Sondage CBRE : 79 % des prêteurs prévoient de prêter plus d’argent afin de faciliter les transactions immobilières en 2024

C’est à Toronto, Vancouver et Montréal que les prêteurs seront les plus disposés à réaliser des opérations immobilières, les immeubles d’habitation et les propriétés industrielles étant leurs catégories d’actifs préférées.

Les prêteurs font preuve d’optimisme dans le secteur de l’immobilier alors que les hausses de taux d’intérêt semblent vouloir se stabiliser. Le montant des capitaux d’emprunt disponibles pour faciliter les transactions immobilières canadiennes devrait augmenter légèrement en 2024. Selon le nouveau Rapport des prêteurs immobiliers canadiens de CBRE, les prêteurs prévoient d’injecter 16 % de nouveaux capitaux nets sur le marché immobilier au cours de l’année à venir, et 79 % des prêteurs déclarent qu’ils prévoient d’élargir leurs registres immobiliers en circulation en 2024.

Malgré cette croissance ciblée des prêts immobiliers, pour la première fois en quatre ans, un petit groupe de prêteurs a fait part de son intention de réduire légèrement le montant des capitaux disponibles l’année prochaine. Les prêteurs considèrent à l’unanimité que les taux d’intérêt élevés sont le principal défi auquel le marché canadien des prêts est confronté en 2024. L’impact des taux d’intérêt sur les flux de trésorerie et les prix des propriétés a créé une incertitude autour des évaluations immobilières, ce qui constitue le deuxième défi le plus important auquel s’attendent les prêteurs l’année prochaine.

Les craintes de récession se sont atténuées et ne sont actuellement pas une préoccupation majeure pour les prêteurs en 2024. Les attentes semblent s’orienter vers un « atterrissage en douceur » de l’économie, avec seulement des impacts potentiellement modérés ou mineurs sur les projections de croissance. En fait, 12 % des prêteurs ne prévoient pas de tenir compte de la récession dans leur souscription immobilière pour 2024. Il convient également de noter que moins d’un tiers des prêteurs se sont déclarés préoccupés par les fondamentaux du marché immobilier.

Le Rapport des prêteurs immobiliers canadiens de CBRE enquête auprès des prêteurs nationaux et étrangers afin d’évaluer l’état des prêts immobiliers commerciaux et d’offrir aux emprunteurs un aperçu de ce à quoi ils peuvent s’attendre lorsqu’ils cherchent à obtenir un financement immobilier.

Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa sont les marchés qui suscitent le plus d’intérêt de la part des prêteurs. En ce qui concerne les catégories d’actifs, les logements locatifs construits à des fins particulières (conventionnels), les logements locatifs construits à des fins particulières (assurés par la SCHL) et les logements industriels ont été cités comme étant les types de biens immobiliers les plus favorables aux prêteurs et pour lesquels le financement est le plus disponible.

« Les conditions difficiles du marché immobilier ne sont plus d’actualité et la communauté des prêteurs commence à regarder vers l’avenir », note Carmin Di Fiore, vice-président à la direction de l’équipe de la dette et des finances structurées de CBRE. « L’augmentation continue du coût du capital, l’incertitude liée à l’évaluation et le resserrement du crédit ont nui au rendement de l’industrie. Cela dit, le ton général sur le marché s’est légèrement amélioré pour 2024. »

Voici six autres enseignements tirés de la nouvelle enquête de CBRE sur les prêteurs :

1. Le secteur des bureaux pose le plus gros défi

Le sentiment des prêteurs à l’égard des actifs de l’immobilier de bureaux continue de se détériorer, puisque 67 % d’entre eux ont l’intention de réduire leurs expositions l’année prochaine et qu’aucun n’a prévu d’augmenter son budget pour les bureaux en 2024.

Les bureaux de classe B dans les banlieues et le centre-ville ont suscité le plus de craintes, 94 % des prêteurs ayant exprimé leur préoccupation pour chaque type de propriété. De plus, les actifs de l’immobilier de bureaux de catégorie A ont également enregistré la plus forte baisse du ressenti des prêteurs d’une année à l’autre, à la fois dans le segment des banlieues et dans celui des centres-villes.

À l’aide d’une question de sondage ouverte, plus de la moitié des prêteurs ont cité le travail à domicile sous une forme ou une autre comme le plus grand défi auquel le marché des prêts immobiliers est confronté aujourd’hui. L’incertitude concernant les évaluations des immeubles de bureaux est un autre défi étant donné la demande de location et l’absence de comparaisons de ventes.

Types de biens immobiliers suscitant le plus d’inquiétude de la part des prêteurs

• Bureaux – Banlieue, catégorie B
• Bureaux – Centre-ville, catégorie B
• Commerce de détail – Centres commerciaux régionaux, marchés secondaires

2. Immobilier locatif spécialement conçu pour répondre à la demande

L’immobilier locatif et l’immobilier industriel restent les catégories d’actifs les plus recherchées par les prêteurs, qui ont exprimé de fortes intentions d’augmenter les budgets et d’accroître les expositions à ces deux secteurs en 2024.

