Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T4 2025

Résumé

• L’absorption nette annuelle est positive pour une deuxième année de suite. Avec un total de 2,2 millions pi², six marchés ont terminé l’année en territoire positif, menés par Toronto, principalement au centre-ville.
• Le marché des bureaux a franchi un cap en 2025, l’année se soldant par deux trimestres d’amélioration du taux d’inoccupation. La disponibilité au centre-ville a reculé dans tous les segments au T4, mais de façon plus prononcée pour les immeubles de catégorie A, dont le taux se situe actuellement à son plus bas niveau des trois dernières années.
• Les locaux en sous-location continuent de se raréfier. Au total, 3,2 millions pi² ont été retirés du marché en 2025, un sommet inégalé depuis 2005. Cette baisse ramène l’offre totale en sous-location à 11,8 millions pi², soit un niveau comparable à celui de 2017.
• Le portefeuille de projets de construction de bureaux à l’échelle nationale a atteint un plancher en 2025, les mises en chantier et les livraisons tombant à des creux historiques. L’offre nouvelle devrait demeurer limitée, aucune livraison significative n’étant prévue au-delà de 2026.
• Plus de 1,0 million pi² de bureaux ont été retirés du parc immobilier au T4, les propriétaires poursuivant le repositionnement stratégique de leurs actifs. Depuis 2021, les conversions et les démolitions ont contribué à réduire le parc de 2,2 %.

Deux années consécutives d’absorption nette positive

L’absorption nette annuelle a atteint 2,2 millions pi² à l’échelle du Canada en 2025. C’est la deuxième année consécutive où le marché des bureaux affiche une absorption nette positive.

Dans l’ensemble, six marchés ont terminé l’année en territoire positif, Toronto en tête avec une absorption nette de 2,7 millions pi², principalement au centre-ville, où les transactions récentes ont été stimulées par des ententes de plus de 50 000 pi².

Compte tenu des écarts d’activité d’absorption au cours de l’année, la reprise du marché des bureaux progresse à des rythmes différents selon les régions. Cinq marchés ont déclaré une absorption inférieure à 100 000 pi², positive ou négative, signe d’une stabilisation dans la plupart des cas.

Calgary et Ottawa ont affiché le plus grand recul en 2025. Malgré cette absorption nette négative, Calgary a vu son taux d’inoccupation s’améliorer par rapport à 2024 grâce aux conversions continues de bureaux en immeubles résidentiels.

L’engouement pour les immeubles de première qualité fait chuter la disponibilité de catégorie A à un creux de trois ans

La disponibilité au centre-ville a diminué dans tous les segments au T4. C’est seulement la deuxième fois depuis 2020 que toutes les catégories d’immeubles affichent des baisses à l’échelle nationale au cours du même trimestre.

Les immeubles de catégorie A continuent de surpasser les autres segments, leur disponibilité ayant reculé dans sept marchés sur dix ce trimestre. Toronto (-160 pb) et Montréal (-90 pb) ont mené le bal. La disponibilité nationale des immeubles de catégorie A au centre-ville est actuellement à son plus bas niveau en trois ans.

Les immeubles de prestige, le segment supérieur de la catégorie A, affichent une disponibilité en baisse depuis quatre trimestres d’affilée. À l’exception de Calgary, tous les marchés disposant de produits dans ce segment affichent des taux d’inoccupation inférieurs à 10,0 %.

La priorité accordée aux immeubles de première qualité est un phénomène bien établi. Toutefois, le recul continu de la disponibilité et la concurrence accrue pour les locaux haut de gamme devraient bientôt faire déborder la demande vers les catégories immédiatement inférieures. Cette tendance s’observe déjà à Montréal.

Une dynamique positive au centre-ville, portée par les attentes grandissantes en matière de retour au bureau

Le marché des bureaux a franchi un cap en 2025, l’année se soldant par deux trimestres d’amélioration du taux d’inoccupation. La disponibilité au centre-ville à l’échelle nationale a fléchi de 50 pb pour un deuxième trimestre; parallèlement, un resserrement plus graduel s’opère en banlieue, avec un repli de 30 pb au T4.

Les baisses au centre-ville sont menées par Toronto (-120 pb). Stimulée par les attentes croissantes en matière de retour au bureau, la demande se répand dans divers secteurs d’activité et se diversifie, ce qui soutient la dynamique positive. Montréal a également enregistré un resserrement de 100 pb au centre-ville ce trimestre.

