Sondage canadien sur les loyers commerciaux — S1 2026

Le marché canadien du commerce de détail a affiché de bons résultats au S1 2026, les fondamentaux des marchés de banlieue se révélant particulièrement solides. La disponibilité dans les principaux formats, notamment dans les centres commerciaux pourvus d’une épicerie, est demeurée limitée, soutenue par une croissance démographique continue dans certaines régions et une demande constante de la part des locataires. Les locaux disponibles sont pratiquement tous occupés dans plusieurs corridors à forte croissance, ce qui a entraîné une légère reprise des projets de développement de commerces de détail dans certaines villes.

La demande a continué de s’orienter vers les usages axés sur les services, notamment les soins médicaux, le conditionnement physique, les services à la personne et la restauration rapide, qui comptent parmi les plus actifs au pays. Les usages expérientiels et récréatifs viennent également enrichir la composition des locataires, offrant souvent des solutions créatives pour combler les grandes surfaces vacantes.

Des vents contraires à court terme persistent dans certains marchés. Le retour au bureau continue d’influencer la confiance envers le commerce de détail urbain et demeure étroitement lié au rythme de la reprise dans les centres-villes. Si Toronto a été le fer de lance de cette tendance, la dynamique commence à s’améliorer dans d’autres marchés, en particulier là où des efforts de revitalisation ont été déployés. L’offre est également demeurée limitée, ce qui restreint les possibilités de croissance.

Dans l’ensemble, une hausse des loyers a été observée dans 28 des 131 types de formats ou secteurs urbains clés recensés dans le présent sondage, tandis que 8 ont enregistré une baisse. Tous les types de formats ont connu au moins une hausse à l’échelle du Canada, Toronto et Winnipeg affichant le plus grand nombre de hausses par marché.

Luxe et prêt-à-porter

Le secteur canadien du luxe et du prêt-à-porter connaît une évolution notable de sa composition. Les groupes de luxe traditionnels ont freiné leurs nouvelles activités de location dans un contexte d’incertitude macroéconomique et d’affaiblissement de la confiance des consommateurs qui aspirent au luxe. À leur place, les marques de sport et d’athléchic s’emparent des locaux haut de gamme situés dans les principaux axes commerciaux du pays et se livrent une vive concurrence pour obtenir des emplacements phares dans les marchés urbains. Les marques contemporaines de milieu de gamme gagnent également du terrain en occupant des locaux jusque-là réservés aux grands noms historiques du luxe. À mesure que la conjoncture se stabilisera, la demande refoulée des groupes de luxe devrait refaire surface.

Santé et bien-être

La demande dans les secteurs de la santé, du bien-être et des soins médicaux continue de croître, portée par l’expansion des établissements des exploitants publics comme privés. Les prestataires de soins de santé continuent de reconnaître la valeur d’établissements stratégiquement situés, qui facilitent l’accès aux soins tout en leur permettant d’élargir leur patientèle et de renforcer la visibilité de leur marque. Parallèlement, les entreprises de technologies médicales reconnaissent l’importance des locaux physiques, non seulement pour la recherche et la collaboration, mais aussi pour créer des milieux qui renforcent l’engagement de la clientèle, les partenariats cliniques et les possibilités de croissance à long terme.

Besoins essentiels

Les entreprises qui répondent aux besoins quotidiens génèrent une part importante de l’activité locative, notamment les épiceries, les pharmacies, les garderies, les cliniques médicales, les services de soins pour animaux de compagnie, les commerces de bien-être et les commerces de proximité. Ces catégories bénéficient d’habitudes de consommation récurrentes, moins sensibles aux fluctuations économiques à court terme, ce qui donne aux exploitants la confiance nécessaire pour prendre de l’expansion dans une conjoncture plus incertaine. Nombre d’entre eux agissent plus tôt pour s’assurer des emplacements stratégiques, en particulier dans les marchés de banlieue à forte croissance, où l’offre de sites commerciaux de premier choix est de plus en plus restreinte. Le défi, aujourd’hui, n’est pas de trouver des locataires, mais bien de trouver suffisamment d’emplacements de qualité pour répondre à la demande.

