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3 faits saillants du dernier rapport de CBRE sur les laboratoires à Montréal
07 octobre 2026 4 Minute
Jeremy Kenemy et Ralf Carcani, de CBRE, estiment que 2026 s’annonce favorable pour le secteur des sciences de la vie à Montréal.
Principaux collaborateurs au plus récent rapport sur le marché des laboratoires à Montréal, ils font état d’une activité locative soutenue dans les laboratoires de catégories A et B, tandis que les loyers demandés demeurent stables.
« L’activité locative s’est intensifiée sur le marché des laboratoires, explique Jeremy Kenemy. De nombreux groupes ont visité des locaux en 2025, et certaines de ces démarches ont mené à la conclusion de baux en 2026. »
Parmi les transactions récentes figurent un bail de 150 000 pi² conclu avec l’Institut de recherche Robert-Sauvé en santé et en sécurité du travail (IRSST), un organisme public, à la Cité de la Biotech de Laval, ainsi qu’un bail signé plus tôt cette année par l’entreprise de recherche en biotechnologie Nomic Bio.
Voici trois points à retenir du rapport.
La demande de laboratoires augmente au centre-ville
Le marché montréalais des laboratoires s’est historiquement concentré en banlieue, les sièges sociaux de sociétés pharmaceutiques étant principalement établis à Laval ou le long de l’autoroute Transcanadienne, dans l’Ouest-de-l’Île.
Ralf Carcani constate toutefois une évolution du marché. « La demande augmente pour des emplacements plus près du centre-ville de Montréal, notamment pour le projet Inspire Bio Innovations », précise Ralf Carcani.
Cette tendance touche surtout les entreprises de développement de médicaments. Les organismes de recherche contractuelle (ORC), les sociétés d’analyse et les grandes entreprises pharmaceutiques continuent, pour leur part, de privilégier la banlieue.
« Le centre-ville s’affirme progressivement comme un pôle des sciences de la vie. Les entreprises souhaitent élargir leur bassin de talents en s’établissant à proximité des universités et des hôpitaux, explique Jeremy Kenemy. Il n’y a pas si longtemps, les équipes de recherche devaient souvent se contenter d’un laboratoire fonctionnel aménagé dans un sous-sol offrant peu de lumière naturelle et peu d’équipements. »
« Aujourd’hui, ces équipes recherchent plutôt un milieu complet qui réunit travail, vie quotidienne et loisirs », ajoute Jeremy Kenemy.
L’IA transforme les besoins immobiliers
Selon le rapport, les investisseurs privilégient les entreprises qui intègrent l’intelligence artificielle (IA) à leurs travaux de recherche.
Congruence Therapeutics, une entreprise de biotechnologie spécialisée dans les maladies liées au mauvais repliement des protéines, recourt à l’IA pour établir des modèles prédictifs de la dynamique des protéines. Kainova Thérapeutiques emploie des outils d’apprentissage automatique pour concevoir des médicaments. Puzzle Dispositifs Médicaux, qui développe des systèmes de pompes cardiaques peu invasifs, intègre quant à elle l’IA à ses procédés d’ingénierie.
« L’IA en est encore à ses débuts, souligne Jeremy Kenemy. Nous savons toutefois qu’elle permettra de réduire le délai entre la formulation d’un concept théorique et l’homologation d’un produit à usage thérapeutique. »
Cette évolution influe déjà sur la demande d’espaces de laboratoire. Congruence Therapeutics a récemment loué des bureaux traditionnels, puisque la majorité de son personnel travaille à l’ordinateur plutôt qu’en laboratoire.
« Au lieu de retenir la répartition habituelle de 60 % d’espace de laboratoire et de 40 % de bureaux, Congruence Therapeutics a choisi d’accorder une plus grande place aux bureaux, explique Jeremy Kenemy. L’entreprise tenait aussi à s’établir près d’un pôle d’IA afin de collaborer plus efficacement avec d’autres équipes de recherche. »
Les petits laboratoires destinés aux entreprises en croissance sont très recherchés
Selon Jeremy Kenemy, la demande augmente à Montréal pour de petits laboratoires destinés aux jeunes entreprises qui quittent le milieu universitaire.
« Il arrive qu’une équipe de recherche universitaire mette au point un concept prometteur susceptible d’être commercialisé, explique Jeremy Kenemy. À un certain stade de son développement, l’équipe ne peut plus poursuivre ses activités dans le cadre universitaire et cherche à établir son propre laboratoire hors campus. »
Jeremy Kenemy et Ralf Carcani reçoivent donc régulièrement des demandes pour des laboratoires clés en main de 1 000 à 2 000 pieds carrés, qui demeurent difficiles à trouver. « Montréal compte plusieurs incubateurs, accélérateurs et centres de recherche adaptés aux petits occupants, mais leurs locaux sont désormais entièrement occupés », précise Ralf Carcani.
Des promoteurs de laboratoires de premier plan, comme HarveyCorp, souhaitent investir dans de petites installations prêtes à l’emploi. Celles-ci permettent aux entreprises de s’installer rapidement sans entreprendre des travaux d’aménagement complexes et coûteux, tout en leur donnant accès à l’équipement de base nécessaire aux travaux expérimentaux en biotechnologie et en sciences de la vie.
« Montréal a également besoin d’un plus grand nombre d’incubateurs et d’établissements de premier plan pour soutenir l’innovation en sciences de la vie. Les équipes de recherche pourraient ainsi tisser les bonnes relations, mobiliser des capitaux et accélérer le passage de la découverte à la commercialisation », conclut Ralf Carcani.
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