Sondage sur les loyers des établissements de détail au Canada S2 2025

Le secteur du commerce de détail canadien a terminé l’année sur des bases plus solides, après une période mouvementée au début de 2025. Bien que plusieurs marchés se soient remis de cette volatilité, la reprise n’a pas été uniforme dans un contexte d’incertitude économique persistante. Les conditions se sont toutefois améliorées au fil de l’année, et la stabilisation s’est confirmée à l’échelle du pays.

La demande locative est restée vigoureuse, touchant la plupart des catégories. Le rendement global varie encore considérablement selon la démographie locale, le profil des locataires et les facteurs économiques propres à chaque marché. Les relocalisations stratégiques ont continué de marquer le paysage, notamment pour les emplacements de prestige dans les secteurs à forte densité. La demande pour des locaux clés en main s’est révélée particulièrement forte dans la restauration, les exploitants cherchant avant tout à maîtriser leurs coûts.

Dans ce contexte, les centres commerciaux de banlieue pourvus d’une épicerie ont poursuivi sur leur lancée. Certains pôles commerciaux urbains ont aussi connu un rebond marqué là où les politiques de retour au bureau ont pris effet, ce qui a stimulé l’achalandage de jour. Bien que la reprise en milieu urbain demeure inégale, le regain d’activité récent sur le marché des bureaux pourrait renverser cette tendance l’an prochain.

Du côté des marchés régionaux, la demande sectorielle reste soutenue pour les services de conditionnement physique et de bien-être, surtout en Ontario et dans l’Ouest canadien. À Calgary, les efforts de recrutement de médecins ont entraîné une hausse notable de la demande pour les cliniques médicales, tandis qu'Edmonton parvient à reloué ses grands espaces vacants. Saskatoon et Halifax, de leur côté, profitent d’une croissance démographique rapide et d’une offre limitée. Le fil conducteur : partout, les marchés misent sur les investissements en infrastructures et les mutations démographiques pour stimuler leur croissance, chacun à son rythme.

L’offre demeure restreinte à l’échelle du pays, ce qui maintient le taux d’inoccupation à un niveau serré malgré une activité locative soutenue. Les coûts de construction élevés ont freiné les mises en chantier ces dernières années, mais des fondamentaux solides commencent à relancer la construction dans certains marchés où la demande est bien établie et la prélocation conclue. Parallèlement, la croissance des loyers reprend de la vigueur : des hausses ont été enregistrées dans 37 des 120 formats ou zones urbaines clés couverts par le sondage, contre seulement 19 au S1 2025. Dans l’ensemble, les perspectives à long terme demeurent favorables, et bon nombre des tendances qui ont marqué 2025 devraient se poursuivre au cours de la nouvelle année.

Luxe et habillement

Le secteur de la mode et du vêtement a été actif tant dans les grandes artères commerciales que dans les centres commerciaux fermés. Les marques qui cherchent à s’implanter en premier continuent de cibler les quartiers prisés, tandis que les grandes maisons de luxe — LVMH, Richemont et Kering — se montrent désormais ultrasélectives et hésitent à conclure de nouveaux baux après une année 2025 mitigée.

À l’inverse, le segment athléchic a affiché un fort dynamisme tout au long de 2025 : des marques comme Arc'teryx, Lululemon, ON, Vuori, Hoka et Reigning Champ multiplient les signatures de baux et rivalisent pour décrocher les meilleurs emplacements.

Abordabilité

À l’autre bout du spectre, les enseignes misant sur l’abordabilité ont la cote auprès des consommateurs. Ces détaillants captent une demande croissante de ménages de plus en plus prudents : une tendance qui devrait s’accentuer en 2026 alors que les dépenses devraient encore diminuer.

Des enseignes comme Winners/Marshalls/Homesense, Structube, IKEA, Uniqlo et Crunch Fitness ont pris de l’expansion au cours de la dernière année. Ces détaillants se distinguent des magasins à rabais : ils proposent des articles de qualité à prix accessibles, ce qui leur confère une image différente aux yeux des consommateurs.

Grandes superficies

Dans l’ensemble, la disponibilité de grandes superficies commerciales demeure limitée partout au pays. L’intérêt pour les anciens locaux de La Baie ne se dément pas : certains ont déjà trouvé preneur auprès d’enseignes comme Canadian Tire, Sport Chek, Mark’s et TJX. Des vocations de divertissement sont également envisagées pour ces surfaces vacantes, notamment Round 1, Happy Kingdom et Splitsville Bowl. De leur côté, certains propriétaires cherchent à prolonger le corridor commercial avec des unités plus petites, alors que d’autres prévoient carrément démolir certains locaux de La Baie.