Restauration

La disponibilité toujours faible dans les centres affichant les meilleurs résultats stimule l’adoption de stratégies de croissance créatives dans le secteur de la restauration. Les exploitants ont de plus en plus recours à l’acquisition et à la reconversion de restaurants existants pour accéder au marché, ce qui leur permet de trouver des locaux tout en évitant des coûts de construction élevés. Parallèlement, les exploitants de restauration rapide misent sur l’innovation dans les menus et les programmes de fidélisation pour composer avec la compression de leurs marges, attribuable à la hausse des loyers, des coûts de main-d’œuvre et des prix des denrées alimentaires. Parmi les faits saillants, mentionnons les récentes acquisitions de marques par Happy Belly et Foodtastic, ainsi que l’expansion soutenue de McDonald’s, Tim Hortons, Shake Shack et Jersey Mike’s.

Le marché de banlieue a enregistré 60 000 pi² de nouvelle offre au S1 2026, avec une forte activité de prélocation soutenue par la confiance des promoteurs et des locataires envers les pôles de banlieue émergents.

La directive fédérale de retour au bureau devrait accroître la population diurne du centre-ville de Victoria, favorisant l’achalandage piétonnier et profitant aux détaillants qui dépendent des dépenses des employés de bureau.

La disponibilité dans les rues commerçantes s’est resserrée à l’approche de l’été, à mesure que de nouveaux détaillants ont fait leur entrée sur le marché, tirant parti de l’achalandage piétonnier accru lié à la Coupe du monde de la FIFA et d’une saison de croisières qui s’annonce record.

Le marché du commerce de détail du Grand Vancouver demeure relativement solide, les taux d’inoccupation s’étant stabilisés dans les principaux formats, surtout dans les pôles de rues commerçantes urbaines et les centres pourvus d’une épicerie.

Les fondamentaux devraient demeurer favorables à court terme, alors que le marché traverse une période d’offre nouvelle limitée après l’achèvement d’Oakridge Park et l’engagement de Simons à louer 92 000 pi² dans l’ancien local de Nordstrom au Pacific Centre.

La stagnation démographique, la faible création d’emplois et l’affaiblissement des dépenses de consommation ont freiné l’activité dans l’ensemble du marché, ralentissant les locations. Toutefois, la faible disponibilité de locaux de qualité a largement atténué les effets de ces difficultés économiques pour les bailleurs.

Les détaillants se montrent de plus en plus sélectifs dans les milieux urbains à usage mixte. Les centres traditionnels de banlieue, quant à eux, continuent d’afficher de meilleurs résultats grâce à une offre de stationnement plus abondante, à une meilleure visibilité et à une plus grande accessibilité pour la clientèle.

Le marché de détail de banlieue de Calgary demeure l’un des plus solides au Canada. Dans de nombreux corridors de croissance, les locaux sont pratiquement tous occupés, les quadrants sud, sud-est et centre-nord affichant toujours une disponibilité extrêmement limitée, tandis que les détaillants convoitent des zones de chalandise résidentielles en forte croissance.

Les projets pourvus d’une épicerie se louent bien avant leur achèvement. La demande la plus forte provient des épiciers axés sur le rapport qualité-prix, des services de restauration, des cliniques médicales, des centres de conditionnement physique, des garderies et des commerces de services qui cherchent à desservir une population de banlieue en pleine croissance.

Alors que le centre-ville d’Edmonton entame un nouveau chapitre prometteur, de nouvelles possibilités se présentent aux entreprises qui souhaitent s’implanter au cœur de la ville. Le podium du National Bank Centre est en voie d’achèvement, et l’arrivée attendue d’un éventail dynamique de locataires devrait insuffler une nouvelle énergie au secteur.

