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Une transaction de cession-bail assure le maintien de la production de médicaments au Canada
15 mai 2023 5 Minute Read
Au cours de la dernière année, les Canadiens ont été pris au dépourvu par des pénuries de médicaments qui ont vidé les rayons des pharmacies.
Une production pharmaceutique nationale fiable n’a jamais été aussi importante. Ainsi, la récente acquisition du plus grand fabricant de médicaments génériques au Canada, Apotex Inc., et la cession-bail simultanée de 2,2 millions de pieds carrés de son parc immobilier industriel constituent une transaction exceptionnelle.
Selon Tim Pacaud, de CBRE, qui a négocié la transaction avec ses collègues du bureau de Toronto-Ouest, Scott MacKenzie et Jordan Lunan, il s’agissait d’une transaction très complexe.
SK Capital s’apprêtait à acheter Apotex et le produit de la vente des biens immobiliers de cette dernière devait servir à financer la fusion. Il fallait donc trouver un acheteur pour 12 bâtiments industriels sur plus de 90 acres dans la région du Grand Toronto, alors que de nombreux investisseurs hésitaient à faire des achats importants en raison d’une flambée historique des taux d’intérêt.
« Les transactions de cession-bail gagnent en popularité, car elles permettent aux entreprises de monnayer leurs biens immobiliers et de réinjecter ce capital dans l’entreprise, a expliqué M. Pacaud. Mais réaliser cette transaction dans un marché en mutation a constitué un défi de taille. »
Collaboration transfrontalière
M. Pacaud et ses collègues ont d’abord été contactés par Justin Aronson, de CBRE à New York, dont le client, SK Capital, cherchait à acquérir Apotex. Selon M. Pacaud, la réussite de la transaction est en grande partie attribuable à une solide collaboration transfrontalière.
« En combinant nos contacts locaux et internationaux, nous avons élargi notre champ d’action et permis à SK Capital d’accéder à un bassin d’investisseurs solide, diversifié et intéressé par la reprise des biens immobiliers d’Apotex », a-t-il expliqué.
Alors que les taux d’intérêt ont atteint leur niveau le plus élevé en plus d’une décennie, que le coût du financement augmente et que l’incertitude économique anime les conversations sur l’investissement partout dans le monde, il est remarquable que les propriétés industrielles d’Apotex aient généré autant d’intérêt auprès d’acheteurs potentiels.
« Le nombre d’offres concurrentielles reçues malgré les turbulences qui secouent le marché des investissements témoigne de la robustesse du marché industriel canadien, a déclaré M. Pacaud. Actuellement, les immeubles industriels sont l’un des rares types de propriétés commerciales à offrir suffisamment de stabilité et de rendements potentiels pour motiver l’achat d’un portefeuille important. »
50, boulevard Steinway, Campus Etobicoke
Minimiser les risques et provoquer des occasions
La vente des immeubles étant conditionnelle à la fusion d’Apotex et de SK Capital, tout devait tomber en place simultanément afin que la transaction soit conclue.
« SK Capital s’est engagée à acquérir Apotex à l’automne, se souvient M. Pacaud. Mais le gouvernement fédéral devait approuver la vente à une entité étrangère et nous devions trouver un acheteur pour les immeubles prêts à faire fi des incertitudes liées au processus d’approbation et aux marchés financiers. »
Heureusement, CBRE a pu attirer de nombreux acheteurs potentiels grâce à son réseau mondial. Ceux-ci avaient déjà effectué des transactions compliquées et ils pouvaient voir le potentiel de l’immobilier industriel canadien, d'autant plus que ces immeubles sont occupés à long terme par un locataire de prestige.
La fiducie de placement immobilier américaine W.P. Carey a conclu une transaction de cession-bail de 640 millions de dollars canadiens pour les 12 immeubles.
« La transaction a été conclue, car nous avions le bon type de propriété et un locataire sérieux dans un secteur de marché solide, et l’investisseur était convaincu de faire une bonne affaire, a expliqué M. Pacaud. Et bien sûr, nous avons eu l’aide de la meilleure équipe de conseillers immobiliers. »
4100, rue Weston, Campus Signet
Les avantages de la cession-bail
La cession-bail a permis à SK Capital d’optimiser la structure de capital pour la transaction. Par ailleurs, le bail de 20 ans offre à Apotex une stabilité en ce qui concerne la durée de l’entente, le loyer et le taux de croissance, ce qui lui permet de se concentrer sur la fabrication de produits pharmaceutiques plutôt que d’avoir à gérer des opérations immobilières.
« En plus d’avoir permis de conclure une transaction complexe, nous avons réduit les risques pour tous les intervenants en cette période d’incertitude économique, tout en soutenant un secteur essentiel », a déclaré M. Pacaud.
Il encourage les entreprises à communiquer avec lui pour examiner des occasions similaires qui pourraient les aider à injecter des capitaux dans leurs activités et à atteindre leurs objectifs.
« Même dans des marchés en mutation, on peut tirer parti de la valeur de l’immobilier. Bien que les opérations de cession-bail peuvent être compliquées, l’équipe immobilière peut vous aider à trouver des acheteurs et à mener à bien ces transactions. »
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