Sondage sur les loyers des établissements de détail au Canada S1 2025

Le paysage du commerce de détail canadien a traversé une période de turbulence au cours du S1 2025. Les négociations commerciales en cours, les élections fédérales canadiennes et l’incertitude économique sont tous arrivés à un point culminant, ce qui a exercé une forte pression sur le marché : en mars, la confiance des consommateurs a atteint un creux historique. Cette confiance s’est ensuite redressée, revenant à un niveau plus neutre à mesure que l’effet de ces chocs s’est atténué. La fermeture de La Baie a aussi eu des répercussions importantes sur le secteur pendant cette période : un impact qui se fera sentir encore pendant plusieurs mois, voire années. Malgré tout, l’ensemble du secteur n’a pas sombré dans la panique.

Au contraire, les fondamentaux du commerce de détail sont restés solides, avec un rendement étonnamment bon. Les transactions, bien que plus longues à finaliser, continuent de se conclure, malgré un processus d’examen plus rigoureux. La demande locative demeure très saine; l’activité est présente dans presque toutes les catégories, mais on la remarque tout particulièrement du côté de la santé et du bien-être, du conditionnement physique, de l’alimentation et de la restauration. Même si les consommateurs ont réduit leurs achats discrétionnaires, ils continuent néanmoins de consommer, mais de manière plus réfléchie.

La trajectoire à long terme demeure favorable. La démographie continue de croître au Canada, et sauf dans certains centres commerciaux où La Baie comptait parmi les principaux locataires, l’offre de locaux commerciaux de qualité reste restreinte. Nous prévoyons que le taux d’inoccupation demeurera faible à court terme et que les loyers pour les établissements de qualité continueront de grimper, mais à un rythme plus modéré. Il faudra un certain temps pour relouer les espaces laissés vacants par La Baie, mais l’intérêt pour ces emplacements reste élevé et l’activité locative demeure soutenue.

• On observe toujours un ralentissement marqué de la croissance des loyers partout au pays. Seulement 16 des 120 formats ou zones urbaines clés couverts par notre sondage ont enregistré une augmentation des loyers au cours du semestre, un résultat égal à celui du S1 2022, qui avait été la période la moins dynamique depuis la création du rapport. On note aussi six baisses de loyers de référence.
• D’un point de vue sectoriel, 4 des 11 marchés n’ont, encore une fois, signalé aucune variation des loyers dans les six derniers mois. Ce résultat égale les chiffres du S1 2023 et du S2 2024, qui représentaient déjà le plus grand nombre de marchés sans mouvement notable.
• Les centres commerciaux communautaires ouverts ont vu leurs loyers augmenter dans quatre marchés, ce qui en fait le segment le plus touché, suivi des centres de quartier, qui ont enregistré des hausses dans trois marchés. En moyenne, les villes ayant enregistré une hausse dans ces catégories ont vu leurs fourchettes de loyers grimper de 9% par rapport à la fin de 2024.
• Bien que l’attention se soit surtout portée sur les emplacements en banlieue, les carrefours commerciaux en zone urbaine continuent de générer de l’intérêt et de la demande. Quatre grands pôles commerciaux urbains, répartis dans trois marchés, ont vu les loyers augmenter. Des signes d’effervescence ont également été observés dans certaines villes ayant entrepris des efforts de revitalisation.

Santé et bien-être

Le secteur de la santé et du bien-être connaît une forte croissance, portée par l’évolution des préférences des consommateurs, qui misent de plus en plus sur le bien-être global. La demande va des centres de conditionnement physique aux cliniques de fertilité, en passant par les cliniques d’esthétique, la médecine préventive et les praticiens de médecines traditionnelles. Parmi les principales transactions récentes, mentionnons l’ouverture du troisième emplacement d’Equinox au centre-ville de Toronto, ainsi que le nouveau magasin phare d’Evolve Strength au Post, à Vancouver.

Cette tendance s’arrime avec la requalification par les propriétaires d’immeubles de bureaux des niveaux podium sous-utilisés. Les grands locaux laissés vacants par La Baie représentent aussi des options attrayantes pour ces locataires, surtout ceux qui recherchent des emplacements très visibles et facilement accessibles.

Les entreprises du secteur de la santé et du bien-être profitent d’un avantage relatif en matière de coûts par rapport à la plupart des autres détaillants. Bien que leur aménagement demeure exigeant en capital, ces installations sont souvent moins complexes et moins coûteuses à construire, ce qui permet aux marques qui souhaitent prendre de l’expansion de croître plus facilement.