D’autres grandes enseignes, dont Toys R Us, Linen Chest et JYSK, ferment leurs succursales moins performantes, libérant ainsi de nouvelles superficies dans un marché habituellement serré.

Le commerce de détail en banlieue demeure résilient; toutefois, les coûts d’aménagement élevés pour les locaux bruts ont incité certains locataires à privilégier des produits clés en main au centre-ville.

Le centre-ville de Victoria a bénéficié d’une excellente saison touristique cette année : 320 escales de navires de croisière et 1,2 million de passagers ont propulsé les ventes au détail et le taux d’occupation hôtelière à des niveaux records.

Les vitrines urbaines ont connu un fort roulement saisonnier, porté par l’arrivée de nouveaux détaillants et d’enseignes nationales, particulièrement le long de la rue Lower Johnson.

Le Grand Vancouver affiche toujours des fondamentaux solides : tant les vitrines urbaines que les centres de banlieue pourvus d’une épicerie tirent bien leur épingle du jeu. Les centres commerciaux régionaux font toutefois face à des vents contraires, puisque le retour sur le marché des locaux de La Baie maintiendra les taux d’inoccupation élevés.

L’annonce du nouveau magasin phare d’Aritzia de 40 000 pi² dans une partie de l’ancien Nordstrom au Pacific Centre témoigne d’un regain de confiance envers le cœur de Vancouver. L’ouverture de plusieurs nouveaux restaurants au centre-ville vient renforcer cette tendance, alors que l’achalandage piétonnier poursuit sa remontée.

Les taux d’inoccupation et les loyers devraient se maintenir ou augmenter, puisque la livraison de nouveaux produits commerciaux est étroitement liée aux projets à usage mixte, dont le rythme a considérablement ralenti. Rien n’indique que cette tendance changera à court terme, les projets en suspens ayant peu de chances de démarrer en 2026.

Si la demande pour les restaurants avec service aux tables dans des locaux déjà aménagés demeure forte, il en va autrement pour les nouveaux locaux, où les coûts élevés d’équipement et d’aménagement constituent d’importants freins. Les propriétaires multiplient les incitatifs pour attirer des restaurateurs de qualité.

Le programme de parrainage du Collège des médecins et chirurgiens de l’Alberta a stimulé la demande pour les cliniques médicales. Un processus simplifié de recrutement de diplômés en médecine à l’international a permis d’attirer plus de 600 médecins, ravivant ainsi la demande dans cette catégorie, en veilleuse depuis 2020.

Portée par une demande exceptionnelle et de faibles taux d’inoccupation, la prélocation des projets commerciaux pourvus d’une épicerie s’accélère. Les promoteurs obtiennent des engagements de locataires solides et peuvent ainsi composer un agencement idéal bien avant la fin des travaux.

Le centre-ville d’Edmonton se transforme. L’édifice autrefois connu sous le nom de Manulife Place arbore désormais une nouvelle enseigne et porte le nom de Centre Banque Nationale. De son côté, le centre Edmonton City Centre est sous séquestre et pourrait subir d’importants changements.

Le terrain de l’ancienne BMO au centre-ville, démoli à la fin de 2017 et au début de 2018, est maintenant sous promesse d’achat. Ce site de choix de 31 012 pi² se trouve en plein cœur du centre-ville.

Parmi les transactions notables en banlieue, mentionnons Altea, qui a repris un ancien Rona d’environ 125 000 pi² dans l’ouest d’Edmonton, ainsi qu’Evolve Strength, qui s’est installé dans l’ancien Nordstrom Rack d’environ 37 000 pi² sur le boulevard Gateway, au South Edmonton Common.

Saskatoon continue d’attirer les locataires. Les loyers demandés augmentent graduellement, principalement en raison des coûts de construction élevés, mais demeurent raisonnables comparativement à d’autres marchés. Cette accessibilité relative, jumelée à l’attrait général de la ville, maintient un intérêt soutenu.

Le commerce de détail à Saskatoon affiche une belle vigueur, marquée par une demande robuste et un taux d’inoccupation serré de 3 %. D’importantes créations d’emplois contribuent à une main-d’œuvre dynamique et à une hausse des dépenses de consommation. Conjuguée à une forte croissance démographique, cette conjoncture permet au marché de profiter d’un bassin de clientèle en expansion.

La croissance démographique dans l’est de la ville, notamment dans les quartiers Rosewood et Holmwood, entraînera l’arrivée de nouveaux commerces. Des plans préliminaires sont en cours à Holmwood, où le développement futur répondra aux besoins de la population grandissante, reproduisant le succès observé dans les secteurs adjacents.

Costco a inauguré son plus récent établissement à Winnipeg : un entrepôt de 166 894 pi² dans le projet Westport à Headingley. Ce nouveau développement à usage mixte accueillera des commerces, des bureaux et des entrepôts dans l’ouest du Grand Winnipeg.

