Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T2 2025

Résumé

• Les niveaux récents d’absorption nette à l’échelle nationale ont eu une incidence minime sur l’ensemble du marché, le taux d’inoccupation évoluant dans une fourchette restreinte de 20 pb au cours de la dernière année et demie, signe d’un plateau bien établi.
• Les immeubles de prestige et de première qualité continuent de surclasser le reste du marché, avec une amélioration du taux d’inoccupation pendant deux trimestres consécutifs. Compte tenu des loyers plus élevés, il est évident que les locataires sont prêts à payer pour des produits de qualité.
• La demande limitée dans les centres-villes a provoqué une baisse de la disponibilité dans six marchés. Dans l’ensemble, les performances positives de Montréal et d’Edmonton ont été neutralisées par l’arrivée sur le marché de grands blocs de bureaux vacants au cours du trimestre à Calgary, à Toronto et à Vancouver.
• Les locaux en sous-location poursuivent leur déclin et ont reculé de 26,1 % par rapport au sommet atteint il y a deux ans. Dans l’ensemble, la disponibilité des locaux en sous-location a diminué dans six villes au cours du trimestre.
• La construction stagne à 2,8 millions pi², avec seulement 203 000 pi² de nouvelle offre au T2 2025. Ce trimestre marque également une année consécutive sans mise en chantier et deux ans sans projet majeur.

Six marchés en territoire positif

Quatre trimestres d’absorption nette quasi négligeable ont exercé un effet normalisateur sur le marché, la disponibilité oscillant dans une fourchette restreinte de 20 pb au cours de la dernière année et demie, un plateau désormais bien ancré.

Toutefois, avec l’incertitude qui entoure actuellement la conjoncture économique, ce plateau pourrait se prolonger plus longtemps qu’il ne l’aurait fait autrement avant le retour à la croissance.

Six villes ont affiché une absorption positive ce trimestre, Montréal et Edmonton en tête. Contrairement au trimestre précédent, l’activité dans ces deux marchés a complètement contrebalancé les résultats négatifs du premier trimestre et affiche désormais un solde positif depuis le début de l’année.

Calgary, Toronto et Vancouver ont pour leur part essuyé les pertes les plus lourdes, basculant le total canadien en territoire légèrement négatif. Chaque marché a vu d’importants blocs de bureaux se libérer dans les secteurs de l’énergie, de l’assurance et de l’éducation, respectivement, un mouvement qui a pesé sur le rendement global.

Les préférences des locataires mettent en lumière les immeubles de prestige

Les bureaux de prestige et de catégorie A creusent nettement l’écart avec le reste du marché en centre-ville, affichant un différentiel de 1 470 pb entre l’ensemble des produits de catégorie A et ceux de catégorie B/C.

Le segment des immeubles de prestige, qui comprend des propriétés situées à Vancouver, Calgary, Toronto et Montréal, a affiché une amélioration de la disponibilité pour deux trimestres consécutifs. Le reste du marché a quant à lui ralenti, mais de façon mineure, soit de 10 pb dans les catégories A et B/C.

Les produits de première qualité sont demeurés les plus stables par rapport aux autres catégories, avec un taux de disponibilité moyen d’environ 11,0 % au cours des deux dernières années.

Cette performance robuste témoigne de la préférence marquée des locataires pour les bureaux de qualité ou dotés d’aménagements distinctifs. Avec des loyers plus élevés à la clé, les locataires démontrent clairement leur volonté de payer pour des produits de qualité.

L’inoccupation se stabilise en plateau

La disponibilité dans les centres-villes et les banlieues du pays s’est effectivement stabilisée, n’ayant pas varié de plus de 10 pb au cours des trois derniers trimestres.

Le taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville a connu une légère hausse de 10 pb ce trimestre, malgré une baisse dans six villes. Ottawa affiche la baisse la plus notable, avec 70 pb.

Ce sont plutôt les métropoles comme Vancouver et Calgary qui ont fait pencher la balance du taux global au centre-ville, avec des hausses de 120 pb et de 50 pb, respectivement, pour atteindre 11,9 % et 30,7 %. Toronto, de son côté, est demeurée stable à 18,5 %.

La situation inverse s’est produite dans les banlieues, où six villes ont enregistré une augmentation de la disponibilité. La disponibilité dans les banlieues à l’échelle nationale a diminué de 10 pb dans l’ensemble, grâce à Vancouver (-90 pb) et Montréal (-40 pb).

Parmi les mouvements observés sur le marché au cours du trimestre, aucune ville n’a pointé les tensions commerciales en cours comme cause principale, bien que l’incertitude économique ait commencé à s’installer, poussant certains groupes à temporiser.

