Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada T3 2026

Résumé

• L’élan du marché national des bureaux est demeuré positif au T3 2026, avec une absorption nette de 2,0 millions pi². 9 des 11 marchés ont enregistré des gains, et un nombre croissant de villes affichent plusieurs trimestres consécutifs d’absorption nette positive.
• Dans un contexte de reprise généralisée du marché des bureaux, l’écart entre les taux d’inoccupation des immeubles haut de gamme et ceux des catégories inférieures a atteint un sommet historique au centre-ville. En banlieue, le taux d’inoccupation a quant à lui enregistré son plus fort recul trimestriel depuis le T1 2020.
• Les superficies en sous-location ont reculé de 1,3 million pi² au T3, soit leur plus forte baisse trimestrielle depuis 2005, en raison de l’échéance de certaines sous-locations ainsi que de la location ou de la conservation de locaux par les locataires en place. Des baisses notables ont été observées à Toronto, à Calgary et à Montréal, signe d’un regain de confiance chez les occupants.
• L’activité de construction a progressé pour la première fois en quatre ans, grâce à deux mises en chantier en banlieue. Malgré cette hausse, le portefeuille de construction demeure près de ses creux historiques, et la nouvelle offre annuelle prévue est en voie d’être surpassée par les conversions et les démolitions.
• Les conversions et les démolitions sont demeurées soutenues, et la part des projets de conversion de bureaux en hôtels s’est accrue. L’amélioration du climat locatif a toutefois incité certains propriétaires à réévaluer les possibilités offertes par le marché avant d’entreprendre un réaménagement.

L’élan se poursuit et l’absorption nette s’accélère dans un nombre croissant de marchés

L’élan du marché national des bureaux est demeuré positif pour un cinquième trimestre consécutif au T3 2026, avec une absorption nette de 2,0 millions pi².

9 des 11 marchés ont affiché une absorption nette positive ce trimestre. Toronto, Calgary et Montréal ont de nouveau chacune enregistré plus de 500 000 pi².

Un nombre croissant de marchés affichent plusieurs trimestres consécutifs d’absorption positive. L’élan de Calgary s’est renforcé au cours des trois derniers trimestres. Montréal lui a emboîté le pas, la dernière grande superficie de catégorie AAA y ayant été louée ce trimestre, parallèlement à une activité soutenue en banlieue.

De solides résultats ont également été enregistrés à Winnipeg ce trimestre. Ottawa et Edmonton sont pour leur part demeurés pratiquement stables, les nouvelles superficies mises sur le marché ayant contrebalancé l’activité locative.

Les résultats de Vancouver au T3 sont largement considérés comme atypiques pour ce marché, puisqu’ils ont été fortement influencés par le regroupement, prévu de longue date, des locaux d’un locataire du secteur des technologies. Sans ce mouvement, le marché serait demeuré stable.

L’écart entre les catégories d’immeubles atteint un sommet historique

La reprise au centre-ville est bien engagée, comme en témoignent cinq trimestres consécutifs de recul du taux d’inoccupation. Bien qu’une amélioration ait été observée dans toutes les catégories au cours des derniers trimestres, l’activité locative a été particulièrement soutenue dans la catégorie A au T3, ce qui a fait reculer l’inoccupation de 60 pb.

Les écarts entre les taux d’inoccupation des différentes catégories, tant entre la catégorie A et les catégories B/C qu’entre les immeubles de prestige et les catégories B/C, atteignent actuellement des sommets historiques. La préférence des locataires pour des locaux de grande qualité n’a jamais été aussi marquée.

La priorité accordée aux immeubles de première qualité est un phénomène bien établi. À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des immeubles de prestige se situe à son plus bas niveau en six ans, Toronto et Montréal affichant toutes deux un taux de 3,0 % ou moins.

La concurrence croissante pour les locaux haut de gamme devrait entraîner un report de la demande vers les catégories immédiatement inférieures. Jusqu’à présent, toutefois, ce mouvement s’est principalement concentré sur l’ensemble du marché de catégorie A. Les actifs de catégories B/C ont quant à eux marqué le pas, et le recul de leur taux d’inoccupation tient surtout au retrait d’immeubles désuets du parc.

Recul comparable du taux d’inoccupation au centre-ville et en banlieue

L’élan positif s’est poursuivi au centre-ville comme en banlieue, le taux d’inoccupation ayant reculé de 50 pb dans chacun de ces segments ce trimestre. Il s’agit de la plus forte baisse trimestrielle enregistrée en banlieue depuis le T1 2020, après cinq années de stabilité relative.

Les attentes croissantes en matière de retour au bureau continuent d’alimenter l’activité au centre-ville et favorisent l’amélioration des fondamentaux locatifs. Au T3 2026, huit marchés ont fait état d’un recul du taux d’inoccupation au centre-ville. Toronto (-90 pb) a continué de mener cette tendance, suivie de Calgary (-80 pb), d’Ottawa (-80 pb) et d’Halifax (-70 pb).

Les résultats en banlieue demeurent un peu plus contrastés, 7 des 11 marchés ayant signalé une baisse du taux d’inoccupation. Les plus fortes améliorations trimestrielles ont été observées à Winnipeg (-200 pb), à London (-140 pb) et à Montréal (-130 pb).

