Les baux écologiques aident les locataires et les bailleurs à atteindre leurs objectifs de durabilité

Les entreprises et les gouvernements du monde entier se fixent des objectifs ambitieux en matière de décarbonation afin d’atteindre leurs cibles ESG.

Les immeubles commerciaux et institutionnels étant parmi les plus gros consommateurs d’énergie, les bailleurs avant-gardistes offrent des baux écologiques pour tenter d’améliorer la situation.

Un bail écologique est un bail standard auquel on ajoute des clauses qui harmonisent les objectifs du bailleur et du locataire en matière de finance et de durabilité. Selon un rapport de l'Institute for Market Transformation*, les baux écologiques pourraient réduire la consommation d’énergie dans les immeubles de bureaux de 22 %, ce qui permettrait de réaliser d’importantes économies.

Qu'est-ce qu'un bail écologique?

Un bail écologique peut comprendre des changements aux procédures d’exploitation, des engagements à rénover les bâtiments en utilisant des matériaux et des équipements durables, ainsi que des exigences en matière de suivi des services publics.

Le bail écologique de la Banque TD comprend une clause qui exige une cote Energy Star de 75 ou plus, une consommation d’eau maximale de neuf gallons par pied carré et un taux de réacheminement des déchets de 50 % ou plus pour l’ensemble de son portefeuille d’immeubles. La FPI Dream Office s’est quant à elle engagée à réduire sa consommation d’énergie de 10 % dans l’ensemble de son portefeuille d’immeubles d’ici 2025. La FPI First Capital exige que tous ses locataires fournissent des données annuelles sur les services publics afin de soutenir les efforts d’analyse comparative et de divulgation en matière d’énergie.

« Les entreprises ont des objectifs à atteindre en matière de durabilité et les baux écologiques peuvent faire partie de la solution. »

Les baux écologiques peuvent également encadrer des changements plus traditionnels comme le remplacement des lampes fluorescentes par des DEL, la mise en place de programmes de recyclage et de compostage, ainsi que le remplacement des vieilles fenêtres inefficaces.

« Les entreprises ont des objectifs de durabilité à atteindre et les baux écologiques peuvent faire partie de la solution », a déclaré Amy Bugg, directrice principale de l’Assistance client chez CBRE. « Nous apprenons beaucoup en observant ce qui se passe au Royaume-Uni et en Europe, et les baux écologiques deviendront très rapidement la norme au Canada également. »

« La plupart de nos clients ont entendu parler des baux écologiques, mais beaucoup d’entre eux ignorent comment s’y prendre ou quelles questions poser. Nous sommes là pour les aider. »

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Objectifs de durabilité

Lorsque l’Ontario a fixé des objectifs de durabilité pour le secteur public il y a plusieurs années, des clients institutionnels se sont tournés vers CBRE afin d’obtenir des conseils sur les baux écologiques pour leurs portefeuilles d’immeubles.

« Notre équipe trouve des façons de réaliser des gains d’efficacité qui profitent à l’environnement sans nuire aux résultats financiers », a déclaré Nicholas Foster de CBRE, qui soutient les clients institutionnels en matière de stratégies de location écologique. « Nous créons une valeur à long terme pour les locataires en travaillant avec les propriétaires d’immeubles afin d’améliorer la fonctionnalité des locaux et leur expérience. »

L’équipe Gestion de l’énergie de CBRE collabore avec des clients institutionnels pour recueillir des données sur la consommation d’eau et d’électricité de leurs portefeuilles d’immeubles. Les données sont ensuite utilisées pour déterminer où concentrer les efforts d’écologisation afin d’obtenir les meilleurs résultats.

« Nous effectuons des analyses comparatives et utilisons des indicateurs de rendement énergétique afin de recommander des options pour minimiser l’utilisation d’énergie et les coûts liés aux opérations », a expliqué Melissa Yake, directrice du secteur Énergie, durabilité et résilience de CBRE. Il peut s’agir d’installer des appareils et des luminaires écoénergétiques en plus de limiter la charge d’éclairage.

De plus, l’équipe de Mme Yake vérifie et examine les compteurs afin de renseigner les locataires sur leurs données de performance. Les organisations ont souvent besoin de ces données pour rendre des comptes sur les mesures de durabilité et pour apporter des changements à leur consommation.

Faire des changements concrets

M. Foster et son équipe déterminent les clauses d’un bail qui permettront de répondre aux priorités de leur client et qui auront la plus grande incidence tout en atténuant les risques pour les locataires.

« Nous avons constaté que la durabilité va souvent de pair avec d’autres atouts comme la santé, la sécurité et les économies », a expliqué M. Foster.

Il cite en exemple la modernisation des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation. De nombreux immeubles ont profité d’investissements afin de moderniser leurs systèmes en les équipant de filtres MERV13, une mesure visant à améliorer la qualité de l’air lors de la pandémie. Mais les avantages liés à ces améliorations vont au-delà de la santé et de la sécurité. La modernisation a également permis d’améliorer l’efficacité des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, en plus de réduire leur consommation d’énergie.

Les technologies des bâtiments intelligents surveillent les conditions météorologiques et ajustent la température des bâtiments en conséquence. Ces technologies permettent d’économiser de l’énergie en ayant recours au chauffage et à la climatisation uniquement au besoin. Elles peuvent aussi éviter d’endommager les canalisations lors de vagues de froid en anticipant la nécessité de chauffer les bâtiments.

« La technologie évolue rapidement, a déclaré M. Foster. Elle nous donne de nouveaux outils pour améliorer nos édifices et réduire notre empreinte carbone. »

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Un avenir plus vert

Les baux écologiques ne se limitent plus qu’aux systèmes des immeubles et aux services publics. Ils prennent en compte les méthodes et les matériaux de construction, ainsi que les produits de nettoyage utilisés dans le bâtiment, en veillant à ce qu’ils ne contiennent pas de composés organiques volatils.
Les baux écologiques remettent en question ce que nous connaissons de la création d’environnements de travail durables.

Ainsi, M. Foster, Mme Yake et toute l’équipe devront rester sur le qui-vive et bien travailler afin d'assurer que leurs clients puissent atteindre leurs ambitieux objectifs écologiques.

« Nous vivons une période passionnante au cours de laquelle se succèdent rapidement divers changements », a déclaré M. Foster.

*En anglais seulement