Les locaux en sous-location poursuivent leur déclin précipité

La superficie disponible en sous-location a diminué pour un huitième trimestre consécutif, totalisant désormais 12,6 millions pi². Par rapport au total du T2 2024, cela représente une baisse de 16,2 % en glissement annuel et une baisse impressionnante de 26,1 % par rapport au sommet atteint deux ans auparavant.

Sur une base par marché, six villes canadiennes ont vu leur disponibilité de sous-location diminuer au T2 2025, les baisses trimestrielles les plus importantes en pourcentage ayant été enregistrées à Montréal et dans la région de Waterloo (16,9 % et 16,8 %, respectivement) et à Toronto en matière de superficie (-740 000 pi²).

Depuis le T2 2024, seuls trois marchés ont enregistré une hausse du total des locaux en sous-location, la plus forte augmentation étant observée à Calgary, avec une hausse de 9,2 % en glissement annuel. Les fusions et acquisitions dans le secteur de l’énergie ont été le principal facteur à l’origine de cette augmentation.

AstraZeneca a récemment conclu l’un des plus importants nouveaux baux de l’année dans un local en sous-location de 250 000 pi² en banlieue de Toronto. Ces locaux demeurent séduisants pour les occupants à la recherche de bureaux clés en main ou désireux de saisir des occasions à prix avantageux.

La construction de bureaux stagne à son plus bas niveau en 20 ans

Au T2 2025, le total des immeubles de bureaux concurrentiels en construction s’élevait à 2,8 millions pi². Cela représente une légère baisse par rapport au trimestre précédent, à la suite de l’achèvement de projets à Toronto et à Montréal. Avec le ralentissement des nouveaux projets, le portefeuille de projets de construction de bureaux reste à son plus bas niveau en 20 ans.

La majorité des constructions en cours se trouvent à Toronto, suivie de Vancouver. Tous les autres marchés représentent ensemble 140 000 pi² (4,9 % de tous les projets). Plusieurs marchés, dont Edmonton, Winnipeg, London et Montréal, n’ont aucun projet en cours.

À l’échelle nationale, 56,6 % de tous les immeubles de bureaux en construction ont été préloués. Toutefois, cela est en grande partie attribuable à d’importantes prélocations à Toronto (62,2 %) et à Vancouver (50,0 %). Au T2 2025, aucune prélocation n’avait été enregistrée dans tous les autres marchés.

Les mises en chantier connaissent une année de sécheresse

La construction de bureaux n’a encore une fois enregistré aucun nouveau projet, marquant ainsi une année consécutive sans démarrage et deux années sans projet de plus de 100 000 pi².

Au cours du trimestre, 203 000 pi² de nouveaux espaces de bureaux ont été livrés dans le cadre de deux projets à Montréal et à Toronto. Le projet le plus notable est celui de 150 000 pi² situé au 160, rue King, à Montréal, dont aucune partie n’avait fait l’objet d’une prélocation.

Parmi les projets de construction en cours, plus de 2,2 millions pi² de bureaux devraient être livrés d’ici la fin de 2025, la majeure partie de ces nouvelles superficies étant attribuée à la phase II du projet CIBC Square, dans le centre-ville de Toronto.

Alors que les projets de construction de bureaux devraient rester restreints, la demande des locataires se concentrera sur les produits récemment achevés ou améliorés avant de se reporter sur des actifs de catégorie A ou même B de moindre qualité.

Les conversions progressent avec de nombreux autres projets planifiés

Le seul projet de conversion enregistré ce trimestre concerne près de 30 000 pi² de bureaux vacants qui seront transformés en un complexe résidentiel de 41 unités dans le centre de London.

Malgré un trimestre peu actif, les conversions restent un sujet important dans le cadre de la revitalisation des centres-villes, avec de nombreux projets en cours de planification. Quelques-uns d’entre eux devraient voir le jour au cours du second semestre.

Depuis 2021, un total de 5,7 millions pi² d’anciens bureaux ont été retirés du stock en raison de conversions. Au cours de la même période, 2,4 millions pi² supplémentaires ont été démolis pour d’autres types de propriétés. Ensemble, ces mesures ont contribué à réduire le stock de 1,7 %.

Les conversions de bureaux en logements continuent de représenter la majeure partie de l’activité. Les sciences de la vie occupent la deuxième place, mais se concentrent exclusivement à Montréal, où il existe une demande pour des laboratoires.

Calgary arrive en tête des principaux marchés canadiens en matière de superficie totale convertie, suivie d’Ottawa. Ces deux villes ont été parmi les premières à adopter cette tendance.