Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T3 2024

Sommaire

• L’activité du marché des bureaux au Canada est restée stable ce trimestre. Malgré cette accalmie, le marché est sur le point de réaliser son premier total annuel positif d’absorption nette depuis 2019.
• La situation varie d’une ville à l’autre, avec six marchés sur dix affichant un taux d’absorption positif. Le marché de Toronto a été le plus dynamique, en raison d’une combinaison de prélocations et d’une activité saine. Cependant, cette performance a été contrebalancée par la faiblesse des marchés de Vancouver et de Montréal.
• L’écart de rendement entre les actifs de prestige et ceux de catégorie B/C a continué de se creuser, dans un contexte d’exode vers la qualité. La fragmentation du marché devrait persister, la disponibilité des actifs de prestige étant à son plus bas niveau depuis près de quatre ans.
• Les locaux en sous-location ont diminué pour le cinquième trimestre consécutif. Comparés à l’année précédente, sept marchés ont enregistré une baisse du taux d’inoccupation des biens sous-loués. Cependant, certains marchés, notamment Vancouver et Calgary, ont connu une augmentation notable ce trimestre.
• Les conversions d’immeubles continuent d’être fréquentes, avec 674 000 pi² retirés du parc de bureaux au cours de ce trimestre. Le programme qui a lancé cette tendance, le programme incitatif pour le développement du centre-ville de Calgary, le Downtown Development Incentive Program, a récemment été relancé avec un financement supplémentaire de 52,5 M$.

Un trimestre rare de stabilité pour les bureaux au niveau national

Globalement, l’activité du marché canadien des bureaux est restée stable ce trimestre, avec une absorption nette négative de seulement 53 000 pi². Il est inhabituel que le total national soit quasiment nul. Malgré cette accalmie, le marché est sur le point de réaliser son premier total annuel positif d’absorption nette depuis 2019.

Sur les dix marchés analysés, six ont affiché une absorption positive au T3. Cette tendance se confirme depuis le T3 2023, avec au moins cinq marchés enregistrant des gains chaque trimestre.

Toronto a dominé le marché en enregistrant plus de 650 000 pi² d’absorption nette positive, répartis presque également entre le centre-ville et les banlieues. Un tiers de cette activité est attribuable à de nouvelles offres prélouées, tandis que le reste résulte d’une dynamique de location favorable qui devrait se maintenir jusqu’à la fin de l’année.

Trois marchés, à savoir Montréal, Vancouver et Ottawa, ont enregistré une absorption nette négative de plus de 100 000 pi², annulant ainsi les gains réalisés à Toronto. Bien que ces villes présentent encore des poches d’activité, elles ont globalement connu un ralentissement. À Vancouver, les inscriptions en sous-location ont augmenté, tandis qu’à Montréal, les inscriptions de location directe ont progressé dans un contexte de baisse de l’activité de location.

Les immeubles de prestige présentent actuellement le taux d’inoccupation le plus bas depuis près de quatre ans

La fragmentation du marché devrait persister, d’autant plus que les locataires procèdent à des exodes vers la qualité, laissant derrière eux des produits de plus en plus obsolètes qui ne suscitent que peu d’intérêt de la part des locataires pour les combler.

Dans la lignée de cette tendance, les actifs de prestige, qui représentent le segment supérieur de la catégorie A, ont enregistré un resserrement du marché de 20 pb ce trimestre, principalement en raison de l’activité accrue à Calgary et à Toronto. Les niveaux de disponibilité pour cet actif très demandé n’ont jamais été aussi bas depuis près de quatre ans.

L’écart de disponibilité entre les immeubles de prestige et ceux de catégorie B/C continue de se creuser. La disponibilité dans les immeubles de catégorie B/C est désormais près de deux fois et demie supérieure à celle des immeubles de prestige.

Les bailleurs qui cherchent à remédier à ce décalage procèdent à d’importants travaux de rénovation et d’amélioration afin de rester compétitifs et de soutenir l’attrait à long terme de leurs actifs. Au fur et à mesure que la disponibilité des locaux de premier choix se resserre, la demande va probablement se reporter sur les immeubles de qualité supérieure, en particulier ceux qui sont bien situés et dotés d’équipements très demandés.

Une nouvelle tendance contradictoire : les banlieues prospèrent tandis que les centres-villes stagnent

Le taux d’inoccupation des bureaux au niveau national a légèrement augmenté de 10 pb pour atteindre 18,6 % au T3. Malgré cette légère hausse, la moyenne globale est restée relativement stable, se situant dans une fourchette étroite de 30 pb au cours des six derniers trimestres.

Après une relative stabilité en 2024, une nouvelle dynamique contradictoire entre la disponibilité des bureaux en centre-ville et en banlieue a émergé dans les deux régions. Les banlieues ont enregistré un resserrement de 10 pb, contrastant avec une augmentation de 30 pb dans les centres-villes ce trimestre.

Cette tendance s’est manifestée par une baisse de la disponibilité des bureaux en banlieue sur sept marchés, avec des diminutions notables à London (-130 pb) ainsi qu’à Toronto et Calgary (-50 pb chacune). En revanche, seuls quatre marchés en centre-ville ont connu une contraction, et dans une moindre mesure par rapport aux augmentations. En réalité, trois marchés ont vu leur disponibilité au centre-ville augmenter de plus de 100 pb ce trimestre, notamment Montréal (+120 pb), London (+110 pb) et Vancouver (+100 pb).

