Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T4 2024

Résumé

• En 2024, le marché canadien des bureaux a enregistré une absorption nette de 2,6 millions pi², marquant la première année d’absorption positive depuis 2019. Calgary et Edmonton se sont démarquées comme les seules villes ayant maintenu une absorption positive durant les quatre trimestres de l’année.
• Le taux de disponibilité des bureaux à l’échelle nationale s’est stabilisé à 18,7 % fin 2024. Bien que ce taux reste supérieur de 20 pb par rapport à l’année précédente, il s’est relativement stabilisé, oscillant dans une fourchette de 40 pb sur les sept derniers trimestres. Les analystes prévoient qu’il atteindra son pic début 2025.
• L’écart entre les marchés du centre-ville et de la banlieue devrait persister, tout comme celui entre les différentes catégories d’immeubles, les locataires privilégiant désormais des espaces de meilleure qualité. Dans les centres-villes notamment, l’écart entre les immeubles de prestige et ceux de catégorie B/C demeure à un niveau historiquement élevé.
• La surface des locaux en sous-location continue de diminuer pour le septième trimestre consécutif. Six marchés sur dix ont connu une baisse ce trimestre, Toronto enregistrant la plus forte réduction avec plus de 200 000 pi².
• Les projets de construction de bureaux en cours ont chuté à 3,4 millions pi², leur plus bas niveau depuis 20 ans. Avec peu de nouveaux chantiers prévus, cette tendance devrait se maintenir après la dernière vague de livraisons en 2025.

Première année d’absorption nette positive depuis 2019

Le marché canadien des bureaux a enregistré une absorption nette de 2,6 millions pi² en 2024, une première depuis 2019.

Malgré une activité neutre à légèrement négative aux deux derniers trimestres, la forte dynamique du premier semestre a permis de maintenir un bilan annuel positif.

Cette reprise s’est manifestée à l’échelle nationale, avec huit marchés sur dix affichant une absorption nette positive sur l’année.

Les marchés albertains se sont particulièrement distingués : Calgary et Edmonton ont été les seules villes à maintenir une absorption positive durant les quatre trimestres.

Au T4 2024, Vancouver et Montréal ont connu un regain d’activité par rapport au trimestre précédent. En revanche, Ottawa a poursuivi son ralentissement en raison de l’émergence de disponibilités latentes. La région de Waterloo et Toronto ont connu une situation similaire, avec l’arrivée sur le marché d’importantes surfaces disponibles dans les derniers mois de l’année.

Les locaux de qualité supérieure resteront demandés et deviendront plus rares

Bien que la disponibilité ait augmenté dans tous les segments du centre-ville au T4, les immeubles de prestige (le haut de gamme de la catégorie A) continuent de surclasser tous les autres segments. Les taux de disponibilité pour ces actifs très recherchés sont restés stables, oscillant entre 10,0 % et 11,0 % tout au long de 2024.

L’écart de disponibilité entre les immeubles de prestige et ceux de catégorie B/C demeure à un niveau historiquement élevé, ces derniers affichant un taux près de deux fois et demie supérieur à celui des immeubles de prestige.

Les locataires sont devenus plus exigeants dans leurs choix immobiliers. Selon le Sondage d’opinion 2024 de CBRE auprès des occupants de bureaux des Amériques, 59 % des répondants envisagent ou réalisent un déménagement vers des locaux plus qualitatifs. Même les occupants déjà installés dans des immeubles de catégorie A cherchent à s’installer dans des bâtiments de catégorie AA ou AAA, ou dans des emplacements plus centraux et plus prestigieux.

Les espaces haut de gamme devraient donc se raréfier dans l’année à venir, en raison du ralentissement de la construction neuve. À mesure que la disponibilité des immeubles de prestige diminuera, la demande devrait se reporter sur les bâtiments de la catégorie immédiatement inférieure, particulièrement ceux bien situés et offrant des équipements recherchés.

La disponibilité nationale atteint un niveau stable

Le taux de disponibilité global des bureaux à l’échelle nationale s’est maintenu à 18,7 % fin 2024, reflétant la persistance des dynamiques contrastées entre les marchés du centre-ville et de la banlieue.

Bien que ce taux reste supérieur de 20 pb à celui de l’année précédente, il s’est relativement stabilisé, fluctuant dans une fourchette de 40 pb au cours des sept derniers trimestres. Les analystes prévoient qu’il atteindra son pic début 2025.

La disponibilité globale en banlieue a connu une baisse notable de 30 pb, portée par l’activité de seulement trois villes : Calgary (-260 pb), Edmonton (-220 pb) et Halifax (-50 pb). Cette amélioration s’explique notamment par les projets de conversion à Calgary et une demande soutenue dans ces marchés.

