Les consultants en coûts peuvent devenir vos nouveaux meilleurs amis.

Aujourd’hui, il est particulièrement difficile d’obtenir une estimation précise des coûts d’un projet de construction.

Cependant, Alison Castellano est parfaitement qualifiée pour relever ce défi. Ayant intégré l’équipe de CBRE Gestion de projets, sa mission consiste à fournir aux clients des données de coûts à la fois précises et opportunes. Jusqu’à présent, ses efforts ont démontré leur efficacité.

Prenons l’exemple d’un client qui cherche un bureau dans un nouvel immeuble. Il souhaiterait obtenir une vue globale de tous les coûts initiaux, incluant la conception, l’ingénierie et autres frais indirects, ainsi que les coûts d’aménagement tels que la démolition, la construction et l’équipement. Il aurait également besoin de connaître les autres dépenses, comme les frais de permis et les imprévus, ainsi que les délais associés à chaque bâtiment potentiel.

L’équipe d’Alison Castellano propose divers scénarios de coûts et collabore avec les courtiers pour les aider à conseiller leurs clients sur le lieu qui répond le mieux à leurs besoins et à leur budget. Ces conseils portent également sur la qualité des finitions, qu’elles soient personnalisées haut de gamme ou de niveau d’aménagement plus standard, ainsi que sur les coûts additionnels qui pourraient être nécessaires pour le mobilier, l’équipement audiovisuel ou le déménagement depuis un autre lieu.

« Nous évaluons les coûts pour chaque option et établissons des budgets exhaustifs pour faciliter la prise de décision, explique Alison. Mon expérience me permet de fournir des informations clés sur les tendances actuelles du marché. Nous utilisons également les nombreuses données sur les coûts des projets que nous avons déjà réalisés, ce qui contribue à la réussite des projets de nos clients. »

La formation d’Alison Castellano est axée sur la budgétisation de la construction, connue sous le nom de métré. Elle possède un ensemble de compétences variées, incluant la réalisation d’études de faisabilité et de budgets pro forma pour les projets de construction, la mise en place de mesures de contrôle des coûts dès la phase de conception, l’application de techniques d’ingénierie de la valeur et le suivi des prêts accordés aux projets, pour n’en citer que quelques-unes.

Alison a accumulé de l’expérience dans les secteurs public et privé, et a travaillé sur presque toutes les catégories d’actifs. Avant de rejoindre CBRE en 2022, elle a travaillé pour une entreprise concurrente de courtage commercial, dans les domaines de la location, de la vente et du repositionnement d’actifs. Cette expérience lui a permis d’acquérir une perspective unique sur les facteurs financiers qui motivent une relocalisation.

Des hausses de coûts vertigineuses

Avant la pandémie, les coûts de construction augmentaient généralement de 3 à 4 % par an. Cependant, pendant les années marquées par la COVID-19, ces coûts ont connu une hausse vertigineuse, augmentant de 15 à 20 % par an. Le taux d’augmentation variait en fonction de la catégorie d’actifs, les projets résidentiels ayant connu les hausses les plus importantes en matière de coûts de construction.

« Mais avec toutes les hausses de taux d’intérêt et le ralentissement de l’activité de construction dans certaines catégories d’actifs, les coûts baissent de manière significative », précise Alison.

Certains propriétaires ont réussi à absorber ces coûts supplémentaires, mais beaucoup d’autres n’y sont pas parvenus. Cela explique l’augmentation notable de projets en difficulté ou annulés.

« Cette année, nous prévoyons une augmentation de la valeur pour la plupart des catégories d’actifs, mais nous nous attendons à ce que ces hausses soient plus modérées et en ligne avec les moyennes historiques. Cela devrait apporter une certaine stabilité au marché en termes de coûts. »

Calculer la faisabilité

L’évaluation par les pairs et les services-conseils en construction constituent un autre domaine d’expertise pour Alison et son équipe.

Récemment, Alison a été appelée à intervenir sur un projet en difficulté. Sa tâche consistait à examiner le budget et le calendrier du promoteur afin de déterminer les actions nécessaires pour mener le projet à son terme.

Le projet à usage mixte, partiellement construit, risquait de tomber en défaut de paiement. Alison a collaboré avec l’équipe d’Évaluation et de services-conseils de CBRE pour estimer le coût anticipé pour achever le projet.

« Grâce à la contribution de notre équipe d’évaluation sur les valeurs en cas d’exécution, à l’expertise du marché de l’équipe nationale d’investissement et à mon analyse du coût d’achèvement, CBRE a pu fournir au prêteur des conseils précieux, lui permettant de prendre des décisions éclairées pour avancer », détaille Alison.

Avec des années d’expérience dans le secteur des tours résidentielles, et ayant élaboré des budgets pro forma pour certains des plus grands promoteurs du Canada, Alison est idéalement placée pour réaliser ce type d’évaluation.

« Nous aidons les établissements de crédit à naviguer dans des eaux troubles comme celle-ci lorsqu’un projet risque de ne plus fonctionner. »

Dans le cadre d’une autre mission récente, CBRE Gestion de projets a été engagé pour conseiller le Nova Scotia Utility and Review Board. Leur objectif était de déterminer la faisabilité et le caractère raisonnable, en termes de coûts, de calendrier et de programmation, du nouveau Centre des opérations de Burnside à Halifax.

CBRE a analysé un rapport préparé par l’équipe de Réalisation intégrée de projets (RIP), qui détaille les paramètres de conception, le calendrier et les coûts associés à la demande de financement. Cela inclut les raisons d’une augmentation significative du budget (de 71 %) par rapport au budget initial.

« La commission d’examen nous a chargés de réaliser un examen complet du rapport de validation de l’équipe RIP, explique Alison. Mon équipe a effectué une analyse approfondie des budgets pour vérifier si le projet était financièrement viable, tandis que CBRE Gestion de projets a examiné la conception et l’attribution des contrats pour le compte de la commission d’examen ».

Un travail important

Compte tenu de l’incertitude qui entoure actuellement les coûts des projets, l’équipe de Alison Castellano n’a jamais été aussi importante.

« Ce que nous avons observé ces dernières années, c’est que les imprévus peuvent toujours survenir, précise-t-elle. Tout le monde est devenu plus prudent et il est crucial de comprendre les risques. Nos clients ne veulent pas se retrouver dans une situation où un événement imprévu se produirait sur le marché sans être préparés à y faire face. »

« Nous devons sensibiliser nos clients à ce qui peut arriver et avoir un plan de secours prêt si nécessaire. Quelle est leur tolérance au risque? Si les prix augmentent de 15 %, devrions-nous continuer à construire ou devrions-nous envisager une autre approche et une conception différente pour atténuer les risques? »

Bien que les gestionnaires de projet puissent établir des budgets et gérer les coûts, Alison affirme qu’elle offre un niveau de service supérieur.

« Ma priorité est de fournir aux clients et aux courtiers une vision claire des coûts totaux du projet et des risques potentiels tout au long de la mission, afin de soutenir l’analyse de rentabilité et la structure du crédit-bail. »

« Dans cette période d’incertitude, il est crucial pour la réussite d’un projet d’identifier le plus grand nombre possible d’éléments inconnus dès le début de son cycle de vie. »