Prévisions de CBRE : L’incertitude économique mondiale pourrait jouer en faveur de l’immobilier commercial canadien en 2026

Une prime sera accordée à la sécurité, à la stabilité et à la prévisibilité. À cet égard, Paul Morassutti déclare à son auditoire du Sommet immobilier de Toronto que « le Canada se distingue ».

L’incertitude qui plane sur l’économie mondiale pourrait jouer en faveur du Canada au cours de l’année à venir, et l’immobilier commercial pourrait tirer son épingle du jeu grâce à un regain d’intérêt des investisseurs envers le pays. C’est ce que prédit Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada, devant l’auditoire du Sommet immobilier de Toronto.

« Si l’horizon s’éclaircit en 2026, nous nous en réjouirons tous, lance-t-il. Mais si l’on s’accorde pour dire que nous entrons dans une période prolongée d’instabilité et de volatilité, non seulement ici, mais à l’échelle mondiale, il est logique que les capitaux se dirigent vers des marchés qui atténuent les risques. Les investisseurs paieront une prime pour la sécurité, la stabilité et la prévisibilité. Et sur ces points, le Canada se distingue. »

Les investisseurs passeront à l’action

Conclure des transactions immobilières représente un défi de nos jours, mais M. Morassutti souligne que le portefeuille d’investissements de CBRE est solide et que l’activité en 2025 devrait être comparable aux volumes de 2019, « unanimement considérée comme une excellente année pour l’immobilier ». Une exception notable : les bureaux. « Les ventes progressent régulièrement et les investisseurs s’intéressent désormais à cette catégorie d’actifs qui, il y a peu, était délaissée », ajoute-t-il.

« Le nombre de soumissions pour la plupart des transactions est supérieur à celui d’il y a un an, et le dynamisme du marché s’est renforcé, poursuit-il. Les investisseurs qui ont différé leurs décisions ne pourront le faire indéfiniment. Les marchés financiers se portent bien, le volume de transactions s’améliore, et acheteurs comme vendeurs souhaitent conclure. Si les perspectives économiques s’éclaircissent, l’immobilier est bien positionné pour une reprise vigoureuse. »

Le secteur des bureaux poursuit sa reprise

Les bonnes nouvelles l’emportent sur les mauvaises dans le secteur des bureaux, dont la reprise se confirme, fait valoir M. Morassutti. « Les revenus locatifs progressent fortement dans un contexte d’activité accrue. Les immeubles emblématiques affichent des taux d’occupation élevés. L’absorption au troisième trimestre dépasse les moyennes historiques. Les marchés durement touchés, comme San Francisco et Manhattan, se redressent. Et la nouvelle offre est au plus bas depuis vingt ans. C’est l’élément clé de cette reprise », déclare-t-il.

« Et si l’on ajoute ne serait-ce qu’un peu de demande à un marché où les locataires disposent de moins d’options, les loyers grimperont et les taux d’inoccupation reculeront, à coup sûr. »

Les politiques de retour au bureau ont donné « un coup de fouet bienvenu à la demande, alors que les entreprises s’assurent de disposer de surfaces suffisantes pour adopter des stratégies centrées sur le bureau. Dans bien des cas, ces politiques viennent corriger des compressions trop marquées après la pandémie. »

Une partie de cette activité reste temporaire, mais M. Morassutti insiste : « La demande réelle pour des environnements de travail est en hausse. »

Le commerce de détail garde le cap

Le consommateur et le secteur du commerce de détail gardent le cap malgré les défis économiques. « La demande locative ne fléchit pas et les loyers se maintiennent ou augmentent », observe M. Morassutti. L’absence de nouvelle offre a contribué à stabiliser le marché, et la consommation demeure robuste.

« La performance du commerce de détail nous rappelle qu’un secteur annoncé comme moribond ne l’est généralement pas, ajoute-t-il. Les enseignes défaillantes ont été remplacées par des concepts plus solides et mieux adaptés. Et la synergie entre présence physique et numérique n’a jamais été aussi aboutie. »

« Ces fondamentaux se reflètent dans les ventes d’actifs. Les commerces de proximité pourvus à une épicerie offrent la meilleure liquidité. Même les centres commerciaux fermés, déclarés condamnés il y a dix ans puis à nouveau pendant la pandémie, ont rebondi. En 2019, personne n’en voulait. Au cours des trois dernières années, onze transactions ont été conclues », précise-t-il.

Le multirésidentiel face aux défis

Un surplus de condominiums invendus, l’essor de nouveaux projets locatifs et un ralentissement migratoire ont pesé sur le marché locatif cette année, surtout pour les produits récents, note M. Morassutti.

« Je partage l’avis des experts qui anticipent un marché plus vigoureux d’ici trois ou quatre ans, une fois l’inventaire écoulé. Mais le paysage sera différent. Les tours de 60 ou 70 étages seront les premières à souffrir, car il sera impossible d’atteindre les préventes nécessaires. Peut-être plus tard, mais pas avant longtemps. La reprise commencera par des projets plus modestes destinés aux occupants finaux. »

Comment relancer les chantiers d’ici là? « La mesure la plus efficace serait d’abolir les frais d’aménagement. Ce serait un véritable levier et permettrait de démarrer les travaux sans délai », estime-t-il.

Le secteur industriel s’améliore

Pendant des années, l’offre industrielle n’a pas suivi la demande, entraînant une flambée des loyers et une chute des taux d’inoccupation. « Ces dernières années, la tendance s’est inversée », indique M. Morassutti. Une nouvelle offre est arrivée alors que la demande reculait, ce qui a fait grimper les taux d’inoccupation et baisser les loyers.

« La bonne nouvelle, c’est que le marché se redresse déjà. Certains marchés, comme Vancouver, ont atteint leur creux. D’autres, dont Toronto, devraient se stabiliser en 2026 », conclut-il.