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Toronto mène la reprise du marché des bureaux canadien avec une forte activité locative au T3
02 octobre 2025
Le marché des bureaux de Toronto a traversé plusieurs années difficiles.
Toutefois, la forte activité locative dans la plus grande ville du Canada au troisième trimestre suggère que les entreprises reviennent à des modes de travail traditionnels et que les premiers signes de reprise se concrétisent par une demande soutenue et généralisée de bureaux.
Le taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Toronto a chuté de 150 points de base (pb) pour s’établir à 17,0 % au T3, sous l’effet d’une forte activité locative dans les immeubles de bureaux existants, selon les Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada au T3 2025 de CBRE.
Cinq villes canadiennes ont affiché un taux d’inoccupation décroissant au centre-ville au troisième trimestre. Deux d’entre elles, Calgary et Ottawa, ont connu une amélioration grâce aux conversions de bureaux en résidentiel.
L’exode vers la qualité s’intensifie
L’exode vers les bureaux de qualité s’est intensifié au troisième trimestre, faisant chuter la disponibilité de la catégorie A au centre-ville de 90 pb pour s’établir à 16,1 % à l’échelle nationale. Il s’agit de la plus forte baisse trimestrielle enregistrée pour ce segment depuis 2008.
Les immeubles de moindre qualité de catégories B et C continuent de connaître une disponibilité croissante.
« Le marché des bureaux de Toronto est passé à la vitesse supérieure et nous nous attendons à ce que d’autres villes canadiennes commencent à suivre cette tendance », affirme Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada.
« La conjoncture actuelle étant inédite, les prochains trimestres permettront de mieux cerner l’ampleur et la portée de la reprise. Nous saurons avec certitude s’il s’agit d’une consolidation de l’activité économique dans les secteurs principaux qui profite principalement à Toronto, ou d’un essor généralisé qui bénéficie à plusieurs secteurs et villes. »
L’aménagement de bureaux diminue
La superficie de bureaux en construction à l’échelle nationale a chuté à 2,6 millions pi² au T3.
Avec aucun nouveau projet lancé, le carnet de projets de construction de bureaux atteint son plus bas niveau en 20 ans. Toronto continue de représenter la majeure partie de l’aménagement actif, soit 79,0 % de toute la superficie en construction au Canada. À l’extérieur de Toronto et Vancouver, tous les autres marchés comptent au plus un seul projet de bureaux actif en cours.
Bien que plus de 60 % de toute la construction de bureaux ait fait l’objet de prélocation, les niveaux d’engagement régionaux varient grandement. Des marchés comme Toronto, Vancouver et la région de Waterloo affichent des taux de prélocation dépassant 50 %, tandis qu’Ottawa, Halifax et Calgary n’ont enregistré aucune prélocation.
Nouvelle offre prévue au T4
Si les livraisons de bureaux ont été calmes tout au long de 2025, près de 1,7 million pi² de nouvelle offre sont prévus à travers le Canada au T4. Cela porterait l’offre annuelle totale à 2,2 millions pi² en 2025, soit le total annuel le plus faible au Canada depuis 2019.
La majorité de la nouvelle offre prévue pour le T4 est attribuée à la phase II de CIBC Square au centre-ville de Toronto. Ce projet de 1,4 million pi² est presque entièrement préloué.
Le T3 2025 a connu un important bond de l’activité de conversion avec 10 projets (dont cinq à Calgary) retirant plus de 991 000 pi² du parc immobilier.
Le total cumulatif d’anciens locaux de bureaux retirés du parc immobilier depuis 2021 pour conversion a maintenant atteint 6,8 millions pi². 2,6 millions pi² supplémentaires ont été démolis au cours de cette même période. Au total, ces retraits ont réduit le parc immobilier de 2,0 %.
La disponibilité industrielle continue d’augmenter
L’absorption nette nationale d’espaces industriels a été négative pour le deuxième trimestre consécutif, totalisant -676 000 pi², selon les Statistiques sur l’immobilier industriel au Canada au T3 2025 de CBRE.
Malgré une légère baisse de l’activité locative nette globale, Toronto et Edmonton ont affiché une dynamique positive ce trimestre. Cet effet a été contrebalancé par l’absorption nette négative enregistrée à Montréal et dans la région de Waterloo.
Le rythme des nouvelles constructions industrielles a ralenti au T3, avec 4,4 millions pi² de nouveaux projets lancés à l’échelle nationale.
Les projets spéculatifs reculent
Ces derniers trimestres, la part des projets spéculatifs a diminué, la conception-construction représentant désormais la majorité des mises en chantier, soit 54,6 % du total du T3 2025. Les grands entrepôts à Toronto représentaient 2,1 millions pi², soit 47,9 % de l’ensemble des mises en chantier nationales.
Les 25,9 millions pi² d’espaces industriels actuellement en construction au Canada représenteront une offre supplémentaire que le marché devra absorber dans les trimestres à venir.
L’activité de construction à Toronto, 9,9 millions pi² activement en cours d’aménagement, continue de surpasser tous les autres marchés. Il est à noter que 6,6 millions pi² de cette superficie demeuraient disponibles au T3.
La prélocation des projets industriels en cours a progressé régulièrement depuis un an, atteignant son plus haut niveau en trois ans au troisième trimestre, à 51,3 %.
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