Compte tenu des incitations offertes par le gouvernement fédéral et certains gouvernements provinciaux pour la construction de logements locatifs, les prêteurs espèrent une augmentation du nombre de logements multifamiliaux à Toronto, Vancouver, Montréal et Halifax.

Dans l’ensemble, les prêteurs demeurent optimistes sur le secteur industriel, avec seulement une petite minorité qui s’attend à une correction du marché. Mais la disponibilité de la dette pour le développement industriel devrait être plus nuancée l’année prochaine, car 55 % des prêteurs ont déclaré avoir peu ou pas intérêt à financer la construction industrielle spéculative en 2024.

Parmi les secteurs immobiliers alternatifs, l’entreposage en libre-service et les logements pour personnes âgées ont enregistré le plus grand intérêt, avec plus d’un tiers des répondants qui prêtent à ces secteurs envisageant d’augmenter leurs budgets pour 2024.

La catégorie d’actifs des hôtels a enregistré la plus forte amélioration du sentiment des prêteurs, marquant la troisième année consécutive d’amélioration pour le secteur, avec seulement 18 % des prêteurs exprimant des inquiétudes.

Types de biens immobiliers les plus prisés par les prêteurs

• Location faite à des fins précises (conventionnelle)
• Location faite à des fins précises (assuré par la SCHL)
• Industriel

3. Toronto et Vancouver en tête

Les principaux marchés immobiliers pour lesquels les prêteurs font preuve du plus grand intérêt continuent d’être Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa. Les prêteurs ont fait preuve d’un plus grand intérêt pour Hamilton et la région de Waterloo, et Calgary a également connu une amélioration considérable d’une année à l’autre en ce qui concerne le nombre combiné de prêteurs ayant un intérêt fort ou modéré pour ce marché.

Bien que Saskatoon et Winnipeg soient les marchés où l’intérêt des prêteurs est le plus faible, la majorité d’entre eux continuent d’y opérer et d’y offrir des liquidités d’une manière ou d’une autre.

Principales villes pour les prêts

• Toronto
• Vancouver
• Montréal

4. L’inflation devrait rester stable

Plus de la moitié des prêteurs (51 %) s’attendent à ce que l’inflation revienne à son objectif actuel de 2,0 % d’ici le premier semestre 2025, ce qui est supérieur à la projection actuelle de la Banque du Canada pour le second trimestre de 2025. Les prêteurs ne sont pas tous d’accord sur le niveau du taux d’intérêt directeur attendu d’ici la fin de l’année 2024; 39 % d’entre eux prévoient des baisses de taux d’intérêt allant jusqu’à 75 points de base par rapport au taux actuel de 5,00 %.

Un petit groupe de prêteurs prévoit des réductions encore plus importantes, ramenant le taux à 3,75 % ou moins d’ici la fin de l’année 2024.
En ce qui concerne les rendements obligataires, 57 % des prêteurs s’attendent à ce que le rendement des obligations canadiennes à 10 ans se maintienne en grande partie à environ 4,00 % au cours des 12 prochains mois.

5. Le financement des copropriétés se resserre

Le ralentissement du marché du logement a des répercussions sur le secteur de la copropriété résidentielle et 78 % des prêteurs actifs dans ce domaine ont resserré leurs conditions de prêt pour le financement du développement.

L’ajustement le plus courant par les prêteurs continue d’exiger des niveaux plus élevés d’équité initiale pour les projets de construction de copropriétés. Les prochains changements les plus courants comprennent 39 % des prêteurs actifs nécessitant des exigences de dépôt plus importantes avec des calendriers de paiement plus courts et 22 % demandant que les tailles des projets soient réduites.

6. Les émissions financées, une considération croissante

Les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) et leur impact sur les prêts immobiliers au Canada continuent d’évoluer; 68 % des prêteurs déclarent s’attendre à ce que l’empreinte carbone d’un bien immobilier ait un impact matériel sur sa capacité à obtenir un prêt hypothécaire à des conditions compétitives dans les 1 à 5 prochaines années; 11 % des prêteurs déclarent que ce phénomène existe déjà et qu’il a un impact aujourd’hui.

La moitié des prêteurs interrogés s’attendent actuellement à ce que l’ESG ait une influence importante ou modérée sur la disponibilité de la dette et la tarification des prêts hypothécaires; 23 % des prêteurs ont indiqué qu’ils avaient refusé de faire une offre pour un prêt immobilier en 2023 en raison du profil ESG de l’actif sous-jacent.

Étant donné que l’on s’attend dans un avenir proche à ce que l’ESG ait une plus grande influence sur la disponibilité de la dette et la tarification des prêts hypothécaires, 69 % des prêteurs ont déjà commencé à intégrer, ou prévoient d’intégrer, l’ESG dans leur prise de décision.

Téléchargez notre Rapport des prêteurs immobiliers canadiens 2023 ici.