Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T2 2026

Résumé

• Pour la première fois en six ans, le marché national des bureaux a maintenu une dynamique positive pour un quatrième trimestre consécutif au T2 2026, pour atteindre 1,2 million pi² d’absorption nette. Dans l’ensemble, 7 des 11 marchés ont affiché une absorption nette positive, les plus fortes progressions ayant été enregistrées à Toronto, Calgary et Montréal.
• Les fondamentaux au centre-ville s’améliorent : tous les marchés, sauf un, ont fait état d’un resserrement au T2. Tous les segments du marché des bureaux ont vu leur disponibilité fléchir, chacun s’améliorant de 20 pb ou plus.
• Les locaux en sous-location à l’échelle nationale reculent depuis 12 trimestres consécutifs, passant sous la barre des 10,0 millions pi² pour la première fois depuis le T2 2020. Le rythme soutenu de baisse s’est poursuivi, cinq marchés ayant enregistré des reculs de plus de 100 000 pi² au T2 2026.
• L’activité de construction se situe à un creux historique inégalé depuis deux décennies, avec 1,2 million pi² de chantiers actifs, principalement en banlieue. Aucune livraison majeure n’est à l’horizon au-delà de 2027, et la demande locative demeure orientée vers les immeubles existants.
• Les conversions et démolitions ont été peu nombreuses au cours du trimestre, seulement deux projets ayant avancé au T2 2026. Depuis 2021, les conversions et les démolitions ont contribué à réduire le parc de 2,6 % et pourraient surpasser la nouvelle offre au cours de l’année à venir.

Une dynamique positive pour un quatrième trimestre consécutif, une première depuis plus de six ans

Pour la première fois depuis avant la pandémie, le marché national des bureaux a maintenu une dynamique positive pour un quatrième trimestre consécutif au T2 2026, avec une absorption nette de 1,2 million pi².

Sept des 11 marchés ont affiché une absorption nette positive ce trimestre, dont plus de 300 000 pi² chacun à Toronto, Calgary et Montréal.

Bien que l’activité ait ralenti à Toronto, l’absorption enregistrée au T2 demeure presque équivalente au trimestre record du T1, si l’on exclut la nouvelle offre prélouée. Le trimestre a toutefois été marqué par un changement notable, la majeure partie de l’activité provenant de la banlieue de la région du Grand Toronto.

Ailleurs, les résultats ont continué de varier d’un trimestre à l’autre, des marchés comme Montréal et Vancouver alternant entre absorption nette positive et négative, signe que ces marchés en sont encore aux premiers stades de leur reprise.

Le marché d’Ottawa continue toutefois d’accuser du retard, avec un ralentissement marqué au cours des quatre derniers trimestres, plusieurs grands blocs de locaux vacants ayant été remis sur le marché.

La baisse généralisée de l’inoccupation pointe vers une reprise au centre-ville

La disponibilité des bureaux au centre-ville a reculé dans tous les segments pour un troisième trimestre consécutif, chacun se resserrant de 20 pb ou plus.

Les immeubles de catégorie A au centre-ville, en particulier, ont connu une nette amélioration de leur disponibilité au cours de la dernière année. Un recul de la disponibilité de catégorie A au centre-ville a été observé dans 9 des 11 marchés au T2 2026; parmi les principaux marchés, Edmonton (-120 pb) arrive en tête.

Les immeubles de prestige, soit le sommet de la catégorie A, affichent un resserrement continu depuis six trimestres, leur disponibilité ne se situant désormais qu’à 1,0 % au-dessus des 8,4 % enregistrés au centre-ville au T1 2020. Les grandes superficies vacantes se font de plus en plus rares dans ces actifs prisés, la situation étant la plus tendue au centre-ville de Toronto, où le taux d’inoccupation s’établit à 2,6 %.

Un environnement de plus en plus concurrentiel pour les locaux haut de gamme devrait bientôt rediriger une partie de la demande vers les locaux de qualité immédiatement inférieure. Dans les catégories inférieures, les immeubles de catégorie B/C ont enregistré une amélioration de leur taux d’inoccupation; toutefois, le retrait d’actifs sous-performants du parc y a joué un rôle plus important que l’activité transactionnelle.

Un virage généralisé vers une amélioration des fondamentaux au centre-ville

Prolongeant la tendance amorcée l’an dernier, la disponibilité au centre-ville à l’échelle nationale a fléchi de 40 pb au T2. Le marché de banlieue, quant à lui, a vu sa disponibilité se stabiliser pour un troisième trimestre consécutif.

L’amélioration continue au centre-ville a entraîné un resserrement de l’écart de disponibilité entre le centre-ville et la banlieue au cours des quatre derniers trimestres, à 150 pb, soit près de son plus bas niveau en trois ans.

D’abord portée par Toronto, la hausse des attentes en matière de retour au bureau contribue à l’amélioration des indicateurs locatifs : tous les marchés, sauf un, ont fait état d’un recul de l’inoccupation au centre-ville au T2 2026. London (-190 pb) et Montréal (-90 pb) affichent les plus fortes variations, suivis d’Edmonton et de la région de Waterloo (-50 pb chacun).