Restaurants

Face à l’érosion des marges et à la baisse de rentabilité, les restaurateurs privilégient de plus en plus les emplacements existants afin de réduire les coûts élevés d’aménagement. Pour pallier ce phénomène et limiter le risque pour les locataires, les propriétaires urbains assument une partie de ces dépenses par le biais d’indemnités destinées aux travaux importants d’aménagement. Les propriétaires avisés voient ces emplacements comme un atout additionnel permettant d’attirer l’attention et d’animer le secteur.

En banlieue, le secteur de la restauration connaît aussi une forte dynamique, surtout dans les marchés où l’on peut attirer une clientèle du matin jusqu’en fin de soirée. Comme les consommateurs surveillent davantage leurs dépenses, l’expérience client et l’ambiance deviennent des facteurs clés de succès.

Grandes superficies

La disponibilité de grandes superficies commerciales demeure faible à l’échelle nationale. Les principaux acteurs, comme TJX, Village des valeurs et les enseignes de Canadian Tire, occupent les emplacements les plus recherchés. Les locaux laissés vacants, ainsi que d’autres emplacements de catégories B et C, suscitent un vif intérêt de la part des épiceries, des centres de conditionnement physique et des magasins à rabais de moyenne taille.

On s’attend à une hausse de l’offre d’espaces commerciaux pour la deuxième moitié de 2025 et en 2026, notamment avec l’arrivée prévue sur le marché des biens issus de la fermeture de La Baie. La majorité de ces locaux suscitent un fort intérêt, mais leur absorption se fera progressivement, à mesure que les propriétaires élaboreront leurs plans et réorganisent leurs centres pour les harmoniser à leur vision à long terme.

La location commerciale en banlieue a entamé l’année sur une note positive, soutenue par un marché de prélocation compétitif entre les nouveaux arrivants et les locataires en croissance.

Dans le centre-ville de Victoria, les emplacements de restaurants clés en main continuent de se combler rapidement. De nouveaux locataires du secteur alimentaire s’installent également au cœur de la ville, cherchant à profiter de l’expansion résidentielle anticipée.

La fermeture de La Baie au Mayfair Mall et au Bay Centre présente une occasion stratégique pour qu’un nouveau locataire phare s’approprie plus de 375 000 pi² de surfaces commerciales de choix.

La disponibilité devrait se maintenir stable, la demande de locaux demeurant forte. La croissance démographique ralentie, jumelée à un fléchissement économique, influence directement le portefeuille de projets de construction à usage mixte, dont le marché du détail dépend pour renouveler son inventaire.

Les locataires phares, les enseignes vestimentaires et les restaurants à service rapide continuent d’alimenter l’essentiel de la demande à travers la région, menés par T&T Supermarché, Fitness World, Adidas et Diptyque.

L’avenir des anciens magasins de La Baie créera des occasions pour le marché. Les emplacements actuels, bien qu’éparpillés dans toute la région, totalisent plus de 1 million pi² et représentent, dans certains cas, une portion significative de l’occupation des centres commerciaux de banlieue

Les loyers réclamés pour les nouveaux projets commerciaux de qualité en banlieue sont élevés et ont étonné certains locataires qui n’avaient pas renégocié récemment, mais la demande reste vigoureuse dans presque tous les secteurs.

L’activité dans le domaine des garderies se maintient, alors que la province de l’Alberta limite désormais le nombre de permis octroyés aux groupes à but lucratif. Il convient de noter que cette modification des critères d’admissibilité au financement n’a pas freiné la demande.

Malgré des hausses souvent substantielles des loyers de renouvellement, la vaste majorité des locataires reconduisent leur bail, certains locaux retournant sur le marché parce que les preneurs ne peuvent payer les loyers rajustés.

La province albertaine diminue le financement des garderies, ce qui entraînera vraisemblablement une baisse du nombre de nouveaux exploitants à Edmonton. Le manque de financement modifie le seuil de rentabilité des centres à but lucratif et a donc considérablement réduit l’intérêt de ces groupes, qui formaient auparavant la catégorie la plus dynamique du marché.

Plusieurs tours à bureaux du centre-ville font l’objet de projets de rénovation extérieure et intérieure et recherchent des locateurs de renom national dans le secteur commercial pour combler les disponibilités dans des emplacements de premier plan au rez-de-chaussée.

La participation des Oilers aux séries éliminatoires de 2025 a généré une augmentation estimée à 266 M$ pour l’économie locale, ce qui a profité à de nombreuses entreprises, particulièrement celles des secteurs hôtelier et de la restauration.

La construction de nouveaux locaux commerciaux demeure limitée en raison des coûts élevés de construction et de la rareté des terrains, ce qui fait grimper les loyers. Les promoteurs s’appuient désormais sur des prélocations importantes avant de se lancer dans la construction.