Le marché de détail de banlieue continue de prospérer, porté par la croissance démographique et les nouveaux projets à l’échelle de la région. La forte demande des locataires maintient les taux d’inoccupation à un niveau modérément bas.

Le paysage commercial d’Edmonton poursuit son expansion, de nombreux centres commerciaux bien établis faisant l’objet d’importants agrandissements et de transformations majeures. Grâce à des projets d’expansion mûrement réfléchis, ces destinations commerciales matures se revitalisent pour répondre aux besoins changeants de leur communauté.

Le marché de détail de Saskatoon demeure serré, soutenu par une croissance régionale résiliente et des gains démographiques continus. Bien que les consommateurs fassent preuve d’une plus grande prudence dans leurs dépenses, les pôles commerciaux de qualité en banlieue et dans l’est de la ville continuent d’afficher des loyers plus élevés, les coûts de construction et d’aménagement influant toujours sur les nouveaux projets.

Les fondamentaux du commerce de détail sont demeurés solides. La demande est la plus forte pour les locaux de banlieue bien situés, en particulier de la part des commerces de proximité, des garderies, de la restauration rapide, des pharmacies et des locataires axés sur les services.

La croissance de l’est de Saskatoon s’est poursuivie, l’activité se concentrant autour de Brighton, de Rosewood, d’Aspen Ridge et des pôles de banlieue environnants. Les nouveaux projets résidentiels et commerciaux dans chacun de ces secteurs clés devraient favoriser l’implantation de services de détail additionnels et contribuer à répondre à la demande dans le secteur.

Qualico a entrepris les travaux d’agrandissement de Sage Creek Village, dans le sud-est de Winnipeg. Le projet a déjà attiré une épicerie d’envergure nationale et un centre de conditionnement physique comme locataires phares, la prise de possession étant prévue pour la fin de 2027.

Winnipeg connaît une reprise des projets de construction de commerces de détail, la demande des locataires demeurant forte. Les enseignes qui souhaitent faire leur entrée sur le marché recherchent des locaux modernes et très visibles, dont l’offre est faible dans la ville.

United Equities aménage un site à usage mixte juste au nord des limites de la ville, dans la municipalité rurale de West St. Paul. Attirant déjà une clientèle régionale grâce à un McDonald’s en exploitation, le site verra son statut consolidé par l’arrivée prochaine d’un Costco d’environ 162 000 pi².

Le conseil municipal de Waterloo a approuvé le zonage de trois nouvelles épiceries situées au 663, Erb Street West (Waterloo Commons), au 388, Phillip Street et au 200, Weber Street North. Au total, ces commerces pourraient ajouter jusqu’à 130 000 pi² de nouveaux locaux d’alimentation dans la ville.

UNIQLO, la marque japonaise de prêt-à-porter, doit ouvrir un magasin au Conestoga Mall. Cette ouverture s’inscrit dans une expansion plus large du détaillant, qui prévoit ouvrir cinq magasins au Canada cet automne.

L’absence de nouveaux projets de commerce de détail maintient les loyers stables. La demande actuelle provient quant à elle d’usages commerciaux axés sur les services, notamment les pharmacies et les cliniques médicales, le conditionnement physique et les loisirs, ainsi que les services à la personne.

Le centre-ville de Toronto profite du raffermissement du marché des bureaux, la hausse des taux de retour au bureau stimulant l’achalandage piétonnier en semaine ainsi que la demande de locaux destinés à la restauration et aux commerces de services.

Le détaillant d’ameublement de luxe RH s’apprête à ouvrir ses portes à l’angle de Bloor Street West et d’Avenue Road, dans l’ancien magasin phare de Club Monaco. Il s’agira de son troisième magasin au Canada.

Les marques d’athléchic façonnent de plus en plus l’identité du Mink Mile. À mesure que la disponibilité se resserre sur Bloor Street West, l’attention se tourne vers les rues avoisinantes de Yorkville et d’Ossington.

