La flambée des coûts d’habitation stimule le secteur de l’entreposage libre-service

De nouveaux appartements en copropriété sont en construction un peu partout, la flambée des coûts d’habitation et l’offre limitée obligeant les gens à préconiser des logements plus petits et plus abordables. En disposant de moins d’espace pour leurs effets personnels alors que les familles s’agrandissent, beaucoup de personnes se tournent vers l’entreposage libre-service pour remédier à la situation.

Selon Clive Bradley, responsable du Groupe d’entreposage libre-service de CBRE Canada, le secteur de l’entreposage libre-service a grandement profité de la tendance actuelle à emménager dans des habitations plus petites.

C’est dans les grandes villes canadiennes que la demande pour l’entreposage est la plus forte et les investisseurs immobiliers s’intéressent également aux entrepôts libre-service*, qu'ils considèrent comme une option attrayante venant s’ajouter aux types d’actifs traditionnels (les installations industrielles, les commerces de détail et les bureaux).

« Les gens ont besoin d’entreposage dans les bons comme dans les mauvais moments, ainsi les conditions devraient rester positives pour les entrepôts libre-service dans les prochaines années, a déclaré M. Bradley. Il s’agit d’un marché très attrayant pour les investisseurs : les rendements sont bons, les possibilités de croissance sont nombreuses et les investissements sont considérés comme étant résilients en période de récession. »

Toutefois, l’offre dans le secteur de l’entreposage libre-service reste généralement insuffisante.

Aux États-Unis, où le secteur est à maturité, on estime qu’il y a en moyenne cinq à huit pieds carrés d'espace d’entreposage par habitant.

On estime que le marché canadien de l’entreposage libre-service, qui est encore en croissance, offre en moyenne de deux à trois pieds carrés par habitant. Dans la région du Grand Toronto, la demande est estimée à environ quatre pieds carrés par habitant, selon M. Bradley.

Consolidation par les principaux acteurs

Dans le passé, les installations d’entreposage au Canada étaient principalement des entreprises familiales. Mais M. Bradley affirme qu’il y a une tendance croissante à la consolidation du marché par des acteurs plus importants.

« En règle générale, les entreprises d’entreposage disposent de trois options pour accéder à un marché ou y croître : acheter un entrepôt existant, construire une nouvelle installation ou convertir un bâtiment commercial existant en entrepôt libre-service, a expliqué M. Bradley. Les prix élevés de l’immobilier dans les grandes villes canadiennes poussent les exploitants, nouveaux et établis, à se tourner vers des marchés plus petits, où les prix sont plus raisonnables et la concurrence moins forte. »

Pour de nombreux exploitants d’entrepôt de moyenne ou de grande taille, l’acquisition d’installations dans de petites villes constitue une autre façon de croître et de gagner des parts de marché.

Pendant la pandémie, le Canada a connu une forte hausse de la demande pour des entrepôts libre-service*. Cependant, M. Bradley indique que les règlements de zonage et d’urbanisme restrictifs de certaines communautés compliquent la tâche des propriétaires qui souhaitent obtenir les permis et les approbations nécessaires à la réalisation de leurs plans d’aménagement. Par exemple, il a été particulièrement difficile d’obtenir les approbations pour les projets d’entrepôt libre-service comprenant des conteneurs d’expédition et des conteneurs portables, qui sont une solution de rechange peu coûteuse aux entrepôts libre-service traditionnels.

Par ailleurs, dans les marchés où les taux d’inoccupation des bureaux et des commerces sont élevés, les propriétaires avant-gardistes trouvent de nouvelles façons de réaffecter les bâtiments existants ou d’intégrer des installations d’entreposage dans de nouveaux projets. À Toronto, un propriétaire a converti un immeuble de bureaux obsolète en entrepôt*.

« Les propriétaires trouveront probablement des façons plus créatives de convertir en totalité ou en partie des bâtiments commerciaux vacants, si la demande pour des entrepôts le permet, a déclaré M. Bradley. Cependant, la conversion en entrepôt libre-service ne garantit pas le retour à la rentabilité des immeubles en difficulté. »

Accessibilité des entrepôts libre-service

Les installations d’entreposage libre-service ont été confrontées à des enjeux en matière d’incendie et les femmes, qui constituent l’un de ses principaux groupes d’utilisateurs*, ont soulevé des préoccupations relatives à la sécurité. Désormais, les mesures de sécurité courantes comprennent des caméras à l’intérieur et à l’extérieur, des couloirs bien éclairés, des systèmes d’interphone d’urgence et des systèmes de gicleurs, ce qui rend les entrepôts libre-service plus sûrs et plus accessibles.

Certaines entreprises proposent des services de ramassage moyennant un supplément, ce qui permet aux personnes handicapées, aux personnes âgées et aux personnes sans véhicule d’entreposer plus facilement leurs biens.

De plus, de nouveaux outils permettent aux entrepôts d’être opérationnels en tout temps. Dans des entrepôts entièrement automatisés, les utilisateurs peuvent accéder à leur unité en entrant un code envoyé à leur téléphone ou à leur ordinateur. Les nouvelles technologies minimisent également le nombre d’employés nécessaires, en aidant les exploitants à gérer les installations à distance, en optimisant les prix des unités en fonction des taux d’occupation, et en interdisant l’entrée aux utilisateurs qui ne paient pas leur loyer ou qui n’ont plus accès aux installations.

La technologie de contrôle de la température est également de plus en plus répandue. Selon M. Bradley, la demande pour des unités climatisées augmentera, alors que les températures continuent d’établir de nouveaux records*.

« C’est un secteur en pleine évolution, a déclaré M. Bradley. Il y a toujours de nouvelles idées. Certaines font leur chemin, d’autres non. Il sera intéressant de voir comment le secteur de l’entreposage libre-service s’adaptera pour mieux servir les Canadiens dans les prochaines années. »

Une chose est sûre : l’entreposage libre-service, qui était une spécialité de niche, se généralise. Pour les utilisateurs moyens ou les investisseurs, il s’agit d’un type de propriété à surveiller, car les entrepôts libre-service sont propulsés à l’avant-scène.

*En anglais seulement