Rapport CBRE : les investissements en IA stimulent la reprise de la location de bureaux dans les grands marchés

Au Canada, le secteur des technologies a représenté 32,2 % de l’activité totale de location au T1 2026, en hausse par rapport à 14,7 % en 2025, soit la plus forte part annuelle enregistrée depuis dix ans.

Les investissements records en capital de risque dans l’intelligence artificielle (IA) alimentent une reprise de la location de bureaux par les entreprises technologiques, propulsant ce secteur au premier rang de la demande de bureaux, selon le rapport Marchés des bureaux dans les pôles technologiques de CBRE.

La plus récente analyse de CBRE révèle que les entreprises d’IA ont loué 21 millions pi² de bureaux à San Francisco et dans la Silicon Valley depuis 2019, soit l’équivalent de 15 tours Salesforce, le plus haut immeuble de San Francisco. Au cours de la même période, ces entreprises ont loué 9,4 millions pi² supplémentaires à Manhattan, à Boston et à Seattle.

Au Canada, le secteur des technologies a représenté 32,2 % de l’activité totale de location au T1 2026, en hausse par rapport à 14,7 % en 2025, soit la plus forte proportion annuelle enregistrée depuis dix ans. Cette envolée du début de 2026 s’inscrit dans la foulée de la croissance constatée en 2024 et en 2025, qui ont vu deux années consécutives de hausse de l’activité technologique. (Ces chiffres demeurent toutefois inférieurs aux sommets atteints entre 2018 et 2020, alors que les firmes technologiques américaines étaient particulièrement actives dans l’ouverture de bureaux au Canada.)

Le rapport Marchés des bureaux dans les pôles technologiques indique que, depuis 2020, les entreprises d’IA établies aux États-Unis ont attiré 578 milliards de dollars américains en capital de risque, la région de la baie de San Francisco représentant à elle seule environ 80 % de ce total. Les investissements en IA des cinq dernières années dépassent l’ensemble du financement par capital de risque, tous secteurs confondus, entre 2015 et 2019 (462 milliards de dollars américains), ce qui met en évidence l’accélération fulgurante de la croissance portée par l’IA.

Au Canada, c’est Toronto qui a reçu la plus grande part du financement en capital de risque destiné à l’IA, soit 7 milliards de dollars américains entre le T1 2020 et le T1 2026. Bien que ce montant accuse un retard par rapport à plusieurs marchés américains comme San Francisco, il se rapproche davantage de ceux de Londres et de Paris.

« Les investissements en IA sont passés de la recherche et de l’expérimentation au déploiement à grande échelle, a affirmé Colin Yasukochi, directeur exécutif du CBRE Tech Insights Center. Cette transition se traduit par une demande tangible de bureaux dans les marchés qui disposent d’un vaste bassin de talents en technologie et d’écosystèmes d’innovation bien établis. »

Le regain de la location dans les secteurs des technologies et de l’IA agit sur les paramètres fondamentaux du marché des bureaux dans plusieurs grandes villes américaines, surtout à Manhattan et à San Francisco. Dans ces villes, le taux global d’inoccupation des bureaux a reculé au cours des deux dernières années, et l’absorption nette a dépassé 3 % du parc immobilier total en 2025, un pourcentage élevé, même en période d’expansion économique.

La croissance de la location s’est largement concentrée dans les marchés technologiques traditionnels des États-Unis, Silicon Valley, Manhattan, San Francisco, Boston et Seattle, qui ont collectivement doublé leur volume de location liée aux technologies entre 2023 et 2025. Plus récemment, des signes indiquent que cet élan gagne d’autres marchés, dont Austin et Chicago, où la location technologique s’est intensifiée en 2025.

Toronto, Vancouver et Montréal, les trois marchés canadiens analysés dans le rapport, ont tous affiché une hausse de la location technologique en 2025 par rapport à 2023. À Toronto, ce volume a été 2,4 fois plus élevé en 2025 qu’en 2023. La ville reine figure parmi les cinq seuls marchés du rapport dont le taux d’inoccupation a diminué au cours des deux dernières années. Elle affiche également le cinquième taux d’inoccupation des bureaux le plus faible parmi les 17 marchés technologiques étudiés, derrière Londres, Paris, Vancouver et Manhattan.

« Compte tenu de la vigueur soutenue des investissements en IA et de l’embauche continue de nouveaux talents par les entreprises, nous nous attendons à ce qu’un nombre accru de marchés de bureaux américains et canadiens profitent de l’expansion en cours du cycle de croissance du secteur des technologies », a conclu Colin Yasukochi.