualité supérieure, en particulier ceux qui sont bien situés et dotés d’équipements très demandés.

La disponibilité des bureaux se maintient, pour l’instant, dans une fourchette étroite de 30 pb

La disponibilité globale s’est stabilisée à 18,5 % au niveau national au T2 2024, fluctuant légèrement dans une marge étroite de 30 points de base (pb) au cours des cinq derniers trimestres. Les banlieues ont connu un resserrement de 10 pb, tandis que la disponibilité dans les centres-villes s’est stabilisée à 19,4 % pendant trois trimestres consécutifs.

Le nombre de marchés urbains où les conditions s’améliorent ne cesse de croître, avec 7 villes ayant enregistré des taux d’inoccupation stables ou en baisse ce trimestre. Ottawa a connu la plus grande contraction du marché (-50 pb), les locataires cherchant à se reloger dans des immeubles mieux équipés.

La situation dans les banlieues s’est améliorée par rapport au premier trimestre, avec une embellie du marché observée dans 6 villes sur 10. Cette progression a été principalement impulsée par Ottawa, avec une baisse de 160 pb, Edmonton avec une baisse de 110 pb et Halifax avec une baisse de 100 pb.

À l’avenir, seulement 39,5 % des livraisons prévues pour la seconde moitié de l’année sont déjà prélouées. Si cette tendance persiste, le taux d’inoccupation actuel pourrait augmenter de 20 pb. Cela aurait une incidence majeure, principalement dans le centre-ville de Toronto.

Une année de baisse pour la sous-location

Les locaux en sous-location ont connu une baisse pour le quatrième trimestre consécutif, avec une diminution de 2,1 millions pi² par rapport au pic atteint au T2 2023, soit il y a un an. Actuellement à 15,0 millions pi², c’est le niveau le plus bas de sous-locations à l’échelle nationale depuis près de deux ans, équivalent à 3,0 % du stock existant.

D’une année sur l’autre, 6 marchés ont vu leurs locaux de sous-location diminuer, en particulier à Calgary, Ottawa et Edmonton, où ils ont respectivement baissé de 110 pb, 90 pb et 70 pb.

En chiffres absolus, Calgary et Ottawa ont connu une nette amélioration sur une base trimestrielle, les sous-locations ayant diminué de plus de 200 000 pi² sur chaque marché. Toronto et Vancouver ont quant à eux vu plus de 90 000 pi² sortir du marché.

Les options continuent de diminuer en raison de l’association de la location de solutions clé en main de première qualité et du retrait des sous-locations lorsque les obligations des locataires sont devenues plus claires. Dans certains cas, les locaux en sous-location cèdent à la location directe.

À quel point le niveau peut-il baisser? La construction de bureaux est au plus bas depuis 19 ans

La construction de bureaux a chuté à 5,7 millions pi², atteignant son niveau le plus bas depuis 2005. Cette valeur est bien en deçà de la moyenne décennale de 14,6 millions pi². L’activité ne devrait pas reprendre sensiblement tant que les locataires n’auront pas comblé la surabondance actuelle de locaux vacants. Cependant, la demande croissante des locataires pour des espaces de première qualité pourrait changer cette dynamique.

Le taux de prélocation du carnet est actuellement de 39,4 %, mais il a baissé ce trimestre en raison de la livraison d’une nouvelle offre principalement prélouée. Cependant, les promesses de prélocation sont restées stables.

Toronto et Vancouver sont les seuls marchés avec plus de 1,0 million pi² en chantier. À Toronto, la majeure partie de cette activité se situe au centre-ville, alors qu’à Vancouver, elle se déroule presque exclusivement en banlieue.

Ottawa, Calgary, Halifax, la région de Waterloo et Winnipeg construisent actuellement moins de 75 000 pi² chacun. Avec au plus deux projets en cours sur chaque marché, ces niveaux modestes de construction reflètent les niveaux actuels de la demande des locataires.

Le trimestre de livraison de nouvelles offres le plus élevé depuis 2017

À l’instar de la tendance observée ces dernières années, de moins en moins de nouveaux immeubles de bureaux sont mis en chantier et, s’ils le sont, ils n’ont pas la même ampleur que par le passé. Trois projets ont démarré ce trimestre, chacun de moins de 30 000 pi². En comparaison, le plus grand immeuble actuellement en construction est le CIBC Square Phase II à Toronto, d’une superficie de 1,4 million pi², dont la construction a débuté au T1 2021.

Ce ralentissement des projets en cours a été accompagné d’une nouvelle offre de 3,0 millions pi² au T2. Il s’agit du trimestre le plus élevé au niveau national à cet égard depuis 2017.

Les principales livraisons de ce trimestre comprenaient le 160 Front St W à Toronto, ainsi que les deux tours de la Banque Nationale à Montréal. Chacun de ces bâtiments a été livré presque entièrement ou entièrement préloué.

Plusieurs projets sont en phase finale de réalisation et sur le point d’accueillir des locataires. Les délais de livraison continuent d’être allongés en raison de différents facteurs.

Les conversions se poursuivent avec un effet négligeable sur la disponibilité

Les conversions de bureaux continuent d’aller de l’avant avec 929 000 pi² sortis du stock concurrentiel ce trimestre. Au total, 10 projets ont débuté au T2 sur cinq marchés.

La sortie de ces locaux n’a toutefois eu qu’un effet négligeable sur la réduction de la disponibilité des bureaux à l’échelle nationale. Depuis le début de l’année, les conversions en 2024 n’ont contribué à réduire la disponibilité que de 10 pb.

Un cumul de 6,0 millions pi² d’anciens bureaux a commencé à être converti depuis 2021, soit 1,3 % de l’inventaire.

Les projets de conversion de bureaux en logements constituent toujours la majeure partie de l’activité, représentant 60,5 %. Il est important de mentionner qu’à Vancouver, plusieurs nouveaux projets de bureaux ont été redirigés vers d’autres usages en cours de construction. Cependant, comme ces locaux n’ont jamais été occupés par des locataires de bureaux, ces conversions ne sont pas incluses dans notre total national.

London est la dernière ville canadienne à avoir mis en place un programme pour favoriser la conversion de bureaux en logements, la ville ayant mis de côté 10 M$ en mesures incitatives. Trois propriétés à London ont reçu le feu vert ou ont entamé le processus de conversion au cours du trimestre.