En ce qui concerne l’avenir, les livraisons prévues pour le dernier trimestre de l’année ne sont prélouées qu’à 23,6 %. Si cette situation ne change pas, le taux d’inoccupation actuel pourrait augmenter de 20 pb si les livraisons avaient lieu aujourd’hui. La majeure partie de cette hausse serait ressentie dans le centre-ville de Toronto.

L’attrait et la remise sur le marché de biens en sous-location

Les locaux en sous-location ont connu une baisse pour le cinquième trimestre consécutif, avec une diminution de 2,2 millions pi² par rapport au pic atteint au T2 2023. Actuellement à 14,8 millions pi², c’est le niveau le plus bas de sous-locations à l’échelle nationale depuis près de deux ans, équivalent à 3,0 % du stock existant

D’une année sur l’autre, sept marchés ont vu leurs locaux de sous-location diminuer, en particulier à Ottawa, Toronto et Halifax, où ils ont respectivement baissé de 90 pb, 80 pb et 70 pb.

Vancouver a enregistré la plus forte augmentation de locaux en sous-location sur une base trimestrielle. Cela est dû à la mise sur le marché de quelques disponibilités dans de grands immeubles, en lien avec la construction de nouveaux bâtiments.

Calgary, après avoir réussi à réduire de manière impressionnante la disponibilité des sous-locations, a cependant constaté une augmentation ce trimestre. Cette hausse est principalement due à la mise en vente par Suncor Energy de 187 000 pi² au Suncor Energy Centre.

La baisse trimestrielle la plus marquée a été observée à Toronto, en raison d’une combinaison d’activités de location et d’inscriptions retirées du marché.

La construction atteint son niveau le plus bas depuis 20 ans

Après avoir chuté pendant neuf trimestres consécutifs, la construction de bureaux est désormais tombée à 4,2 millions pi², un niveau jamais vu depuis 2004. Cette valeur est bien en deçà de la moyenne décennale de 14,3 millions pi². L’activité ne devrait pas reprendre de manière significative tant que la demande des locataires pour des biens de première qualité ne sera pas comblée par l’offre actuelle de biens de prestige et de catégorie A.

Le taux de prélocation du portefeuille est actuellement de 36,7 %, il a encore baissé ce trimestre en raison de la livraison de nouvelles offres. Cependant, les promesses de prélocation sont restées stables.

Montréal, Ottawa, Calgary, Halifax et la région de Waterloo construisent respectivement moins de 150 000 pi². Avec au plus deux projets en cours sur chaque marché, ces niveaux modestes de construction sont pour la plupart préloués à 0 % ou à 100 %.

Toronto est le seul marché avec plus de 1,0 million pi² en chantier et représente près de 75 % de l’activité à l’échelle nationale. Les projets dont la livraison est prévue au T4 entraîneront une baisse de près de 30 % de l’activité de construction totale à Vancouver et à Toronto d’ici la fin de l’année.

Les nouvelles offres sont en passe d’atteindre leur plus haut niveau annuel depuis sept ans

À l’instar de la tendance observée ces dernières années, de moins en moins de nouveaux immeubles de bureaux sont mis en chantier. En fait, aucun projet n’a été lancé au cours de ce trimestre. C’est la deuxième fois que cela se produit au cours des deux dernières années.

De plus, les projets qui avancent dans le contexte actuel n’ont pas la même ampleur qu’auparavant. Il y a cinq ans, la moyenne trimestrielle des mises en chantier atteignait 1,6 million pi², tandis qu’en 2024, elle est nettement plus faible, à seulement 30 000 pi².

Un million de pi² de nouvelles constructions ont été livrés ce trimestre, avec un taux de prélocation de 32,5 %. Parmi les principales réalisations, on compte la EQ Bank Tower à Toronto et deux nouveaux projets sur le campus Discovery à Burnaby, Vancouver.

L’année 2024 s’annonce comme une année record en matière de nouvelles offres. Depuis le début de l’année, plus de 5,7 millions pi² ont été livrés à l’échelle nationale, dépassant les totaux annuels des deux dernières années. Si tous les projets sont livrés comme prévu, 2024 établira un nouveau record sur sept ans.

L’activité de conversion des bureaux s’est poursuivie jusqu’à la fin de l’été

Les conversions de bureaux continuent d’aller de l’avant avec 674 000 pi² sortis du stock concurrentiel au T2, 5 projets ayant démarré sur trois marchés.

La sortie de ces locaux n’a toutefois eu qu’un effet négligeable sur la réduction de la disponibilité des bureaux à l’échelle nationale. Depuis le début de l’année, les conversions en 2024 n’ont contribué à réduire la disponibilité que de 20 pb. 

Un cumul de 6,9 millions pi² d’anciens bureaux a commencé à être converti ou réutilisé depuis 2021, soit 1,4 % du stock. Au cours de cette période, le plus récent cycle de construction a augmenté le stock national de 4,1 % grâce à de nouvelles offres.

Les projets de conversion de bureaux en logements constituent toujours la majeure partie de l’activité, représentant 61,9 %.

Après avoir été mis en veilleuse l’année dernière, le programme incitatif pour le développement du centre-ville de Calgary, le Downtown Development Incentive Program, a été relancé. Un financement supplémentaire de 52,5 M$ est désormais disponible pour ce nouveau cycle.