L’agrandissement de l’aile de luxe du centre commercial Yorkdale continue d’accueillir de nouveaux locataires, consolidant son statut de destination de choix pour les marques internationales haut de gamme. Parmi les ouvertures de magasins phares figurent Dior, Moncler, Tom Ford et Saint Laurent, et Gucci devrait suivre.

Le marché de détail d’Ottawa est polarisé : les locaux offerts en banlieue demeurent rares et très convoités, tandis que le taux d’inoccupation reste élevé au centre-ville. Malgré une hausse des demandes de renseignements de la part de locataires concernant le centre-ville et le marché By, l’activité transactionnelle demeure marquée par l’attentisme, beaucoup préférant attendre de voir si la stratégie de retour au bureau du gouvernement fédéral portera ses fruits.

Ottawa connaît une demande croissante pour de grands locaux de 10 000 à 30 000 pi². Les transactions, bien qu’elles soient plus longues à conclure, concernent principalement des cliniques médicales, des lieux de divertissement et des entreprises de services, ce qui reflète un intérêt accru des consommateurs pour les usages expérientiels et spécialisés.

De nouveaux projets de commerce de détail sont à l’étude, principalement dans le sud d’Ottawa. Les promoteurs accordent toutefois la priorité aux projets résidentiels, reléguant l’expansion commerciale au second plan.

Le marché fait preuve d’une résilience généralisée, mais sous des formes distinctes. Les pôles de banlieue profitent d’une disponibilité à un creux historique, en particulier pour les locaux de qualité. L’activité du centre-ville, quant à elle, est portée par le commerce de détail expérientiel.

Le projet de revitalisation de la rue Sainte-Catherine Ouest continue d’influencer l’un des corridors commerciaux les plus tendus de Montréal. Les déménagements de magasins phares et la demande soutenue des détaillants nationaux et internationaux se concentrent à l’extérieur des zones de rénovation en cours, ce qui limite le nombre d’options de location.

La prochaine phase de la revitalisation de la rue Sainte-Catherine se déplacera vers l’ouest en septembre. Cette initiative permettra de remplacer les infrastructures vieillissantes et de verdir et bonifier les aires piétonnes, tout en renforçant la sécurité et en fluidifiant la circulation.

Le marché de détail d’Halifax est l’un des plus solides du Canada atlantique, porté par une forte croissance démographique et une clientèle stable. Le taux d’inoccupation demeure faible dans la plupart des grands pôles commerciaux, et les locaux bien situés se louent rapidement, ce qui crée un environnement concurrentiel.

Les détaillants continuent de privilégier les emplacements très visibles, l’activité provenant surtout de la restauration rapide. Au cours des six derniers mois, on a observé une demande accrue des détaillants nationaux pour les centres commerciaux et les artères de premier plan.

Les détaillants et les restaurateurs locaux recherchent des locaux dans les quartiers résidentiels densément peuplés, la congestion routière alimentant la demande d’emplacements commerciaux plus près du domicile des consommateurs.

Le marché continue d’afficher une rareté de locaux disponibles, tant dans les immeubles établis que dans les constructions récentes. Cette offre limitée est très convoitée, particulièrement par les locataires du secteur de la restauration, qui alimentent une forte demande dans les secteurs clés et créent un marché concurrentiel.

L’emplacement et l’accès à un stationnement pratique sont des facteurs déterminants pour les locaux de choix au Canada atlantique; or, cette offre est actuellement limitée dans les secteurs centraux. Comme les nouveaux projets privilégient souvent la maximisation de la superficie locative au détriment du stationnement, les locaux dotés d’un stationnement généreux sont particulièrement prisés.

La seconde moitié de 2025 a été marquée par une hausse subtile mais perceptible des loyers de base. Ce mouvement traduit une stratégie des propriétaires, qui misent tant sur les renouvellements que sur les nouvelles occasions d’affaires pour optimiser leur rendement dans un marché en constante évolution.