Les marchés canadiens des bureaux et de l’immobilier industriel se raffermissent au T3

Le troisième trimestre a été marqué par des nouvelles encourageantes pour les marchés canadiens des bureaux et de l’immobilier industriel.

Les rapports de CBRE sur les marchés des bureaux et de l’immobilier industriel au T3 2026 révèlent que l’élan du marché national des bureaux est demeuré positif pour un cinquième trimestre consécutif, tandis que la vigueur de la demande industrielle a entraîné le plus fort recul trimestriel du taux de disponibilité en cinq ans.

« Il est temps de tourner la page sur la reprise du marché des bureaux, affirme Marc Meehan, directeur général de CBRE Recherche nationale, Canada. Cette reprise est maintenant bien établie et, grâce à la solidité des fondamentaux, le rapport de force dans les négociations locatives passe des locataires aux propriétaires dans un nombre croissant de villes. »

En ce qui concerne l’immobilier industriel, Marc Meehan ajoute : « Compte tenu de la persistance des différends commerciaux, nous nous attendons toujours à ce qu’ils finissent par se répercuter sur le marché industriel. Mis à part certaines difficultés dans le sud-ouest de l’Ontario, le marché a toutefois affiché de solides résultats en 2026. »

Voici quelques faits saillants des rapports du troisième trimestre.

L’activité locative conserve son élan

Le marché national des bureaux a enregistré une forte activité locative au T3, avec une absorption nette positive de 2,0 millions pi².

Un nombre croissant de villes affichent des trimestres consécutifs d’absorption nette positive. L’élan de Calgary s’est renforcé au cours des trois derniers trimestres. Montréal lui a emboîté le pas, une grande superficie de catégorie AAA y ayant été louée au T3, parallèlement à une activité soutenue en banlieue.

Le taux d’inoccupation des bureaux a reculé tant au centre-ville qu’en banlieue à l’échelle du Canada, chacun de ces segments ayant enregistré une baisse de 50 pb au cours du trimestre. Pour le marché de banlieue, il s’agit du plus fort recul trimestriel observé à l’échelle nationale depuis le T1 2020.

Le marché industriel canadien a lui aussi bénéficié d’une forte demande au troisième trimestre, ce qui a fait reculer le taux de disponibilité national à 5,2 %, soit soit son plus fort recul trimestriel en cinq ans. La majorité des marchés industriels affichent désormais un taux de disponibilité inférieur à celui d’un an plus tôt.

L’absorption nette nationale dans le secteur industriel a bondi à 10,3 millions pi², son plus haut total trimestriel depuis le T4 2022. Depuis le début de l’année, l’activité locative nette dépasse déjà largement les totaux annuels enregistrés au cours des trois années précédentes.

Les sous-locations poursuivent leur recul

À l’échelle nationale, les superficies de bureaux en sous-location ont diminué de 1,3 million pi² au T3 2026, soit leur plus forte baisse trimestrielle depuis 2005.

Elles ont reculé au total de 8,7 millions pi², ou de 50,2 %, par rapport au sommet atteint il y a plus de trois ans, ce qui témoigne d’un regain de confiance chez les occupants.

En glissement annuel, tous les marchés sauf Ottawa affichent une diminution de la part des sous-locations dans le parc de bureaux. Au T3, 4 des 11 marchés suivis ont enregistré un recul supérieur à 100 pb : London (-140 pb), Toronto et Montréal (-120 pb chacune), ainsi que la région de Waterloo (-110 pb).

Le marché industriel canadien a enregistré son premier recul trimestriel marqué des superficies en sous-location depuis plusieurs années. Celles-ci ont diminué de 1,1 million pi² par rapport à leur sommet pour s’établir à 14,5 millions pi² au T3.

Les plus fortes baisses trimestrielles des superficies industrielles en sous-location ont été observées à Montréal (-574 000 pi²), à Toronto (-305 000 pi²) et à Edmonton (-291 000 pi²).

La construction demeure stable

Le portefeuille national de construction de bureaux a progressé pour la première fois en quatre ans au T3 et totalise maintenant 1,4 million pi². Il demeure néanmoins près de son creux des 22 dernières années.

Seulement 23,2 % du portefeuille national de construction de bureaux est actuellement préloué, la demande se concentrant plutôt sur le parc existant. La nouvelle offre pour l’ensemble de l’année devrait atteindre seulement 2,3 millions pi², soit bien en deçà de la moyenne des cinq dernières années.

De même, les nouveaux projets industriels mis en chantier ont légèrement augmenté au T3 2026 pour totaliser 5,2 millions pi². L’activité demeure toutefois conforme au rythme stable observé au cours des derniers trimestres.

Au T3, la construction industrielle est demeurée modérée dans l’ensemble des marchés, les superficies en chantier représentant moins de 2,5 % du parc dans la quasi-totalité des villes suivies.

À l’échelle nationale, la nouvelle offre industrielle s’est chiffrée à 5,4 millions pi² au troisième trimestre. Ce volume est supérieur au creux enregistré au T2, mais demeure bien en deçà des sommets atteints quelques années plus tôt.