Au T4 2024, quatre villes ont enregistré une baisse de leur disponibilité : Halifax (-200 pb), Montréal (-40 pb), Vancouver (-30 pb) et Calgary (-10 pb).

L’arrivée de nouveaux biens inoccupés a contribué à l’augmentation de la disponibilité dans les centres-villes ce trimestre. Sans ces nouveaux espaces, le taux d’inoccupation aurait été inférieur de 50 pb à Toronto, et le taux national serait resté sous la barre des 20,0 %.

Le déclin de la sous-location se poursuit à un rythme soutenu

En baisse depuis six trimestres consécutifs, l’offre de sous-location a atteint son plus bas niveau depuis le T2 2022, terminant l’année à 14,4 millions pi², soit 2,9 % du parc total. Cette tendance à la baisse devrait se poursuivre en 2025.

Le retrait des locaux en sous-location du marché maintient un rythme constant, avec une diminution trimestrielle moyenne de 2,6 % au cours de l’année 2024.

Six marchés sur dix ont enregistré une réduction des surfaces en sous-location ce trimestre, Toronto se distinguant avec la plus forte baisse, supérieure à 200 000 pi².

Sur une base annuelle, sept marchés ont vu leur taux d’inoccupation en sous-location diminuer, avec des baisses particulièrement marquées à Halifax et à Ottawa, chacune enregistrant une réduction de 90 pb.

La construction va rester modérée

La construction de bureaux en cours a chuté à 3,4 millions pi², soit 0,7 % du parc total. Cette activité, à son plus bas niveau depuis 20 ans, devrait rester limitée après la dernière phase de livraisons en 2025.

Le taux de prélocation des projets en cours a atteint 42,5 %, en hausse par rapport au T3 à la suite de la livraison d’immeubles vacants. Vancouver a contribué à cette progression, avec une augmentation du taux de prélocation de 28,6 % à 44,4 % pour les projets toujours en chantier au T4.

À l’exception de Toronto, Vancouver et Montréal, tous les marchés ont soit moins de 100 000 pi² en construction, soit aucun projet prévu.

Si la réduction du nombre de projets doit contribuer à diminuer la disponibilité à court terme en permettant l’absorption des nouveaux biens de première qualité, une période prolongée de construction limitée pourrait créer une pénurie d’immeubles adaptés aux besoins des locataires.

Près de 90 % des constructions actuelles devraient être achevées en 2025. Un seul projet de 1,4 million pi² représente 42,6 % de la construction active à l’échelle nationale : le CIBC Square II à Toronto.

Les mises en chantier toujours limitées seront dépassées par les livraisons de nouvelle offre

Les nouveaux projets de bureaux lancés en 2024 n’ont totalisé que 108 000 pi², marquant le plus faible volume de mises en chantier annuelles depuis au moins 2018.

Malgré une forte demande pour les espaces de première qualité, le faible niveau de construction devrait persister. Les coûts de construction représentent un obstacle majeur pour les futurs aménagements, particulièrement au vu des loyers élevés nécessaires pour assurer leur rentabilité.

Ce trimestre, 1,1 million pi² de nouveaux biens ont été livrés avec un taux de prélocation inférieur à 20 %. Les principales livraisons incluent Crosstown Place à Toronto et Kaslo at Renfrew District à Burnaby, Vancouver.

Au total, 6,8 millions pi² de bureaux ont été livrés en 2024, un record sur sept ans. À titre de comparaison, en 2016, le marché avait accueilli plus de 9,0 millions pi² de nouvelle offre, avec un taux d’inoccupation de 13,4 %.

La conversion réduit le stock de bureaux

Les projets de conversion de bureaux poursuivent leur progression, réduisant le parc existant. En 2024, 2,4 millions pi² ont été retirés du stock pour des projets de conversion actifs et planifiés, dépassant le record de 2,0 millions pi² établi l’année précédente.

Au T4 2024, 342 000 pi² ont été retirés pour conversion, exclusivement à Calgary, contribuant à réduire le taux d’inoccupation du marché de 30 points de base.

Depuis 2021, un total de 5,0 millions pi² d’anciens bureaux ont été convertis, soit 1,1 % du stock total. Durant la même période, le dernier cycle d’aménagement a augmenté le stock national de 4,3 % en nouvelles constructions.

La conversion en logements reste l’option privilégiée, répondant aux besoins résidentiels des centres urbains. Le secteur éducatif (universités, collèges et écoles à charte) arrive en deuxième position, avec des projets concentrés principalement dans les zones suburbaines.