Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T3 2025

Résumé

• Le marché des bureaux canadien montre des signes de reprise, la majorité des marchés affichant des taux d’inoccupation inférieurs au sommet de l’ère pandémique. Les immeubles de prestige et de catégorie A du centre-ville continuent d’afficher de solides performances, témoignant de la demande des locataires pour des locaux de haute qualité.
• Toronto a connu un rebond marqué ce trimestre, largement alimenté par une forte activité locative dans les immeubles existants. Avec 1,6 million pi² d’absorption nette enregistrée dans la région du Grand Toronto, le plus grand marché de bureaux du Canada mène clairement la tendance nationale.
• En baisse pour un neuvième trimestre consécutif, les sous-locations ont diminué de 27,8 % par rapport à leur sommet du T2 2023. L’inoccupation globale des sous-locations a chuté dans quatre villes ce trimestre, tandis qu’à Calgary, elle continue d’augmenter.
• L’activité de construction a diminué à 2,6 millions pi². Le carnet de projets continue de se réduire grâce aux livraisons et devrait afficher seulement 2,2 millions pi² de nouvelle offre en 2025, le total annuel le plus faible au Canada depuis 2019. Les conditions approchent probablement d’un point où certains projets planifiés pourraient redevenir viables en raison de la demande pour les produits haut de gamme.
• Près de 1,0 million pi² ont été retirés pour des projets de conversion de bureaux au T3, contribuant à modérer l’inoccupation dans des marchés tels que Calgary, Ottawa et Edmonton.

Un trimestre d’activité remarquable sur un marché éclipse les autres

L’absorption nette nationale est revenue en territoire positif pour la première fois depuis le T2 2024, bien que seulement quatre marchés aient affiché une activité positive au T3.

Toronto a eu un impact démesuré sur l’ensemble en enregistrant 1,6 million pi² d’absorption nette. Sans nouvelle offre ce trimestre, toute l’activité s’est déroulée dans les immeubles existants, signalant un rebond marqué du marché, particulièrement au centre-ville.

Montréal, Ottawa et Vancouver ont quant à eux connu un ralentissement, chacun enregistrant plus de 100 000 pi² d’absorption nette négative. Comme dans la tendance récente, de grands blocs de locaux se sont libérés, éclipsant les autres transactions.

Compte tenu des niveaux d’activité récents et de la livraison prévue de nouvelle offre prélouée au prochain trimestre, 2025 verra probablement la réalisation de deux années consécutives d’absorption nette positive. Entre autres activités, on peut s’attendre à une certaine stabilisation dans les marchés où les occupants continuent de rationaliser leurs portefeuilles dans le contexte de la dernière vague de retour au bureau.

Les locataires ciblent les immeubles de catégorie A et de prestige du centre-ville

L’exode vers la qualité a atteint un nouveau sommet au T3 alors que la disponibilité des bureaux de catégorie A du centre-ville a diminué de 90 pb à l’échelle nationale, la plus forte baisse trimestrielle enregistrée pour ce segment depuis 2008.

Cette tendance a été menée par Toronto avec un resserrement de 250 pb, ainsi que par quatre autres marchés ayant connu une amélioration des fondamentaux des bureaux de catégorie A du centre-ville (Winnipeg et Halifax, tous deux — 100 pb; Ottawa, -60 pb; et Edmonton, -10 pb).

Les immeubles de prestige, le segment de premier ordre au sein de la catégorie A, affichent une disponibilité en baisse depuis trois trimestres consécutifs, démontrant davantage la force de ces propriétés.

Les immeubles de moindre qualité de catégories B et C continuent quant à eux de connaître une disponibilité croissante. L’écart qui se creuse avec la catégorie A souligne les préférences des locataires pour les locaux de haute qualité.

Les marchés commencent à atteindre le sommet de l’inoccupation

Les taux d’inoccupation du centre-ville et de la banlieue ont tous deux connu une amélioration marquée à l’échelle nationale ce trimestre, diminuant respectivement de 50 pb et 20 pb. Il s’agit du plus important resserrement trimestriel au centre-ville, à l’échelle nationale, depuis le T3 2011.

Cinq villes ont affiché un taux d’inoccupation décroissant au centre-ville au T3 2025. Calgary et Ottawa ont connu une amélioration grâce aux conversions de bureaux en résidentiel. L’activité locative au centre-ville de Toronto a quant à elle entraîné une baisse de 150 pb du taux d’inoccupation, avec de nombreuses transactions enregistrées de plus de 50 000 pi².

Dans les zones suburbaines, six villes ont affiché des baisses, menées par Halifax (-150 pb), Edmonton (-110 pb) et Calgary (-80 pb). La banlieue de Calgary a de nouveau bénéficié du retrait d’immeubles de bureaux pour conversion.