La demande commerciale demeure forte à Winnipeg, alors que l’offre de qualité se fait rare. La poursuite de la construction est nécessaire pour répondre à la demande actuelle.

Olexa Developments a lancé les travaux de son nouveau projet à usage mixte dans le quartier Saint-Boniface. Le site de 165 acres accueillera des commerces à la fine pointe ainsi que d’autres aménagements.

Primaris REIT a annoncé l’ouverture de deux nouveaux magasins au Conestoga Mall : un Ardene d’environ 7 000 pi² et un Chipotle de 3 000 pi².

L’enseigne FreshCo de Sobeys ouvrira ses portes le 22 janvier au 2400, boulevard Homer Watson à Kitchener, dans un ancien Peavey Mart.

La demande demeure forte de la part des restaurants à service rapide, des épiceries spécialisées, des pharmacies avec omnipraticiens et des salons de manucure.

Le marché du commerce de détail à Toronto est vigoureux, avec de nouvelles transactions dans les secteurs de l’athléchic, de la restauration, du conditionnement physique et de la lunetterie. Les locaux de qualité se font rares et les loyers continuent de grimper dans les artères les plus achalandées.

Yorkdale et la rue Bloor Ouest accueillent toujours des marques qui s’implantent pour la première fois au pays.

La plus récente est Gentle Monster, une enseigne coréenne de lunetterie qui a ouvert ses portes en décembre 2025 devant des files de clients impatients de découvrir le design unique de la boutique et ses produits.

Sur Bloor, la boutique italienne de mode masculine Luca Faloni a fait beaucoup parler d’elle, tandis que l’anticipation grandit pour le magasin phare canadien de Tiffany & Co. au coin emblématique de Bay et Bloor, dont l’ouverture est prévue au printemps 2026. Parmi les autres arrivées récentes dans Bloor-Yorkville : Läderach, Bang & Olufsen et SMEG.

Le conditionnement physique demeure en forte demande, tout comme la beauté et le bien-être. Les medispas se multiplient, de même que les studios de Pilates, tandis que les gymnases haut de gamme et à bas prix comme Equinox et Crunch Fitness poursuivent leur croissance.

Les marchés de banlieue continuent de séduire les locataires, comme en témoignent les faibles taux d'inoccupation et les loyers élevés. Le centre-ville d'Ottawa, en revanche, peine toujours à pourvoir ses locaux vacants. Les enseignes nationales hésitent à investir tant que le gouvernement fédéral n'aura pas pris un engagement plus ferme sur le retour au bureau.

Les locaux de qualité de 750 à 3 000 pi² continuent de susciter plusieurs offres, les propriétaires exigeant des loyers élevés et des incitatifs minimaux, y compris pour les travaux. Certains locaux de plus grande superficie restent sur le marché plus longtemps, souvent en raison des coûts de construction élevés.

De nouveaux inventaires devraient arriver sur le marché au cours des trois prochaines années. Compte tenu de la demande actuelle, ces projets devraient se louer très rapidement.

On observe une montée du commerce expérientiel au centre-ville. Des locaux uniques et sous-utilisés — sous-sols, salles d’exposition ou étages de bureaux — sont transformés pour accueillir cette nouvelle tendance.

Des enseignes déjà présentes sur la rue Sainte-Catherine Ouest déménagent dans de nouveaux magasins phares. La demande de la part de détaillants nationaux et internationaux est en hausse.

Le projet de revitalisation de la rue Sainte-Catherine avance bon train; la plus récente phase, amorcée en septembre, s’étend vers l’ouest. Cette initiative remplacera les infrastructures vieillissantes et bonifiera les aménagements piétonniers grâce à l’ajout de verdure, tout en rehaussant la sécurité et la fluidité de la circulation.

Le marché continue d’afficher une rareté de locaux disponibles, tant dans les immeubles établis que dans les constructions récentes. Cette offre limitée est très convoitée, particulièrement par les locataires du secteur de la restauration, qui alimentent une forte demande dans les secteurs clés et créent un marché concurrentiel.

L’emplacement et l’accès à un stationnement pratique sont des facteurs déterminants pour les locaux de choix au Canada atlantique; or, cette offre est actuellement limitée dans les secteurs centraux. Comme les nouveaux projets privilégient souvent la maximisation de la superficie locative au détriment du stationnement, les locaux dotés d’un stationnement généreux sont particulièrement prisés.

La seconde moitié de 2025 a été marquée par une hausse subtile mais perceptible des loyers de base. Ce mouvement traduit une stratégie des propriétaires, qui misent tant sur les renouvellements que sur les nouvelles occasions d’affaires pour optimiser leur rendement dans un marché en constante évolution.