De nouvelles entreprises de loisirs transforment les sites industriels intercalaires

Il semble que presque tout le monde s’adonne aux sports de raquette ces jours-ci.

Le pickleball et le padel, un sport de raquette d’origine mexicaine, connaissent une croissance exponentielle en Amérique du Nord. De fait, le pickleball est le sport qui se développe le plus rapidement au Canada. En novembre 2024, l’organisation Pickleball Canada comptait 80 000 membres, contre près de 37 000 deux ans auparavant. Le padel est considéré comme le sport à la croissance la plus rapide au monde, le nombre de terrains ayant augmenté de 240 % entre 2021 et 2024.

Michael Bellissimo, de CBRE, connaît bien la popularité grandissante de ces sports de raquette. Il a récemment participé à Property+Padel, une conférence réunissant les leaders des sports de raquette et de l’immobilier. Il y a rencontré des athlètes de haut niveau, des investisseurs et des professionnels venus d’Amérique du Nord, du Royaume-Uni et d’Europe.

« La demande d’installations de pickleball et de padel augmente rapidement dans le monde entier, affirme-t-il. Les exploitants manquent de courts de tennis et d’espaces commerciaux à reconvertir, ce qui génère une forte demande pour l’immobilier commercial. »

L’intérêt de Michael Bellissimo pour cet événement était double. Il est un courtier industriel établi au bureau de CBRE à Toronto Ouest. Il est également copropriétaire de T.10 Padel, le premier club de padel intérieur spécialisé au Canada, situé à Vaughan, en Ontario.

Ces dernières années, Michael Bellissimo a aidé ses clients à saisir diverses occasions liées aux terrains intercalaires, notamment la transformation de sites industriels à grande échelle en complexes résidentiels de grande hauteur. Ce n’est que récemment qu’il a constaté une demande croissante pour convertir ces sites intercalaires et ces bâtiments industriels à des usages nouveaux et créatifs.

« Nous recevons plusieurs appels par semaine concernant des utilisations qui n’avaient jamais été envisagées auparavant, explique Michael. Les aménagements intercalaires sont parfaits pour les loisirs et d’autres usages spécialisés, car certains d’entre eux, comme le padel, nécessitent des hauteurs de plafond et des espacements de colonnes spécifiques que peu de bâtiments non industriels peuvent offrir. »

Un succès retentissant

Le succès précoce de T.10 Padel a permis à Bellissimo et à son équipe d’envisager l’ouverture d’un deuxième site.

« D’après nos données, Toronto peut facilement accueillir sept à dix nouveaux clubs de padel tout en restant sous-desservie, indique-t-il. Actuellement, nous étudions les options à Toronto même et nous savons que plusieurs autres groupes font de même. »

Adam Occhipinti et Matthew Pieszchala de CBRE sont également impliqués dans les sports de raquette, aidant Pickleplex, un centre de pickleball en salle, à trouver de nouveaux emplacements dans la région du Grand Toronto. CBRE a aussi représenté un bailleur industriel dans une récente transaction portant sur un centre de padel et de pickleball de 60 000 pieds carrés à Oakville.

À Montréal, Christopher Rundle de CBRE a loué une partie d’un ancien cinéma situé au 733, rue Cathcart à PadelSport. L’espace est devenu le premier complexe de padel et de pickleball intérieur de Montréal. Christopher Rundle a également loué les espaces adjacents à une salle de sport et à un exploitant d’arcade, transformant ainsi le bâtiment en un véritable centre de loisirs.

« Ces utilisateurs obtiennent des financements auprès de banques et de groupes institutionnels, paient souvent des loyers supérieurs à ceux du marché et investissent des capitaux substantiels dans la construction de leur propre infrastructure, explique Michael Bellissimo. Avec la croissance des revenus, ces utilisations ne sont plus perçues comme risquées. Le récent ralentissement de la demande industrielle a également incité les bailleurs à diversifier leur base de locataires au-delà des utilisations traditionnelles d’entrepôts et d’industries dans des actifs proches des centres urbains. »

Apprendre des professionnels

L’Amérique du Nord s’inspire rapidement de l’Europe, qui possède un marché du padel mature. L’Espagne domine avec le plus grand nombre de courts de padel au monde, soit 16 000, suivie de l’Italie, qui en compte plus de 9 000.

Au cours de la dernière décennie, l’Espagne a vu des biens industriels s’adapter à l’expansion du padel. « La reconversion d’entrepôts industriels en terrains de padel est courante, explique Luis Yanez, directeur du développement des affaires de l’équipe Sports et loisirs de CBRE Espagne, spécialisée dans les utilisations immobilières récréatives. Les entrepôts accueillent souvent six à huit terrains, et les réservations se font en ligne, ce qui maintient les coûts d’exploitation relativement bas. »

Un rapport de 2 023 de Deloitte et Playtomic, la principale application de réservation de sports de raquette, indique que la popularité du padel a augmenté après la pandémie, car il offre un lieu d’interaction sociale tout en s’adressant à des personnes d’âges et de capacités différents. Cet intérêt devrait s’intensifier, puisque 85 000 terrains de padel devraient être disponibles dans le monde d’ici 2026, contre 40 000 en 2023.

Une demande croissante

L’immigration au Canada contribue à la demande grandissante de nouvelles installations sportives et récréatives. Par exemple, la croissance de la population sud-asiatique de Brampton, en Ontario, a entraîné la multiplication d’installations de cricket en salle dans cette ville située au nord-ouest de Toronto.

« En tant que propriétaire d’entreprise, j’ai entendu des gens de tous horizons me dire qu’ils étaient ravis que le padel soit enfin arrivé au Canada. Et en tant que courtier, je vois des locataires enchantés d’avoir une nouvelle liste de sites potentiels à examiner et des bailleurs qui commencent à considérer sérieusement ce type d’utilisations après avoir reçu de multiples offres, déclare Michael Bellissimo. De nouvelles pratiques sportives vont émerger, car les nouveaux immigrants qui s’installent au Canada apportent avec eux les sports qu’ils pratiquaient dans leur pays d’origine. »

Il encourage les bailleurs industriels à saisir l’occasion de faire évoluer certains de leurs sites. « Nous avons misé sur la fabrication, la transformation et la logistique quand le marché était en pleine croissance, mais une grande partie de ces activités n’ont tout simplement plus leur place en ville. L’assemblage, l’entreposage et la distribution pour les sites de dernier kilomètre ne sont plus les seules options. »

« De nouvelles utilisations transforment le visage des terrains à vocation professionnelle et des sites industriels intercalaires à l’échelle mondiale. »