Poursuivant la tendance des derniers trimestres, six villes ont affiché des baisses de disponibilité en banlieue, dont Montréal (-80 pb), London (-70 pb) et la région de Waterloo (-70 pb).

Toronto et Montréal en tête : les sous-locations reviennent aux niveaux de 2017

En baisse depuis maintenant dix trimestres d’affilée, les locaux en sous-location à l’échelle nationale ont fondu de 1,0 million pi² au T4. Au total, 3,2 millions pi² en sous-location ont été retirés du marché en 2025, un sommet inégalé depuis 2005.

Il reste 11,4 millions pi² en sous-location sur le marché, soit un niveau comparable à celui de 2017.

Toronto et Montréal ont mené la baisse ce trimestre, tandis que la majorité des autres marchés sont restés essentiellement stables pour la superficie. Sur douze mois, la région de Waterloo se joint également à ces deux villes en matière de pourcentage.

Calgary est la seule ville où les locaux en sous-location ont augmenté, en raison de fusions et acquisitions dans le secteur de l’énergie. C’est le troisième trimestre d’affilée où ce marché voit les sous-locations progresser.

À ce stade du cycle de marché, on observe une fréquence accrue de récupération de locaux par le sous-locateur, ainsi qu’une conversion des inscriptions en disponibilité directe à l’échéance des baux en vigueur.

Le portefeuille de projets de bureaux stagne à son niveau plancher

Le portefeuille national de projets de construction de bureaux a atteint un plancher en 2025, oscillant autour de 3,0 millions pi² avant de terminer l’année à 2,8 millions pi².

Dans l’ensemble, le portefeuille national affiche actuellement un taux de prélocation de 69,4 %, tous les marchés sauf un déclarant des niveaux de prélocation supérieurs à 20 %.

CIBC Square II demeure le seul projet d’envergure en cours. Les travaux de finition sont en voie d’achèvement pour cet immeuble entièrement préloué, dont la livraison est maintenant prévue pour le début de 2026.

En dehors de Toronto, aucun projet significatif n’est en construction au centre-ville. L’accent est plutôt mis sur la banlieue, à un rythme très prudent, avec pas plus de trois projets en cours dans chaque ville.

Les mises en chantier et les livraisons à des creux historiques en 2025

Deux projets ont été mis en chantier au cours du second semestre de 2025, soit 83 000 pi² à Halifax et Winnipeg. Il s’agit d’un nouveau creux annuel pour le pays, seuls des projets de petite envergure en banlieue ayant démarré ces dernières années.

Au total, 671 000 pi² de nouvelles superficies ont été livrés en 2025, l’un des plus faibles totaux annuels en plus de 25 ans. Un peu plus de la moitié de ce parc a été livré à Vancouver.

Malgré le nombre réduit de livraisons, une grande partie des nouvelles superficies achevées cette année demeurent vacantes et affichent l’un des plus faibles taux de prélocation à la livraison jamais enregistrés.

En raison du nombre limité de mises en chantier, l’offre nouvelle devrait demeurer contrainte. Sans livraison majeure à l’horizon au-delà de 2026, la demande devrait se reporter vers les catégories d’immeubles immédiatement inférieures.

L’activité de conversion demeure soutenue en fin d’année 2025

Au T4 2025, huit nouveaux projets de conversion ont retiré plus de 1,0 million pi² de bureaux du parc immobilier, les propriétaires poursuivant le repositionnement stratégique d’actifs vieillissants.

Dans la foulée du trimestre précédent, le second semestre de 2025 s’est soldé par plus de 2,0 millions pi² retirés pour conversion, le total semestriel le plus élevé jamais enregistré.

Avec deux des sept nouveaux projets de conversion ce trimestre, Calgary continue de dominer les grands marchés canadiens pour la superficie totale convertie et représente près de la moitié de tous les bureaux retirés du parc.

Les conversions de bureaux en immeubles résidentiels demeurent les plus courantes, les sept projets de conversion de ce trimestre étant destinés à un usage résidentiel.

Depuis 2021, les projets de conversion ont retiré un total cumulatif de 7,8 millions pi² d’anciens bureaux. Par ailleurs, 2,6 millions pi² supplémentaires ont été démolis au cours de la même période. Ces deux phénomènes ont contribué à réduire le parc de 2,2 %.