Les superficies en sous-location enregistrent leur plus forte baisse depuis 2005

À l’échelle nationale, les superficies en sous-location ont reculé de 1,3 million pi² au T3 2026, soit leur plus forte baisse trimestrielle depuis 2005. Elles ont diminué au total de 8,7 millions pi², ou de 50,2 %, par rapport au sommet atteint il y a plus de trois ans, ce qui témoigne d’un regain de confiance chez les occupants.

Le volume national de sous-locations demeure comparable aux niveaux de 2018 et est passé sous la barre des 9,0 millions pi² pour la première fois depuis le T2 2020.

L’évolution des sous-locations ce trimestre s’est principalement concentrée dans trois marchés : Calgary (-540 000 pi²), Toronto (-500 000 pi²) et Montréal (-348 000 pi²). Ces baisses s’expliquent par une combinaison d’échéances de baux, de transactions et de décisions de locataires de conserver certaines des plus grandes superficies offertes en sous-location. Les autres marchés ont enregistré des variations trimestrielles plus modestes, toutes inférieures à ± 80 000 pi².

En glissement annuel, tous les marchés sauf Ottawa affichent une baisse de la part des sous-locations dans le parc. Fait notable, 4 des 11 marchés enregistrent un recul supérieur à 100 pb : London (-140 pb), Toronto et Montréal (-120 pb chacune), ainsi que la région de Waterloo (-110 pb).

Le portefeuille de construction en banlieue s’étoffe avec deux nouvelles mises en chantier de bureaux

Deux nouveaux projets de bureaux en banlieue ont été mis en chantier ce trimestre, l’un dans la région de Waterloo et l’autre à Halifax. D’une superficie totale de 126 000 pi², ces projets représentent les premières mises en chantier multiples enregistrées au cours d’un même trimestre depuis plus de deux ans.

Les mises en chantier de ce trimestre comprennent le Park Place VI à Halifax, d’une superficie de 80 000 pi², soit le plus important projet lancé depuis le T1 2024, ainsi que la phase 1 du 35 Bett Court, dans la région de Waterloo, d’une superficie de 46 000 pi².

Aucune livraison n’a été enregistrée au T3. Toutefois, 301 000 pi² supplémentaires de nouvelle offre devraient être livrés dans cinq marchés au dernier trimestre de 2026. La nouvelle offre pour l’ensemble de l’année devrait atteindre seulement 2,3 millions pi², soit bien en deçà de la moyenne des cinq dernières années.

Compte tenu de l’envergure modeste des projets récemment mis en chantier, le portefeuille de nouvelle offre, déjà limité, devrait demeurer restreint. Aucune livraison majeure ne se profile à l’horizon au-delà de 2027.

Le volume total de construction de bureaux progresse pour la première fois en quatre ans

Le portefeuille national de construction de bureaux a progressé, bien que légèrement, pour la première fois en quatre ans. S’établissant actuellement à 1,4 million pi², il demeure tout juste au-dessous de son creux des 22 dernières années.

Malgré ce faible niveau de construction, le portefeuille national de bureaux n’est actuellement préloué qu’à 23,2 %, la demande se concentrant plutôt sur le parc existant. Il y a tout juste un an, le taux de prélocation national dépassait 60,0 %.

En 2026, l’activité d’aménagement est demeurée principalement concentrée en banlieue. La construction y avance à un rythme très prudent, aucune ville ne comptant plus de quatre projets actifs.

La nouvelle offre prévue pour l’ensemble de l’année est en voie d’être surpassée par les conversions et les démolitions pour une deuxième année consécutive.

La part des conversions de bureaux en hôtels progresse

Les conversions et les démolitions continuent de réduire le parc, sept projets ayant été recensés ce trimestre à Toronto, à London et à Ottawa.

Depuis 2021, les conversions ont retiré du parc national un total cumulatif de 9,6 millions pi² de bureaux. Au cours de la même période, 3,0 millions pi² supplémentaires ont été démolis. Ensemble, ces retraits ont réduit le parc de bureaux de 2,7 %, tout en donnant une nouvelle vocation à des immeubles et à des sites qui risquaient autrement de devenir désuets.

La part des conversions de bureaux en hôtels continue de progresser, comme en témoignent deux projets à Toronto ce trimestre : le 69 Yonge Street et le 95 Moatfield Drive. Le ralentissement du marché des copropriétés a réorienté une partie de l’activité de conversion vers le secteur hôtelier, où la nouvelle offre est demeurée faible ces dernières années. Conjuguée à des taux d’occupation constamment élevés, cette situation rend ces projets de plus en plus attrayants.

Bien que l’activité de conversion demeure soutenue, leur complexité intrinsèque, conjuguée à l’amélioration du climat locatif, a incité certains propriétaires à réévaluer les possibilités offertes par le marché avant de poursuivre leurs projets de réaménagement.

Perspectives des marchés locaux

Explorez les statistiques régionales du marché des bureaux à Victoria, Vancouver, Calgary, Edmonton, Winnipeg, London, la région de Waterloo, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax.