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Les promoteurs de centres de données à très grande échelle envahissent la RGT
20 mai 2022 4 Minute Read
La région du Grand Toronto (RGT) bourdonne d’activités dans la construction des centres de données à l’heure où les méga-utilisateurs et les fournisseurs de services infonuagiques investissent d’énormes capitaux pour faire l’acquisition de sites destinés à des aménagements à très grande échelle sur le plus grand marché du Canada.
Et ils n’hésitent pas à payer le prix fort pour de vastes pans de terrain afin de réaliser leurs projets. « Les vastes sites s’envolent rapidement, et le prix n’a pas d’importance, explique Scott Harper, vice président de CBRE, qui se spécialise dans les centres de données. C’est un secteur qui ne semble pas vouloir s’essouffler malgré la hausse des taux d’intérêt ou le fléchissement du marché en raison de la rareté des terrains et de l’envolée des prix de construction. »
Un grand fournisseur de services infonuagiques a acheté un terrain de 43 millions de dollars à Etobicoke et Vaughan pour l’étude et la réalisation de deux de ses centres de données à très grande échelle, au lieu de louer l’infrastructure auprès d’un tiers promoteur, comme on le faisait traditionnellement à Toronto.
Stack Infrastructure a noué avec First Gulf un partenariat pour aménager un campus de 56 MW sur un site de 19 acres au 3650, avenue Danforth à Toronto. Il s’agit de la première percée internationale de Stack.
Un autre grand fournisseur de services infonuagiques a fait l’acquisition de l’installation de 117 302 pieds carrés d’Urbacon au 310, promenade Humberline à Etobicoke. Il utilise aujourd’hui sur ce site une capacité de 16 MW.
Il faut s’attendre à d’autres transactions. « Le niveau des engagements cette année pourrait faire exploser tous les compteurs, clame Scott Harper. Nous volons de record en record. On peut dire que la croissance est explosive. »
Agir rapidement
Mais il faut s’attendre à des difficultés. À Toronto, en raison de la demande exprimée pour les aménagements industriels, la rareté des bâtiments et des terrains est un obstacle pour ceux qui planifient de nouveaux centres de données de plus de 15 acres.
« Les prix des terrains sont sans précédent pour les propriétés offertes sur le marché, qui prend sans cesse de la vitesse, explique t il. C’est pourquoi nous conseillons à nos clients de trouver un vendeur qui déménage et d’acheter son terrain moyennant un supplément pour réaliser leurs projets. Nous avons une offre de plus de 100 millions de dollars sur un campus industriel existant, que le propriétaire peut laisser pour s’installer ailleurs. Les besoins sont aigus et les capitaux consacrés aux centres de données sont pharaoniques : ces projets sont appelés à se réaliser d’une manière ou d’une autre. »
« Les fournisseurs à très grande échelle viennent de partout pour conclure des transactions, précise t il. Or, il est difficile de conclure ici des transactions modestes, parce que les prix des terrains permettent difficilement de le faire économiquement. Tous recherchent donc des mégatransactions. »
3650 Danforth Avenue
Les aménagements intercalaires : des solutions
Les aménagements intercalaires sont des solutions envisageables. Compass Datacenters est en train de construire pour Microsoft une usine de deux étages à l’angle de l’avenue Islington et de l’autoroute 401 à Etobicoke, pour remplacer la quincaillerie Lowe’s d’un étage inoccupée et un parc de stationnement en surface vide. Le bâtiment proposé, qui s’étendra sur 278 000 pieds carrés, est appelé à défrayer la chronique pour la conception de sa façade inspirée d’un code à barres.
Pourtant, les sites de conversions intercalaires n’offrent pas souvent l’envergure recherchée par les fournisseurs de services infonuagiques à très grande échelle, précise t il. La plupart n’iront pas conclure de transaction qui ne permet pas d’aménager une installation de 30 MW, ce qui correspond à un bâtiment d’au moins 200 000 pieds carrés. »
La construction de ces mégacentres est un autre défi titanesque dans la conjoncture actuelle, sur fond de pénuries de main d’œuvre et de blocages de la chaîne logistique.
« Il s’agit d’importants projets de construction, et nous n’avons pas la main d’œuvre ni les compétences pour les réaliser aujourd’hui », explique t il, en précisant qu’il faut compter environ 450 $ le pied constructible pour aménager un immeuble de bureau par rapport à un centre de données qui coûte 1 200 $ le pied constructible. « Voilà pourquoi les projets planifiés monopoliseront les corps de métier pendant un temps, ce qui causera probablement une flambée des prix de construction. »
Le marché est parfois alambiqué pour ceux qui souhaitent lancer des aménagements à très grande échelle. Pourtant, Scott Harper et son équipe sont les mieux connectés et équipés pour réussir à naviguer dans le paysage en constante évolution de la RGT.
« Les prochaines années viendront complètement redéfinir le marché des centres de données de Toronto, explique t il. Et nous sommes enthousiastes d’être au cœur de l’action. »