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Toronto : officiellement dans la cour des grands sur le marché des centres de données
19 mai 2021 3 Minute Read
D’après un récent rapport de CBRE, la demande adressée aux fournisseurs de services infonuagiques et aux grandes sociétés de technologie hisse Toronto au deuxième rang, en Amérique du Nord, pour la location des centres de données.
En 2020, Toronto, qui a inscrit 38,1 mégawatts (MW) d’absorption de centres de données, talonnait la Virginie du Nord, qui trônait au premier rang et qui a inscrit l’an dernier 217,2 MW d’absorption. Montréal vient au neuvième rang, avec 11,0 MW d’absorption nette de centres de données en 2020.
La demande est forte pour les centres de données, qui représentent l’un des sous-segments de l’immobilier dont la croissance est la plus fulgurante : en effet, les entreprises reconfigurent leurs infrastructures numériques afin d’améliorer leur capacité de télétravail; en outre, les géants de la technologie et les fournisseurs de services infonuagiques rivalisent pour répondre à la demande des consommateurs et des sociétés.
Grâce à sa taille et à son statut de siège des grandes sociétés, Toronto constate une demande sans précédent pour les centres de données, et les liquidités prêtes à déployer sont phénoménales. « La demande explose depuis quelques années », lance Scott Harper, vice-président chez CBRE et responsable du secteur des centres de données à Toronto.
Scott Harper nous apprend que selon les projections, la région du Grand Toronto devrait connaître une absorption annuelle de plus de 50 MW de centres de données dans les prochaines années. Or, les obstacles sont énormes sur la voie de la croissance. Malgré tout ce qui s’est dit à propos de la fibre optique et des mégawatts, le succès du marché des centres de données de Toronto dépend des terrains que l’on peut acheter et aménager.
Ce n’est pas aussi facile qu’on le croit. Comme le précise M. Harper, le marché industriel de la région du Grand Toronto « gobe les terrains ». En sachant que l’aménagement d’un nouveau centre de données peut s’étendre sur 20 acres, il est quasiment impossible de trouver, dans la région, un site suffisamment vaste.
Dans cette région, le terrain industriel vaut environ 3,5 millions de dollars l’acre, selon M. Harper, et si l’immobilier peut parfois représenter 10 % du coût total de l’aménagement d’un centre de données, il revient effectivement très cher d’acheter une parcelle de 20 acres. « Et même si on trouvait effectivement un site aussi vaste, il faudrait payer 70 millions de dollars et attendre quatre à cinq ans avant de réaliser un rendement substantiel sur le projet. Il faut compter trois ans rien que pour construire un bâtiment de fond en comble, même si le terrain est électrifié. C’est la raison pour laquelle, du point de vue de l’aménagement des zones vertes, il est parfois très difficile de construire des centres de données. »
La situation est différente à Montréal, qui s’inscrit au deuxième rang pour la superficie des centres de données en voie d’aménagement en Amérique du Nord, avec 57 MW, ce qui est plus que la Silicon Valley, Washington DC ou Chicago.
Premier vice-président chez CBRE, David Cervantes dirige le secteur des centres de données de Montréal. Il signale que sur l’île de Montréal, les pressions sont aussi fortes sur les promoteurs de centres de données. Mais hors de l’île, « il y a beaucoup plus d’options. On pourrait construire un nouveau carrefour de centres de données dans n’importe quelle direction à partir du centre-ville de Montréal. Toronto n’offre pas le même avantage. Cette ville ne peut tout simplement pas annexer Buffalo et s’étendre au sud; en plus, la population est beaucoup plus nombreuse ».
Toronto a besoin de solutions inventives pour développer son marché des centres de données. Scott Harper a parlé aux clients d’une option, qui consiste à faire l’acquisition d’une vieille installation industrielle qui n’est pas maximisée, qui s’étend par exemple sur 180 000 pieds carrés : on peut la démolir et construire un tout nouveau centre de données de 300 000 pieds carrés. « On augmente l’envergure du bâtiment sans avoir à aménager une plus grande superficie de terrain. »
Une autre option consiste à construire un centre de données sur une propriété qui produit déjà des liquidités, par exemple en achetant un immeuble de bureaux sur un site dont une superficie supplémentaire est zonée pour l’aménagement d’un centre de données. « Aujourd’hui, tout l’art consiste à faire preuve d’ingéniosité quand il s’agit de conclure des transactions pour les centres de données, explique-t-il. S’il s’agit de rehausser l’envergure d’un centre, ce sont ceux qui peuvent s’offrir ces centres et acheter les terrains qui seront les grands gagnants. »
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