Le marché des bureaux confirme sa reprise à travers le Canada. Comme en témoignent les tendances récentes, et malgré les mouvements trimestriels, tous les marchés sauf deux (Vancouver et la région de Waterloo) affichent maintenant un taux d’inoccupation total inférieur à leurs sommets respectifs de l’ère pandémique (post-2020).

Les sous-locations continuent de s’améliorer

Les sous-locations ont diminué pour un neuvième trimestre consécutif, perdant 279 000 pi² supplémentaires au T3 2025. Le mouvement au sein de ces locaux découle d’une combinaison d’activité transactionnelle ou de locaux récupérés par le sous-bailleur et, de plus en plus, d’expirations de baux arrivant à échéance.

Bien qu’une baisse globale de 27,8 % ait été observée par rapport au sommet du T2 2023, les options de sous-location demeurent répandues. La moyenne sur 10 ans des sous-locations avant 2020 s’établissait à 8,2 millions pi².

Par marché, quatre villes canadiennes ont vu la disponibilité des sous-locations diminuer d’un trimestre à l’autre, notamment : Halifax (-57,7 %), Edmonton (-16,8 %), Montréal (-11,2 %) et Toronto (-4,7 %).

L’activité de fusions et acquisitions dans le secteur énergétique de Calgary continue d’alimenter la hausse des sous-locations dans cette ville et, d’une année sur l’autre, c’est le seul marché à afficher une augmentation notable.

Le carnet de projets de construction se maintient à son plus bas niveau en 20 ans

À l’échelle nationale, la superficie de bureaux concurrentiels en construction a chuté à 2,6 millions pi². Cela représente seulement 0,5 % du parc immobilier total, diminuant légèrement au T3 2025 en raison de livraisons à Vancouver. Sans nouveaux projets en démarrage, le carnet de projets de construction de bureaux demeure à son plus bas niveau en 20 ans.

Toronto continue de représenter la majorité de l’aménagement actif, avec 79,0 % de toute la superficie en construction. À l’extérieur de Toronto et Vancouver, tous les autres marchés comptent au plus un seul projet de bureaux actif en cours.

Plus de 60 % de toute la construction de bureaux a fait l’objet de prélocation, toutefois, les niveaux d’engagement régionaux varient grandement. Des marchés comme Toronto, Vancouver et la région de Waterloo affichent des taux de prélocation dépassant 50 %, tandis qu’Ottawa, Halifax et Calgary n’ont enregistré aucune prélocation.

La nouvelle offre demeure limitée malgré la demande pour les meilleurs emplacements

Aucun nouveau démarrage de construction de bureaux ne s’est produit encore ce trimestre, marquant l’absence de commencement de projets depuis le T2 2024. Compte tenu du rebond récent et des niveaux de demande pour les produits haut de gamme, certains projets mis en veilleuse pourraient redevenir viables.

Vancouver a été le seul marché à enregistrer une nouvelle offre au T3 2025, avec trois projets en banlieue livrant 166 000 pi² au total. 55,3 % de ces nouveaux locaux ont fait l’objet de prélocation.

Bien que les livraisons de bureaux aient été calmes tout au long de 2025, près de 1,7 million pi² de nouvelle offre sont prévus au T4. Si cela se concrétise, cet ajout important de produits ferait grimper la nouvelle offre annuelle à 2,2 millions pi² pour 2025, ce qui constituerait le total annuel le plus faible au Canada depuis 2019.

La majorité de la nouvelle offre prévue pour le T4 2025 est attribuée à la phase II de CIBC Square au centre-ville de Toronto. Ce projet phare totalise 1,4 million pi² et a été presque entièrement préloué.

Les conversions de bureaux explosent avec un nombre record de projets

Le T3 2025 a connu une hausse importante de l’activité de conversion avec 10 projets totalisant plus de 991 000 pi² retirés du parc immobilier.

Les projets de conversion de bureaux en résidentiel continuent d’augmenter leur part du total des conversions, représentant maintenant 72,9 % de tous les locaux convertis. La seule conversion de bureaux non résidentielle enregistrée ce trimestre doit devenir une école à charte dans la banlieue de Calgary.

Le total cumulatif d’anciens locaux de bureaux retirés du parc immobilier depuis 2021 pour conversion a maintenant atteint 6,8 millions pi². 2,6 millions pi² supplémentaires ont été démolis au cours de cette même période. Ensemble, ils ont contribué à réduire le parc immobilier de 2,0 %.

Calgary continue de représenter la plus grande part de projets, enregistrant cinq nouveaux démarrages de conversion de bâtiments totalisant plus de 500 000 pi² au T3 2025.

Plusieurs conversions partielles de bâtiments ont également été enregistrées à Edmonton ce trimestre, avec certains étages de ces immeubles conservés comme bureaux traditionnels.