Le commerce de détail situé au centre-ville fait face à des défis liés à un secteur des bureaux en difficulté et à une circulation piétonnière réduite dans le centre. À l’opposé, le commerce de détail en banlieue prospère. Cette tendance devrait se poursuivre dans un avenir prévisible, ce qui augmentera davantage la valeur de ces centres principalement de quartier.

Le secteur du commerce de détail de Saskatoon demeure robuste, avec un taux d’inoccupation très faible de 3 %. Alimenté par la création d’emplois, la croissance démographique et une économie provinciale favorable, le marché connaît une demande soutenue.

Les fermetures de Peavey Mart et de La Baie au cours du S1 2025 ont entraîné la disponibilité de plusieurs grandes surfaces et ont influencé certaines statistiques, mais n’ont pas compromis les fondements solides de Winnipeg.

Hopewell a récemment terminé la construction de son premier bâtiment commercial dans le quartier Refinery District. La construction d’un deuxième bâtiment devrait s’achever plus tard cette année.

Winnipeg continue de faire face à un manque d’inventaire de qualité dans le secteur du commerce de détail, la construction tirant de l’arrière par rapport à la demande.

La fermeture de La Baie plus tôt cette année a touché quatre centres commerciaux dans la région de Waterloo, notamment le Fairview Park Mall, le Conestoga Mall et le Cambridge Centre, ainsi que le Stone Road Mall à Guelph.

La demande demeure forte dans les secteurs de la restauration rapide et de l’épicerie spécialisée.

Les locataires offrant des services de santé et médicaux sont également actifs, notamment des pharmaciens avec médecins généralistes, des centres de conditionnement physique, des salons de coiffure et de manucure, des spas, des physiothérapeutes, etc.

Le marché de la location commerciale torontois demeure robuste depuis quelque temps, avec de nouvelles transactions dans la restauration, le luxe, la mode contemporaine et le conditionnement physique. Les emplacements de qualité sont très rares et les loyers continuent de grimper dans les quartiers les plus prisés de la ville.

Yorkdale continue d'accueillir de nouveaux venus sur le marché. Le dernier en date : Gentle Monster, marque coréenne de lunettes réputée pour ses montures audacieuses et avant-gardistes ainsi que le design unique de ses magasins.

Dans le quartier de Bloor-Yorkville, Luca Faloni, Loro Piana et Eleventy comptent parmi les nouveaux venus les plus remarqués. Les marques continuent de converger vers ce secteur, témoignant de la vigueur du marché.

Ossington a pour sa part connu une vague d'ouvertures très médiatisées qui ont confirmé son statut de corridor très prisé des entreprises souhaitant rejoindre une clientèle urbaine et branchée.

On constate une légère augmentation de l’offre dans les mégacentres de qualité, mais les centres communautaires et les centres commerciaux de quartier font généralement l’objet de multiples propositions. Les loyers restent élevés et les bailleurs offrent peu d’incitatifs.

Un nombre croissant de surfaces de 5 000 à 20 000 pi² deviennent disponibles, mais il devient de plus en plus ardu de dénicher de nouveaux locataires, les utilisateurs types dans cette gamme de taille faisant preuve de prudence en raison des droits de douane et d’autres incertitudes économiques. Les utilisateurs du secteur du divertissement sont les plus intéressés par les surfaces de cette taille.

Les grands bailleurs institutionnels demandent des augmentations annuelles de 2 à 4 % sur les nouveaux baux, ce qui rend la conclusion de transactions de plus en plus difficile.

Les nouvelles transactions dans le secteur de la restauration rapide font face à des défis en raison du double impact des droits de douane et d’un ralentissement général de l’économie.

La rue Sainte-Catherine Ouest a connu une forte augmentation de la demande de la part des détaillants internationaux. De nouveaux contrats sont en cours de signature et les disponibilités se comblent.

La dernière phase de la revitalisation de la rue Sainte-Catherine Ouest, entre la rue Peel et la rue Saint-Marc, devrait débuter à la fin de l’été. Cette initiative en cours permettra de remplacer les infrastructures vieillissantes et d’améliorer les aires piétonnières en introduisant de la verdure, en renforçant la sécurité et en fluidifiant la circulation.

L’offre demeure relativement limitée tant pour les produits existants que pour les nouveaux projets, avec une forte demande de la part des locataires du secteur de l’alimentation et des boissons.

Les centres commerciaux disposant d’un stationnement sur place connaissent particulièrement une demande soutenue. L’offre limitée et le faible taux de rotation dans ces centres font que toute disponibilité est rapidement comblée.

Les loyers de base sont demeurés stables depuis le S2 2024 pour les nouveaux contrats, mais les bailleurs envisagent des hausses substantielles lors des renouvellements.