Les hausses de taux d’intérêt entraînent une augmentation rapide des ventes de détresse

La hausse rapide des taux d’intérêt a porté un coup dur aux petits promoteurs qui tentent de gérer l’un des cycles de construction les plus difficiles des dix dernières années, alors que la situation est bien différente pour les grands promoteurs bien capitalisés.

« Nous voyons beaucoup plus de ventes de détresse par le biais de séquestres et de pouvoirs de vente », a déclaré Lauren White, codirigeante de l’équipe de services liés aux terrains de CBRE, spécialisée dans ce type de situation.

« Il est certain que le rythme s’accélère. Nous recevons plusieurs appels chaque semaine de syndics, de prêteurs ou de banques, qui nous demandent d'examiner une propriété ou de préparer un argumentaire pour celle-ci. »

« Ces petits promoteurs s’adressaient généralement à des prêteurs de type B et C, qui sont désormais prudents quant aux sommes qu’ils prêtent et surveillent attentivement leur portefeuille », a ajouté Mike Czestochowski, qui, comme Mme White, possède une expertise de premier plan dans le domaine des ventes de détresse, ayant traité plus de 50 d’entre elles au cours de sa carrière.

La rapidité et l’ampleur de la hausse des taux d’intérêt ont pris de nombreux promoteurs au dépourvu, souligne-t-il, et ont entraîné un changement radical dans l’évaluation des biens immobiliers et les ventes résidentielles.

« Les centres de vente sont moins occupés, a expliqué M. Czestochowski. Nous n’avions pas connu de ralentissement du marché de l’immobilier ces dernières années, outre quelques soubresauts. Mais rien comme la situation actuelle. »

« Alors que de nombreux petits promoteurs se sont retrouvés dans des situations de vente de détresse, les grands promoteurs qui entretiennent de bonnes relations avec les grandes banques semblent bien s’en sortir », a-t-il ajouté.  

« Et les grands promoteurs institutionnels et privés considèrent qu’il s’agit d’un bon moment pour acheter des biens immobiliers. »

Une situation prévisible

L’équipe de services liés aux terrains a anticipé la situation il y a deux ans et a commencé à planifier en conséquence.

« Nous avons communiqué avec des syndics et des prêteurs pour nous assurer qu’ils connaissaient notre expérience en matière de ventes de détresse », a expliqué Mme White.

L’expérience joue un rôle primordial dans ce domaine. « En effet, si un vendeur estime que son prêteur ou son syndic, par l'intermédiaire de son courtier, n’a pas fait un bon travail de mise en marché de la propriété ou n’a pas obtenu un prix équitable, il peut intenter une poursuite pour vente à prix dérisoire ou insuffisant », a expliqué M. Czestochowski.

« C’est pourquoi il ne faut pas engager la mauvaise personne ou une équipe qui ne sait pas comment gérer les ventes de détresse. »

M. Czestochowski et son équipe connaissent la bonne façon de mettre en marché ces propriétés.

Et pour une jeune professionnelle de la vente comme Emelie Rowe, qui a joint l’équipe de services liés aux terrains il y a cinq ans, lorsque le marché était en pleine effervescence, c’est l’occasion d’acquérir une nouvelle perspective.

« Nous vivons une période pour le moins intéressante, a-t-elle dit. Selon moi, ce n’est que le début des ventes sous contrôle de justice et des ventes de détresse. »

M. Czestochowski et son équipe sont consultés lors de ventes de détresse dans la région du Grand Toronto et partout au Canada, et peuvent s’appuyer sur la puissante plateforme de CBRE s’ils ont besoin d’une expertise supplémentaire, entre autres, en matière de gestion immobilière, de gestion des installations, de courtage ou d’évaluation.

L’équipe collabore actuellement aux ventes de détresse de propriétés à Gatineau, au Québec, à Calgary, à Vancouver et à Ottawa, ainsi qu’à la vente d’un portefeuille de terrains en Floride.

« Les prêteurs aiment que nous agissions comme un point de contact unique, qui coordonne la plateforme et les services de CBRE, partout au pays ou dans le monde », a expliqué Mme White.

Une approche pratique

Le succès vient d’une approche pratique pour la vente de détresse de propriétés.

Lorsqu’un prêteur fait appel au service de l’équipe, une visite de la propriété permet de vérifier que tout est en ordre. On s’assure qu’un terrain vacant est sécurisé, qu’un immeuble est vide, qu’une propriété ne sert pas de décharge ou qu’un édifice ne fait pas l’objet de vandalisme.

Par exemple, en visitant un site un samedi matin, M. Czestochowski a surpris une personne en train d’y jeter des déchets de construction. « Cela peut arriver si la propriété n’est pas surveillée adéquatement. » 

Après s’être assuré que la personne reparte avec ses déchets, M. Czestochowski a appelé quelqu’un pour qu’il vienne sécuriser la propriété.

Si l’on considère la situation dans son ensemble, il est utile de savoir si des demandes d’approbation sont en cours pour un site.

« Si c’est le cas, le prêteur ou le syndic doit poursuivre la procédure et éviter l’expiration des projets et des permis, ce qui pourrait nuire à la propriété et en réduire considérablement la valeur », a expliqué M. Czestochowski.

On peut aussi se demander si des baux sont en vigueur pour cette propriété ou si des travaux d’entretien doivent être effectués pour éviter des dommages coûteux à un édifice.

« Lorsqu’il s'agit de ventes de détresse, il faut offrir des services complets aux banques, aux syndics et aux prêteurs, a expliqué M. Czestochowski. Et c’est ce que nous faisons. »

« En fait, nous agissons à titre de conseillers et nous accompagnons les clients tout au long du processus pour leur expliquer ce qu’ils doivent faire, a ajouté Mme White. Nous les tenons au courant et nous faisons les choses correctement pour éviter une vente à prix dérisoire ou insuffisant. »

Tout est bien qui finit bien

C’est ce type de service qui garantit que la vente d’une propriété permettra au prêteur de récupérer son investissement.

« C’est formidable quand toutes les parties prenantes récupèrent leur argent, plus les frais et les coûts, et qu'il reste de l’argent pour le vendeur, a déclaré M. Czestochowski. C’est ce qui me rend le plus heureux. »

« C’est une situation inconfortable, mais tant que tous les intervenants reçoivent l’aide et l’information dont ils ont besoin, que tout est transparent et que le traitement est équitable, nous pouvons tous être satisfaits du résultat. »