Les résultats des marchés de banlieue demeurent plus mitigés, 7 des 11 marchés signalant une hausse de la disponibilité. Les hausses les plus marquées ont de nouveau été observées à London (+210 pb) et à Vancouver (+190 pb).

Les locaux en sous-location enregistrent trois années de baisse continue

Les locaux en sous-location à l’échelle nationale reculent depuis 12 trimestres consécutifs, soit une baisse de 836 000 pi² au T2 2026 et une réduction cumulative totale de 7,4 millions pi² par rapport au sommet atteint il y a trois ans.

Les sous-locations à l’échelle nationale demeurent comparables aux niveaux de 2018 et sont désormais passées sous la barre des 10,0 millions pi² pour la première fois depuis le T2 2020.

Contrairement aux trimestres précédents où la baisse était principalement attribuable à quelques marchés, des améliorations plus généralisées et plus importantes ont été observées ce trimestre. Cinq marchés ont enregistré des reculs de plus de 100 000 pi² au T2 2026, les plus importants ayant été observés à Montréal (-201 000 pi²) et dans la région de Waterloo (-190 000 pi²).

En glissement annuel, tous les marchés sauf quatre affichent une baisse de la part des sous-locations dans le parc, Calgary conservant sa position de marché à la part la plus élevée.

Les mises en chantier de nouveaux bureaux demeurent rares

Un nouveau projet de bureaux a été mis en chantier à Vancouver ce trimestre, sous forme de projet à usage mixte. Il s’agit du troisième projet seulement à être lancé au Canada au cours des 12 derniers mois et du premier dans cette ville depuis 2024. La superficie moyenne de la composante bureaux de ces projets est de 40 100 pi².

322 600 pi² de nouvelle offre ont été livrés au marché au T2 2026 dans le cadre de trois projets à Vancouver et à Victoria. Parmi ceux-ci figurent le TELUS Ocean à Victoria et le Commons Creative Space au Oakridge Shopping Centre à Vancouver. Tous deux ont été livrés avec une prélocation partielle.

Une superficie supplémentaire de 557 000 pi² de bureaux devrait être livrée d’ici la fin de 2026, portant le total annuel à 2,5 millions pi².

En raison du nombre limité de mises en chantier, le portefeuille de nouvelle offre, déjà limité, devrait demeurer restreint, aucune livraison majeure n’étant à l’horizon au-delà de 2027.

Le portefeuille de construction de bureaux à un creux historique de deux décennies

À la suite de la plus récente vague de livraisons, le portefeuille national de construction de bureaux s’est réduit à 1,2 million pi². Il s’agit d’un nouveau creux historique au Canada, inégalé depuis avant l’an 2000.

Malgré ce faible niveau de construction, le portefeuille national total n’est actuellement préloué qu’à 24,3 %, le marché se concentrant plutôt sur le parc existant. Halifax conserve sa position de marché au taux de prélocation le plus élevé au pays, soit 37,5 %.

Le portefeuille de nouvelle offre se situe principalement en banlieue; Toronto est le seul marché où des bureaux sont actuellement en construction au centre-ville au T2 2026. L’aménagement en banlieue se poursuit à un rythme très prudent, aucune ville ne comptant plus de quatre projets actifs.

Avec des niveaux de construction historiquement bas, les conversions et les démolitions devraient de nouveau être comparables à la nouvelle offre cette année; depuis le début de 2026, elles demeurent également à des niveaux semblables.

L’activité de conversion ralentit après un début d’année 2026 record

L’activité de conversion et de démolition a ralenti au T2 2026, seulement deux projets ayant avancé ce trimestre. Ce ralentissement survient après un niveau d’activité record et il s’agit de l’un des trimestres les moins actifs jamais enregistrés depuis l’émergence de cette tendance.

Un projet de conversion de bureaux à Ottawa déjà mentionné précédemment, soit le 1601 Telesat Court, est de nouveau proposé à la location, ce qui illustre les difficultés associées à ce type de projet. Son retour dans le parc de bureaux a fait passer Ottawa au troisième rang des marchés suivis pour la part des conversions de bureaux.

Depuis 2021, les conversions ont retiré du parc national un total cumulatif de 9,1 millions pi² de bureaux. Au cours de la même période, 3,0 millions pi² supplémentaires ont été démolis. Ensemble, ces retraits ont réduit le parc national de 2,6 %, retirant du marché des immeubles susceptibles de devenir obsolètes.

Le programme de conversion des bureaux du centre-ville de Calgary a été rouvert pour une troisième période de réception des demandes. Cette phase prévoit une enveloppe de financement totale de 25 millions de dollars, des incitatifs plus généreux étant proposés pour les projets hôteliers.

Perspectives des marchés locaux

Explorez les statistiques régionales du marché des bureaux à Victoria, Vancouver, Calgary, Edmonton, Winnipeg, London, la région de Waterloo, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax.